房企“动作”频频，“金九”楼市“翻身仗”要来了？

山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

“熬”过了传统暑期楼市淡季，“金九”的到来成为了当下房地产市场的另一个新篇章。8月31日，在市场“千呼万唤”声中，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布两则通知，明确了下调最低首付款比例政策下限和存量房贷利率下调政策，这两项通知从政策层面缓解了购房者对于首付款比例以及贷款利息过高的“焦虑”，由此央行此举也被业内普遍称为史上罕见的“天花板”政策。随着新一波政策暖风频吹，济南房企们摩拳擦掌备战“金九”到来。新一轮楼市篇章已经翻开，市场会有怎样反应？“金九”行情未来可期吗？

既降首付比例又降贷款利率

“金九”前夕积极信号满天飞

对于购房者而言，首付比例的高低一直是买房的首道门槛。山东商报·速豹新闻网记者了解到，在8月31日央行官网尚未发声之前，全国限购城市的首套房主流首付比例为3成，即总房款的30%。根据央行官方发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》通知内容显示，统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限，不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。

换而言之，在实施“限购”措施的城市，调整后首套和二套住房最低首付款比例政策下限分别从30%和40%降至20%和30%。值得一提的是，省城济南目前除限购区外，非限购区此前基本已经执行了首付20%的政策，业内认为央行该举措实施后，对于特大城市影响较大，将极大地降低该类城市刚需购房者的买房门槛。

除了首付比例多少外，购房者在买房过程中关心的另一个焦点问题则是房贷利息的高低。金九前夕央行官网公布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》清晰明确的指出，对于2023年8月31日之前的存量首套房贷，购房者可以在9月25日开始申请“重新发放贷款”或者“变更合同约定利率”。随后，中国农业银行、招商银行、中信银行等多家银行纷纷表态，或称已经制定相关预案，或表示正在研究制定相关细则。

业内普遍认为，此次降存量房贷利率的政策为历史上罕见的极具创新的政策工具，由于本次政策通知是针对所有银行金融机构发布，所以全国各地购房者的存量房贷都将有下调的空间，预计9月上旬银行会陆续推出新的房贷合同。“此番调整购房者贷款利息无论是降多还是降少，均释放了积极的信号，对下半年提振购房者信心有极大作用。”有业内人士说。

济南有房企试点“换新购”

多盘预计“金九”有推新“大动作”

随着积极政策信号的持续释放，身处一线“战场”的各家房企们也是紧紧地抓住此次契机准备打一场“翻身仗”。实地探访中，记者留意到济南房企们已经在摩拳擦掌准备着9月各项案场预热活动。据不完全统计，至少有10家房企在开学前后于项目抑或是小区内举办相应活动，且从宣传效果看，各家房企的引流效果尚属不错。尤其是在央行官方发声后，房企们的宣传频率明显再提速，有房企更是打出了“楼市松绑力度10年之最，置业××项目正当其时”的宣传语。

9月1日，有房企发文称，在上级主管部门指导下，该房企旗下位于市中区一项目将落地“换新购”交易模式试点。根据“换新购”试点内容显示，该房企将联动第三方机构帮助购房者在30至90天内快速卖房，活动期间“换新购”客户购买该项目指定新房房源，可享受1%至2%购房补贴，作为加速二手房出售、房屋让价的补贴费用。

“我们在接待过程中，发现有不少客户存在卖旧换新的需求，但是由于旧房成交周期较长，导致目前很多购房者想买换新房却无能为力。”该项目营销负责人王女士告诉记者，由此他们想到联合第三方机构为购房者提供评估、挂牌、带看、交易等系列服务，帮助其快速成交以实现刚改的需求。同时王女士称，购房者在售卖二手房时还需向中介机构提供一定的佣金，而这部分佣金可能会让一些购房者感觉有点“压力”，“基于这种情况，我们想到通过新房让利1%至2%作为购房补贴，不仅能帮助项目快速实现成交，也能为购房者提供实在的优惠。”据了解，该活动自9月1日开始，暂定试点限额20名购房者。

除了“换新购”活动，采访中不少项目负责人表示“金九银十”将会有新“动作”。“9、10月份我们项目肯定会有新变化，但是具体什么时候推新或促销，到时需要根据政策落地后市场反应来定。”济南历城区一楼盘营销负责人向记者透露，整体来看上半年济南楼市表现“尚可”，但就具体月份来看暑期他们项目的销量较为“惨淡”，“全年任务在那里摆着呢，下半年最后几个月肯定会有‘冲刺’的表现。”此外，记者多方渠道了解到，自9月开始，济南雪山、唐冶、西客站、盛福、南北康等片区陆续会有新项目入市，抑或有大型推新计划。

近半百强房企8月同比环比双降

“金九”市场能否有所起色？

事实上，在政策信号频发以及房企不约而同新动作背后，是暑期淡季市场的不景气。根据克而瑞数据显示，8月全国楼市行情延续探底，重点30城新房成交量实现“五连降”，创近5年来单月次新低。从企业层面来看，全国TOP100房企8月业绩环比降低1.3%、同比降低33.9%，同比降幅较7月进一步扩大，累计业绩同比降低8.5%。另外，超7成百强企业单月业绩同比降低，近半数百强房企同环比双降。

面对近日各项政策“大招”的持续释放，大部分的购房者都表示“喜闻乐见”。“我更关注房贷利率下调的政策，若房贷利率降低不少，将会减轻我的还贷压力。”2019年购买房子的居民王先生说。针对当下的楼市现状，克而瑞指出，近两个月来中央密集发声释放利好信号，截至目前一线城市已全面落实首套房“认房不认贷”，未来各地也将加速落地降低首付比例、降低二套房贷利率、降低存量房贷利率的相关举措。随着9月季度末恰逢营销旺季，整体新房成交规模有望止跌企稳，但回升幅度预期有限。

有业内人士认为，随着近期利好政策落地，市场预期或将加速修复。“尤其像上海这类特大城市，在9月1日官宣将执行‘认房不认贷’政策，这将大大提振购房者的购房信心。”该业内人士表示，短期来看，核心一二线城市政策优化后，将极大带动全国房地产市场活跃度提升，“金九银十”行情可期。

但也有业内人士表示，政策推出会给市场打一波“鸡血”，但因市场基本面并不算好，短期“鸡血”不一定会带来明显的市场效果提升。“政策传导具有一定的时间性，我觉得后期市场的好与不好，仍需持观望态度。”该业内人士说。