楼市“限跌令”重出江湖
文/图 山东商报·速豹新闻网记者 史尚静 夏子繁
近日，张家口市住建局、市财政局等四部门联合发布通知，要求新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售，该条规定也因此被业界称为“限跌令”。山东商报·速豹新闻网记者留意到，自8月以来，全国已有多个城市对房企大幅降价采取相应措施。济南楼市在上半年经历“量价齐涨”后，步入“金九”也迎来了一波降价潮，部分楼盘促销降价揽客。业内人士指出，房价大涨或大跌都会影响楼市稳定，限跌本质在于维持楼市稳定，而楼市促销属于市场的常态化操作，局部片区的大幅降价不代表济南整体房价大“跳水”，“就目前来看，济南楼市依旧是‘稳’字当头。”
“金九”济南楼市迎“促销潮”，楼市整体“稳”字当头
多城出台“限跌令”
今年是楼市调控的“大年”，在全国热点城市抑制房价过快上涨的同时，一些非热点城市则开启了一波“逆向”调控，防止房价过快下跌。近日，张家口市住建局等四部门联合印发了《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，其中该《通知》的一条“新取得预售许可证的项目不得低于备案价格85%进行销售”内容，在短瞬之间冲上了微博热搜，一度引发网友广泛热议。
根据张家口发布的《通知》内容，已经取得预售许可的老楼盘，不得低于成本价销售；新取得预售许可的新楼盘，不得低于备案价格的85%销售。换个通俗易懂的说法，张家口的新房售卖不允许过多降价，即使降价最多也只能打个“85折”。至此，该条规定也被业界称之为“限跌令”。在全国大范围调控“限涨”之时，张家口的“限跌令”看上去似乎像是迎风独行。然而实际上张家口发布的“限跌令”并非全国首例，自8月开始已经有株洲、江阴、岳阳、昆明、沈阳、唐山等城市公布房价“限跌令”，若按照出台顺序计算，张家口算是全国第九个出台“限跌令”的城市。
“限跌令”阵营如此庞大，源头由何而来？山东商报·速豹新闻网记者留意到，8月9日，湖南岳阳市住建局发布《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》称，商品住房销售实际成交价格不得高于备案价的3%，也不得低于备案价的85%。至此，多城陆续出台“限跌令”。8月11日，昆明房协会明确提出房企若恶意降价将被约谈，情节严重者将停止网签；8月13日，唐山市政府约谈了10家房地产企业负责人，打击恶意降价行为；8月31日，江苏江阴发文严禁低价倾销、打价格战，坚决杜绝恶性竞争，降标降质、逾期交付等违规违法行为。据不完全统计，截至目前全国出台“限跌令”的城市数量已经超过10个。
通过梳理历史政策，山东商报·速豹新闻网记者发现，“限跌令”并非今年楼市“特产”，实际上在今年之前就已经有城市出台相关政策，公开资料显示，2014年5月，杭州曾规定，若商品房实际成交价低于备案价超过15%，将通过技术手段限制网签。此后，惠州、中山也先后出台政策或约谈房企，禁止“恶意降价”。在经过几年的调控后，部分城市楼市疲态渐显，新房大幅降价销售的现象又开始逐渐出现，这也就导致今年全国出台“限跌令”城市数量明显增多。
“限跌”旨在维持楼市稳定
纵观今年楼市，无论是新房还是二手房市场，多城市陆续出台的限购、限售等政策，都旨在抑制楼市过热现象。然而现实是，全国除了一二线城市楼市“热的发烫”以外，部分三四线城市的楼市则是一片“低迷”。为保证楼市的持续稳定，相关调控政策的推出不仅需要“限涨”，而且也需要“限跌”，在此大背景下，“限跌令”应运而生。
山东商报·速豹新闻网记者留意到，在全国“限跌令”蔓延的背后，实则是部分三四线城市下跌明显的房价。根据国家统计局发布的2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，8月70个大中城市中有20个城市新建商品住宅销售价格出现环比下跌，下跌数量创下今年新高，而这20个城市多为三四线城市。
其中以张家口为例，据此前媒体报道，近几个月来，张家口主城区房价已经从最顶峰13000元/平方米左右，降到了目前均价8000多元/平方米，其中部分楼盘开发商更是因迫于现金流和销售回款等压力，开始降到低于成本价销售。而作为今年首个推出“限跌令”的城市，在新政推出之前，湖南岳阳部分房企为求去库存，纷纷打起价格战，导致房产交易秩序混乱，房价“跌跌不休”。相关数据显示，岳阳7月新房销售价格指数环比下跌0.7%，环比跌幅在70城中排第一。对于岳阳而言，“限跌令”一出正是为旨在严打各类价格战现象，保证岳阳楼市健康稳定的发展。
山东商报·速豹新闻网记者了解到，实际上，“限跌令”与“限涨令”一脉相承，既要对新房涨幅进行限价，又要对跌幅进行限制性兜底，以此实现稳定楼市的目标。“房子降价似乎有利于购房者，但从长远来看却并非如此。”据知情人士透露，当开发商迫于现金流和销售回款等压力进行降价销售后，若降价幅度过大，那么所建设的项目就有极大可能出现“减配”、甚至以次充好、货不对板等各种问题。
济南楼市“稳”字当头
在全国楼市“冰火两重天”的大背景下，又恰逢“金九银十”的传统旺季，作为山东省会的济南楼市日前又是何种现状呢？近日，山东商报·速豹新闻网记者对济南新房市场进行实地探访发现，自9月以来，济南各大房企促销的手段“花样”百出，而特价房几乎成了房企主流促销的“标配”。
以郭店片区某楼盘为例，其在宣传语当中打出了“8800元/平现房，全济南最便宜楼盘。”的旗号。据该楼盘置业顾问介绍，目前在售房源有现房和期房，其中现房价格略高，低楼层有大幅优惠，而期房价格略低，均价在8500元至9000元之间。“我们开盘均价都在12000元左右，这不‘金九’回馈用户做活动，一些特价房价格还是很合适的。”该置业顾问说。除此之外，山东商报·速豹新闻网记者实地探访了解到，“金九”还有不少楼盘也都推出了特价房降价优惠，虽然这些房源价格较上半年有大幅下降，但不少房源户型相对较差，有的是顶层或者底层，部分房源更是居住性公寓。
“9月济南确实迎来了一波‘促销潮’，无论是热点片区的楼盘还是非热点片区楼盘，都放出一定的优惠力度。”业内人士分析认为，由于上半年全国楼市向好，在经济和金融大环境回暖刺激下，济南购房需求持续释放，整体市场实现“量增价涨”。下半年开始，购房者需求逐渐释放完毕，于是出现了“购房者观望，开发商卖不动房，促销降价的现象。”该业内人士指出，按照目前市场的“降温”态势来看，预计这波“促销潮”将一直持续到年底，“其中非热点区域楼盘会放出较大优惠，而热点区域楼盘优惠力度则相对较小。”
“促销降价并不代表济南房价大‘跳水’。”该业内人士表示，促销是市场常态的自我调节行为，当市场过热时价格有所上涨，当市场遇冷房价则会有所下降，就目前的监测数据来看，济南房价并未出现反常行为，“整体来看，无论是上半年还是下半年，济南楼市都处于较为稳定的状态。”
