房产中介费下调呼声再起 “复杂”的中介费到底该不该降？

​文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

官方规范房地产经纪服务，中介费下调成近期市场关注热点

“一套200万元的房子，交了4万元的中介费，这钱花得值不值？”对于二手房购房者而言，除了面对高昂的房价，还需要支付不菲的中介费。近日，住房和城乡建设部、市场监管总局联合印发《关于规范房地产经纪服务的意见》，提出房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用等，中介费下调问题成为了近期市场关注热点。山东商报·速豹新闻网记者实地探访发现，当下各方对于中介费的看法不一，其中中介人员认为，中介费看似多花钱，但实际上帮助购房者节约了时间成本和规避了风险。但购房者认为，中介费收取没有统一标准，且价格过高，应该规范。“复杂”的中介费，到底应不应该降？

中介费下调呼声再起

数万元的中介费究竟值不值？

买二手房离不开房产中介，中介虽然为购房者解决了买房的实际难题，但动辄上万元的中介费也让不少购房者直呼“头疼”。日前住建部、国家市场监督管理总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》，从10个方面规范房地产经纪服务。其中，意见提出房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量，结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。

6月1日，福州市发布《关于合理调整二手房产交易佣金标准促进房产消费复苏的指导意见书》，将单方收佣比例定为房屋成交价的1.5%。该政策被认为是“中介费下调第一枪”。不过，由于中介费下调幅度不及预期，市场批评声音较多，福州市房地产中介行业协会于次日发布公告，撤销了这一政策。即便如此，福州推出的“下调中介费”政策也成为了当下市场的一枚“信号弹”，业内普遍认为中介费规范标准以及定价原则在未来将会出现改变。

何以中介费的下调引起社会广泛热议呢？记者实地走访了解到，对于缴纳中介费这件事情，一些购房者认为，中介的服务应该体现在帮助购房者完成整个买房流程中，但实际上很多中介的服务却是形式大于内容，而这也导致不少购房者觉得中介费过于“昂贵”。

“我花了一个多月的时间搜罗房源做功课，最后选好了房源让中介去带看，从看房到完成交易总共花了5天时间，中介费收了我4万元。”济南市民刘先生告诉记者，由于孩子即将上学，所以他考虑购买一套学区较好的房源，在确定好具体小区和了解到小区大致均价后，一家房产中介给刘先生推选了几套合适的房源，经历了几次“砍价”，仅仅5天刘先生就喜提了新房。

“中介帮忙买房的效率的确很高，但是中介实际做的服务很简单，我认为中介机构提供的服务和收取的中介费不成正比。”刘先生表示，此前中介人员在介绍中介费时称，中介费包括评估费、咨询费、买卖代理费、权证办理服务费、地产咨询服务费等。但在刘先生看来，除了推荐房源、带看房以及帮忙过户外，其他所有的服务根本“看不见”，“况且我之前为了买房做了不少功课，中介只需要根据我的需求去找房子就行，这些工作难道就已经值4万元了吗？”

高费用却收获低服务？

中介称“背后”工作难体现

无独有偶，济南市民方女士也对中介费的价值提出了“异议”。与刘先生不同，方女士是为了购买一套二手房自住，而她并没有像刘先生一样做了大量购房的功课。“和中介大概提了预算和想要的片区，而中介对于我想买二手房的想法并不是很上心。”方女士称，整个带看过程中，负责的中介人员既不了解小区基本配套，也不了解房屋的基本情况，一遇到问题就说要查查再给回应。

相比较带看二手房，中介明显对新房更感兴趣。“总是向我推荐新房，说不仅手续简单还没有中介费，但是我的需求只是想买套二手房。”方女士称，一套房子的中介费差不多要好几万元，而这基本能抵上她好几个月的工资，“拿着这么高的提成，服务却草草了事，这种收费太不合理了。”

在购房者的眼中，中介费的价值与实际付出不成正比，但在中介人员的眼中，中介费的收取却是十分合理。“看上去我们就是简单的推荐和带看，但是实际上我们要做的工作量巨大。”有中介人员介绍称，购房者若不通过中介机构，他们很难在庞大的二手房市场上，接触到合适的房源。而为了搜集二手房房源信息并分类规整，中介工作不仅需要扫盘和整理，还需要实时的对后台数据进行更新维护。“另外在后期工作中，我们还要查验房屋的基本信息，以防出现一房多卖抑或是‘冻结房’的交易。”该中介人员称，这些工作大部分都属于“背后”工作，很难在中介费中体现。

济南中介费率在1%至2%之间

中介费制定标准靠“行规”

那么济南当下的二手房中介服务费又处于一个什么样的标准呢？记者随机走访了济南几家主流中介机构获悉，目前济南市面上的中介费收取标准为房款总价1%至2%之间，中介费主要是由买方承担。“也有双方共同承担中介费的情况，这个主要看协商。”某线上大型中介服务平台的中介人员表示，关于中介费后期中介可以帮忙与卖方协商，若是买方不想承担过多中介费，中介也会帮忙争取让卖方多承担一些。

此外记者还了解到，相较于几家市面上主流的大型中介机构，个别小型的私人中介机构的中介费率可以做到更低，一些机构甚至能做到1个点以下。而随着自媒体的“爆火”，一些自媒体机构也主攻做起了线上渠道中介模式，而这些机构的中介费收费标准更是低至房源总价的0.88%，抑或是无论房子总成交价多少，固定收取8000元的中介费。

在整个走访过程中，记者获悉，除个别自媒体中介机构外，当下市面上的中介费绝大部分都是按照总房价的百分比进行收取，具体额度可以协商，但收取方式相对固定。“当下中介服务费的标准主要是几家大型中介机构达成的‘行业共识’，基本点数差距不会太大，少数一些私人运营的小型中介机构收费相对混乱点。”有房产行业知情人士向记者透露，长此以往的房产中介交易习惯，是以房屋价格为基准进行固定费率计费，虽可商量费率多少，但“行规”决定下弹性较小，如此统一的计算方式会导致总房价高的房产资源中介费偏高，而这也会让购房者感到中介提供的服务成本和服务质量不相匹配。

规范中介费是整治重点

让“复杂”的中介费变“简单”

根据易居房地产研究院近日发布的一份关于二手房交易中介服务费率政策的研究报告显示，中国25个重点城市中介费率平均值为2.2%，低于3%的参考价。报告指出，从实际调研情况看，各地中介费用定价并无统一标准。同时报告称，在买方市场形成的过程中，中介费率有下降空间。

“从中介服务工作与收费的对应关系来看，固然房屋价值越高，中介经纪服务的付出越多，但是二者并不是等比的关系。”有业内人士认为，随着房屋的总价越高，相对中介服务费所对应的成本比例则越低，倘若由于中介费用总额过高而影响交易时，对高额的中介费予以一定限制，是一种行之有效的调节手段。

根据日前出台的《关于规范房地产经纪服务的意见》，鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。上述业内人士称，分档定价中介费，不仅可以提高交易双方的成交意愿和成交率，也可以在一定程度上避免因高中介费而导致的“跳单”行为，维护中介人员的利益。“我认为规范中介费并不是一味地降低，而是要寻求买卖双方以及第三方中介之间的一种平衡，分档定价是一个好方法。”上述业内人士称，只有这样让“复杂”的中介费变简单，才能让三方都对交易感到满意。