二手房直播砍价 收割的只是流量？
山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
9月11日，随着济南限售政策全面取消，二手房市场即将迎来一波“升温”。当前二手房市场“花式”促销引流，而最流行的无疑是短视频直播“砍价”。“老铁们，今天我们去‘砍’高新区的一套房子，跟着我上车。”“应后台粉丝要求，我们去帮他‘砍砍’价”……近段时间以来，济南二手房房东“割肉”卖房，中介“挥刀”砍价的短视频戏码频频上演，而这类短视频由于其内容具有“冲突性”往往吸睛无数。那么当下的济南二手房市场真的如短视频中那样“惨不忍睹”吗？砍价砍的到底是啥？……山东商报·速豹新闻网记者对此进行了实地探访调查……
中介短视频直播“砍价”
有房主自愿被“砍”？
“再加点行吗？‘砍’得实在太多，超出我预算了。”最近，在不少房产中介拍摄的短视频内容中，几乎每则视频都能见到二手房房主的不甘与叹息。即便如此，经过房主与中介的“拉锯战”，最终一套看似被“砍”了数万元的房子入市售卖，而往往这类视频的点赞量和分享量都高得令人咂舌。
山东商报·速豹新闻网记者梳理此类砍价短视频内容发现，大部分短视频开始都是中介先去实地探房，在简单评判了售卖房源的优缺点之后，房主和中介就开始了“讨价还价”。往往在这个阶段，中介就会给出“当下市场行情，这个价格肯定卖不掉”的忠告，此后便会给出“诚恳的指导价”，而这个“诚恳的指导价”往往比房主原先报价低了数万元甚至十几万元不等。尽管房主万般不情愿，但最终还是“被迫”接受了“砍价”的现实。于是，一套又一套看似“超低价”的房源纷纷入市售卖。
那么，这些房源真的是被大幅度“砍价”了吗？在最新的一则“砍价”房源视频中，一套位于济南历城区张马屯片区的135平方米的房源原报价为200万元，此后被“砍”到190万元，由此该套房源均价为14074元/平方米。记者通过搜索某二手房线上租售平台发现，上述小区均价为14341元/平方米，相较来看确实有房源价格被“砍”了些。但记者同时也注意到，一些房源即便经过“砍价”，但其最终成交价与小区均价还是相差无几，甚至要略高一些。
“短视频中的低价房源是真实存在的，并且视频中房子是怎样现实中就是怎样。”据短视频博主黄乐（化名）介绍，他本人从事房地产渠道分销工作，后主要通过拍摄短视频实现引流变现，视频中出现的“砍价”房源均是经过房主同意才挂上网。“坦白说挂上去的房源都是房主急着卖的，个别房源先抬高价格再降价是剧本，主要是为引流。”黄乐称，后台也会有粉丝私信想要拍摄此类被“砍价”视频，以帮助其房子快速卖出，“一些房子的价格不是我们‘砍’的，而是房主自己主动要求降价的。”
“割肉”才能促成交？
有房源两个月调价达4次
在无数房产中介拍摄的“砍价”短视频中，“砍”得价格跨度越大，越是能吸引无数网友和粉丝的点赞关注。与之相匹配，视频中越是低于市场价的房子，其成交的周期相对越短。那么当下济南的二手房市场真的需要大幅度的“割肉”才能实现成交吗？
在某线上二手房交易平台上，记者随意浏览搜寻了5套二手房房源，根据该交易平台提供的房源时间轴相关信息显示，这5套二手房房源都于近几年挂牌上新，每套房源都经历了多次调价，其中有3套房源挂牌价格一直走低。以济南市槐荫区西客站附近一套房源为例，该套房源去年年初挂牌出售，截至目前挂牌已经有近一年半的时间。根据该房源房价数据轴显示，该套房源于2022年2月初的挂牌价为180万元，此后每隔几个月该套房源价格就会调整，尤其是近两个月该房源调价更为频繁。
7月初，该套房源挂牌价为170万元，随后到了中旬降价至165万元，到了8月中旬，该套房源又调价至168万元，9月初房源挂牌价又更改至165万元。与起始挂牌价180万元相比，如今该套房源已经降价了15万元。即便降价幅度较大，但最新数据显示该套房源近一个月带看次数仅为2次。“谁不希望房子多卖点钱，市场上只要有新政策出来，我们都会稍微抬抬价格试试水。”二手房房主胡先生告诉记者，卖房子让房主们感觉很纠结，价格低了感觉亏本，太高了又不具备竞争力，无法吸引买家的眼光，“现在市场给我的感觉就是必须降价，不降价房子根本卖不出去。”
“降价确实能够促进二手房成交，但是并非所有的房子都需要‘割肉’去贱卖。”从事房产行业多年的刘先生分析认为，二手房挂牌价虚高是整个市场的普遍现象，所以挂牌价格适度调整也属于正常市场化行为。至于部分渠道中介拍摄的“砍价”视频，市场上确实存在部分房东因个人原因急售房的情况，由此个别房源价格可能会低于市场价。“换而言之，即便这些中介不砍价，只要房主报价低，房子依然能快速成交。”刘先生称，市场中每套二手房房源都具有其自身的特殊性，视频中的“低价房”内容不能全数当真，“短视频主要为了引流，和市场上真实情况还是有所区别的。”
商品房拿证就能交易
二手房市场或迎新变化
根据国家统计局发布的最新统计数据显示，济南二手房价格继5月出现小幅下降后，后期继续维持跌势，环比下降0.1%，同比下降1.5%，截至7月已经达到了三连降。即便济南二手房房价跌势不止，但是近期利好消息却是不断。8月31日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布两则通知，明确存量房贷利率下调政策。9月11日济南楼市再出重磅新政，商品住房取得《不动产权证书》后即可上市交易。简单来说，后期济南二手房只要拿到证，即可上市交易。
走访中，不少二手房中介机构负责人向记者透露，随着央行官方发声后，不少购房者购房信心提振明显，购房需求正在逐渐释放，近段时间以来二手房市场“回暖”明显。“9月首周，我所负责区域所涉及的小区线上点击量提升了近10个点。”济南市天桥区一中介机构负责人称，区域部分门店带看量也有所提升，“之前每天三四组带看量，现在差不多七八组吧。”根据济南市房地产行业协会官方数据显示，今年前7个月，济南已经成交二手住宅4.4万套，超过去年全年成交套数4.21万套。
在9月11日济南出台楼市新政的当天，有中介机构相关负责人称仅仅一个上午就已经接到十几个咨询电话，个别房主更是中午第一时间跑过来登记信息挂房源。“过去房子上市交易时间需要两年，即便房主急着卖也只能耐心等着。”上述中介人员表示，实际上济南存在较多次新房，而这些次新房房主们有些是存在卖房需求的，“预计新政出台后一段时间，济南的二手房挂牌量都会迎来较为明显的上涨。”
“存量房贷款利率下调政策将使得购房者的持房成本降低，而‘拿证即可卖房’新政有利于缓解市场供给不足压力，保证二手房市场的持久活跃。”针对近期频吹的政策暖风，有业内人士分析认为，存量房贷款利率下调降低了购房者断供的风险，减少了提前还贷或者转贷带来的麻烦和损失，保障了购房者的利益。而济南刚出台的新政，则能够帮助很多改善型家庭较快地实现“卖旧换新”的需求，有利于盘活市场。
“总的来说，近期新政于二手房市场最大的作用就是提振了购房者信心。”该业内人士表示，随着新政落地传导效应渐渐凸显，将对楼市长期向好起到稳定和积极的作用，后期二手房市场或将加速回暖。
