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二手房的冰与火

2021-11-26 09:16:56  大字体 小字体 扫码带走
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近日,山西一房产中介因开直播变着花样吃东西一炮而红,而在他的文案里写着“单位要求每天发抖音”更是吸睛无数。同样在济南,通过视频、直播等各种方式吸引购房者看房的中介也有不少,尤其今年销售中介变“主播”更是成为一个新趋势。山东商报·速豹新闻网记者了解到,济南中介直播主推项目为新房,少量会推二手房。究其原因,济南历下区一房产中介黄霞(化名)称,二手房房源能带来的流量极少,专注卖二手房时间成本太高,“极少数精品二手房会成为直播亮点,这种房源有一定市场。”实际上,中介直播能映射出目前济南二手房的现状,整体市场偏冷,部分“硬核”片区热度依旧。

 

        中介直播成潮流 引流更偏爱新房

 

       “首付仅需50万,主城区小高洋房带回家,今天让我们跟着主播一起看看你们的家。”上午十点,黄霞开启了她的直播卖房之路,打开直播间能看到有近3000人在观看。黄霞是济南历下区一房产中介机构的中介,自2019年开始,她尝试通过短视频的方式卖房,至今已经拍了几十条短视频。而她的直播是从去年开始,如今基本上白天直播看房,晚上为购房者线上解答疑问。

        打开黄霞的视频号,记者留意到直到去年年初,她的短视频内容还是主推二手房房源。据她介绍,起初做视频号的目的是由于每个二手房房源都具有独特性,通过拍摄的方式能让购房者直观的选择想要哪套房子,在此之前并未做过直播。“去年疫情期间尝试直播,最开始是为了解决客户不能来现场看房的难题。”黄霞称,疫情期间小区防控严格,二手房没法去拍。当时线下不少售楼处停业,开发商急于引流,有同事利用自己的视频号开直播带客户线上看房,于是更多同事相继模仿,催生出了一波新房“直播潮”。

        记者了解到,这波新房“直播潮”涉及面很广,目前要有两大类型,一种是中介机构直播卖房,另一种是开发商自己搭建平台。据不完全统计,济南有近8成以上新房都会利用线上售卖的方式吸引购房者。至于直播卖二手房,黄霞称现在基本没有中介会专注做二手房市场,她曾经也尝试过,但是效果很差。“直播目的是为了引流,但是二手房引流效果不理想。”黄霞称,以某楼盘新房为例,她只需带购房者线上看该楼盘沙盘,介绍小区相关情况,就能筛选出意向客户和非意向客户。若直播卖二手房她则需要前往每个房源进行介绍,不仅时间成本高,吸引的受众面也较为狭窄。黄霞给记者举了个例子,两小时内她专注带看某一个新房楼盘,基本上会吸引2000人左右观看,实际会到访十人左右,而若直播去探盘某一个二手房房源,则有可能仅有100人观看,实际前来看房的数量可能为零。

        “并且到访量归到访量,最终成交量更是少之又少。”黄霞称,此外目前二手房较新房市场偏冷,他们更不愿投入过多精力去做二手房直播。“当然也并非所有二手房直播都无法做,个别二手房房源属于精品,还是具有一定直播价值。”黄霞表示,她就曾做过一套精品二手房房源,当时该房源房东急售,价格合适并且屋内装修精美,“直播了两次,这套房子就卖出去了。”

 

        推新房电话不断 不甘心的二手房房东

 

        实际上,不仅是直播间“偏爱”新房,济南二手房中介推销的电话也是“热衷”新房。购房者王先生告诉记者,他考虑近期结婚想买套二手房抓紧装修入住,于是找了家中介机构登记了个人信息,没曾想等来的却是一个又一个推荐新房的电话。

       “我的需求是二手房,方便装修和入住,打电话推新房的中介说他们的房源是准现房。”对于中介这种“卖新不愿卖旧”的行为,王先生称自己既感到生气又觉得好笑,生气是因为中介不理会客户的需求只按照市场现状进行推荐,好笑的是最后他竟然真的抛弃之前需求,买了一套准现房。“熬不住他们天天推销新房,于是跟着去看了看。”王先生称,再三比较下,他觉得准现房价格更合适,也能满足他及时入住的需求。记者了解到,二手房中介专注卖新房的情况于去年开始在济南房地产市场蔓延,不少中介机构的门店甚至还特意成立了新房事业部。

        至于为什么不愿卖二手房而偏爱卖新房,济南历城区一中介机构门店店长称,最大的原因是新房好卖且佣金高。据该店长介绍,目前济南二手房中介费在2%左右,换算下来一套200万的房子佣金能拿到4万元左右。而记者了解到,目前济南大多数新房楼盘给的佣金返点大约在2%至2.5%左右,个别楼盘给的返点更高达3%。此外,售卖二手房时中介需根据客户需求不断筛选合适房源,并且成交后要陪同客户办理诸多繁琐手续,而新房整个售卖流程则相对简单很多。“像部分想要买二手房的购房者,实际上他们并不清楚自身的需求。”该店长称,通过中介推荐一些新房房源,很多购房者的想法会由此转变,从而购买新房。“对于我们来说,新房钱多又好卖,自然成为了主战场。”该店长说。

        中介偏爱新房,可苦了二手房的房东们。市中区某二手房房东胡女士告诉记者,她有一套学区不错,且户型楼层都不差的房源。若是按照市场报价房子大约在270万左右,胡女士给出的挂牌价是250万。“若是前两年,这个房子肯定被‘秒杀’。”胡女士称,相关数据显示她所在小区同户型的房源成交周期最短1周,最长4个月。“然而我房子挂了大半年,没几个打电话问的。”胡女士表示,曾有一购房者砍价到220万并表示可以全款支付,她未同意,“如果要降这么多才能卖出去,那我不如一直挂着。”

 

        “硬核”地块热度依旧 二手房整体市场偏冷清

 

        事实上,自今年年初以来,济南二手房市场就出现了整体偏冷,部分片区热度依旧的情况。根据11月15日国家统计局发布的2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示,10月济南二手房价格环比下降0.2%,为今年年内第三次出现下降情况。

        据山东世联怡高物业顾问有限公司总经理朱江介绍,纵观今年济南二手房市场,上半年3月至6月这段时间,整个房地产市场交易都相对活跃,受新房市场拉动影响,二手房市场回温明显。“上半年购房者有置换需求,通过卖二手房置换新房,提升交易活跃度。”朱江称,到了下半年整个房地产市场明显降温,尤其是二手房则更为冷清。朱江表示相关数据显示二手房如今日均成交量仅有十来套,而上半年一般日成交量在五六十套左右,“下半年个别时候,日均成交量仅为个位数。”

        虽然二手房市场相对冷清,但也有业内人士称,一些处于好地段,或者拥有医疗、教育等“硬配套”的二手房资源,价格依旧“坚挺”。“如汉峪片区部分楼盘,房源较少,即使价格不降,一旦挂出来也会较快完成成交。”该业内人士称,类似这种“硬核”地块的二手房在济南仍有一定市场,个别极为优质的片区房源量更是供不应求。该业内人士表示,现今二手房倾向于买房市场,对于计划买房的刚需购房者,可以转换思路前去二手房市场淘金,“目前市场存量较大,购房者耐心选一选,应该可以挑到合适自己的房子。”

 

山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

山东商报·速豹新闻网编辑 张蕾 王之煊

速豹新闻网·山东商报编辑:李瑞琪