你家公摊面积“摊”明白了吗？

◎山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

随着征收房地产税的话题升温，有关取消公摊面积的舆论再起。近日，“公摊面积”四字再度登上热搜，伴随的关联搜索也显示为“取消公摊”“公摊不合理”等。实际上，关于公摊面积的话题，几乎每年都会被提及，而每一次该话题都能成为热门。对于购房者而言，花了100㎡买房的钱，最终到手的房子面积可能只有80㎡甚至更低，这无疑让人万分纠结。公摊面积该怎么计算？买房的公摊面积究竟又都摊到哪儿了？你家公摊面积“摊”明白了吗？

购房者期望公摊面积能成为一笔明白账

令人“纠结”的公摊

提到对于公摊面积的印象，购房者徐冲（化名）表示“既让人头痛，又无可奈何”。近日，徐冲购买了济南市历城区的一套房子，原建筑面积为118㎡，实际到手面积为90㎡左右。“摊掉的这近30㎡既不属于我，也不属于我的邻居，而是为小区公共区域作了贡献。”徐冲称，不仅如此，未来住进小区的日子里，后续如物业费等系列费用都需要按照建筑面积118㎡计算。

现如今，公摊面积已然成为了不少购房者的“心结”，无论购买的房屋是高层、小高层还是多层，公摊面积一词始终依附于房屋交易之中。根据《房产测量规范》对于公摊的定义，公摊面积指的是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，按水平投影面积计算。由于这部分面积无法分割给每家每户，但是又确实存在，并且由小区居民共同使用，于是这部分面积的成本也就进行了分摊。

徐冲向记者提供的购房合同信息显示，其所购买的商品房（合同约定）（产权登记）建筑面积共118.41平方米，其中，套内建筑面积90.42平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积27.99平方米。“我曾咨询过置业顾问小区公摊面积包括哪些部分，最终是如何确定的，置业顾问给我的回复是‘开发商与相关部门一起敲定，具体如何得出不知情’”徐冲表示，公摊面积的钱是花出去了，但是公摊的这笔账却理不清了。

高公摊背后的“盲盒”

那么一套房子究竟应该承担多少的公摊面积呢？记者查阅相关资料了解到，关于公摊率的定义并无准确的官方说法，常理来说往往楼层越高需要建设的相关设施越多，这也导致公摊率越高，目前业内关于多层、小高层和高层住宅的公摊率有一类比较认可的规定。其中，多层住宅一般指的是7层以下的房子，其正常公摊率为7%至12%；小高层住宅通常指的是7至11层，公摊约为15%至20%；而高层住宅多指的是12至33层，由于电梯多、公用面积多等因素，这类建筑的公摊面积都比较大，一般公摊率为14%至24%。

然而记者实地探访发现，关于楼层的界定以及公摊的定义每个楼盘都各不相同，绝大多数楼盘的置业顾问都称18楼以下的楼栋为小高层。以层高为17层的楼栋为例，有的楼盘公摊率高达25%，有的楼盘公摊率则低至19%。即便是同一个小区同样层高的楼栋，其公摊率也有所区别，有的小区总高15层的楼栋公摊率，甚至高于总高17层的楼栋。“公摊率这个概念很模糊，开发商的说法是若楼栋公摊率达不到这么多，房子就没办法卖。”济南历城区一楼盘置业顾问称，虽然没办法解释小区公摊究竟摊在哪儿了，但是他们在实际售卖过程中会提前向购房者说明公摊率的问题。

有的楼盘“明码标价”公摊率，有的楼盘则是玩了一把“买家秀和卖家秀”，实际交房时的公摊率远高于宣传时承诺的比例，让购房者着实体验了一把“开盲盒”。据此前媒体报道，青岛一楼盘宣传时开发商承诺购房者的公摊面积为31%，而到了交房时公摊面积比例则涨到了46%，这凭空出现的15%的公摊面积，给予购房者最大的感受是瞬间少了数十万元。而前些年山东高密一楼盘公摊率更是高达52%，被一众媒体称之为“史上最牛公摊”，而该开发商负责人接受媒体采访时的对话更是令人深思，“法律对于公摊上限没有规定，你们根本没办法退房。”

莫让公摊成为糊涂账

伴随高公摊背后的“盲盒”乱象逐渐显现，尤其是近段时间征收房地产税的话题愈加升温，与购房者切身利益相关的“公摊”一词屡屡登上热搜。今年2月中旬，央媒的一篇《公摊面积成糊涂账？别再让买房像开盲盒》新闻评论更是让公摊的舆论再起，引起了人们关于公摊的广泛讨论。

其中，“取消公摊面积，提高房地产市场透明度，探索用套内面积替代建筑面积计价”的这类观点十分吸睛，将公摊面积“水分”挤出去的呼声近年来也越发强烈。早在2002年，重庆就实行以套内建筑面积作为商品房计价依据。到2019年2月23日，住建部官网发布了《住宅项目规范（征求意见稿）》其中提到，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，这也是主管部门首次提出按套内计价方式交易。然而记者了解到，实际上全国采用套内计价方式进行房产交易的城市很少，即便是重庆房产销售广告上也会注明套内单价或建面单价分别是多少，购房合同上亦是如此，两种价格经过折算，其最终房屋成交总价仍然一样。

“小区各类公共区域面积的成本肯定会附加到业主身上，真正意义上的‘免费’取消公摊实际上并不存在。”房地产业内人士认为，如今有不少购房者认为公摊面积越小越好，甚至期望“零公摊”，但实际上这种观点并不完全准确。“若购房者购买的房屋公摊率过低，那么将意味着包括楼道、会所、大堂等公共面积都会极大的缩水，业主未来的居住体验会大受影响。”该业内人士称，开发商不会做“亏本”买卖，若未来房产交易按照套内面积计算，那么房屋均价肯定会有所上涨。

也有业内专家认为，全面取消公摊面积将是一个趋势或者方向，但是操作起来并非一蹴而就。在如今的过渡阶段，相关部门可在明确公摊面积范围、标准上下功夫。“购房者实际上真正在意的并非是公摊的面积，而是公摊面积的那部分钱究竟是不是‘摊’明白了。”该业内专家说。