“金九”重磅政策连番来，楼市进入新一轮“宽松期”

山东商报·速豹新闻网记者 史尚静

政策连番袭来，市场进入新一轮“宽松期”

上周，对于济南房地产市场来说，可谓是足以载入史册的一周。

9月11日，济南全面取消楼市限购限售政策，意味着七年楼市调控画上句号；15日，又宣布可申请提取公积金作为购房首付款，政策指向性较强，宣告楼市进入新一轮“宽松期”。连番政策加持下，土地供应也在加速进场。当前，政策“大礼包”释放诸多信号，带来了哪些利好，又有哪些变化值得关注？

135字新政背后的“新变化”

重磅政策一浪接一浪，9月11日一早，济南的楼市调控就以“全域放开限购限售”拉开了大幕。135个字，背后却有更多的变化值得关注。

放开限购，意味着房地产市场购买力的放开，有购房能力的购房者不再局限于购房资格的限制，能够重新入市。“放开与不放开的直接影响并不大，其目的主要在于提振市场信心，修复市场预期。从政策落地一周以来的效果来看，确实有一定提振作用，上一轮已经放开限购的区域也随着这波调整，又吸引了不少关注度。”一位房地产业内人士表示。

此次济南取消二环以内的历下区、市中区区域购房限制，其实在去年9月份济南的限购区域调整中，济南就已经放开了大多数区域。从2022年济南楼市片区关注度来看，历城区雪山片区、工业北路的张马和新东站片区以及唐冶等片区共同构成了楼盘供应的主力，且都已经处于非限购区。另一个比较受到关注的历下区盛福片区也有众多楼盘在售，但也处于二环以外，也已经放开了限购。因此，时隔一年后的调整，更多的意义是“济南全域放开限购”。

其背后更大的一个变化是，按照之前限购区的购房要求，本地户籍最多可以购买两套房子，外地户籍最多可买一套房子。同时购买来的住宅网签满两年以后才可以对外出售。而如今，房子买来以后就可以上市交易，同时本地户籍或是外地户籍都没有购房套数的限制。“任意区域购买，任意套数购买，任意户口购买，不需要证明，有钱想买就买。”一位房产中介告诉记者。

按照规定，当前纯商贷购房首套房首付最低20%，二套房最低30%，但由于银行前期普遍执行“三套房停贷”政策，购买第三套房必须全款。山东商报·速豹新闻网记者了解到，取消限购落地后，刚刚放开的二环内两区域也参照了非限购区去年就执行的政策，目前已经有银行开始执行“只看家庭成员名下有没有未结清的房贷记录”，如果没有，那就可以认定为首套房；如果有一套，那就认定为二套房。

“政策大礼包”持续落地

政策调整带来的变化还体现在二手房方面，新政明确“商品住房在取得《不动产权证书》后即可上市交易”，缩短了二手房出售和新房购买周期，在一定程度上有利于改善二手房市场的流动性，让房屋交易更加灵活，同时促进刚性和改善性住房需求释放。

前不久，财政部等部门发布《关于延续实施支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，至2025年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。不过，不满两年二手房可以上市交易，还会面临比较高的增值税，依旧会影响交易的成本，这也是目前二手房市场处于观望的一个重要原因。“如果不是急于周转，目前更多的还是咨询或者试探性挂牌摸摸情况。”该房产中介表示。

取消限购、限售刚刚落地执行，上周五下午，公积金也放出一记重磅消息——可以提取公积金付首付了。记者了解到，该政策的出台可谓众望所归。从去年开始，“公积金作首付款”就已经逐渐成为各地楼市政策工具箱中的内容之一，先后已有青岛等近三十个城市支持公积金支付购房首付款，关于济南何时跟进一直是业内讨论的一个焦点。

从最初的提高公积金贷款额度、公积金首付比例下调等，再到直接允许提取公积金作为首付款，至此公积金政策松绑也实现了“进阶”。政策落地生效，市场各方需要一定时间来消化。值得注意的是，在这一新政中，配套发布的《实施细则》有一项前提，“个贷率（个人住房公积金贷款余额占住房公积金缴存余额的比率），在90％以下时，此业务正常受理；当个贷率高于90%（含）时，此业务暂缓受理。”据公积金中心相关工作人员介绍，此前提是为了防范公积金流动性不足，进而出现无钱可提可贷的风险。如有提取公积金作购房首付需求的，还应多留意公积金官方网站定期公布的个贷率情况。

城市更新项目用地借“东风”推出

政策端不断释放友好信息，作为最先能感知楼市冷暖的土地市场也在积极动作。就在上周，济南集中挂牌11宗住宅、商务金融用地，总出让面积270306平方米，主要涉及槐荫区市立五院周边，天桥区无影山西路东地块项目、标山片区二期项目，历城区王舍人片区、雪山片区、济钢片区。

这批挂牌宗地中有不少为城市更新项目，以市立五院周边片区城市更新项目一期为例，该项目多次现身城市更新项目推介大会，为地铁4号线TOD项目之一，打造轨道交通与公交枢纽综合体项目。恰逢本月初，济南市城市更新暨城中村改造工作推进大会召开，在当前房地产市场持续热度，这些城市更新项目用地入市，也说明连续政策利好带来市场预期恢复，有望为城市更新提供助力。

还值得一提的是，8月底，济南还出台了新的土拍规则，挂牌宗地触发最高限价后，按照“限地价、竞建筑品质、现场摇号”方式出让。在此之前，济南实施的是2021年11月出台的规则，即挂牌住宅地块在竞价环节达到最高限价后，逐项竞商品住宅星级绿色建筑要求和建筑单体地上建设进度等9项内容，若仍难分胜负则最后以“拼手速”确定竞得人。今年，济南将9项调整为4项，仅保留竞建筑品质，门槛降低后，更多的房企开始体验“拼手速”，也由此产生了不少风波。本批挂牌土地在网上竞价达到最高限价后，就将挂钩“竞品质现场摇号”方式确定宗地归属。

热闹非凡的一周过去，至此，济南楼市调控大幕落下，也宣示着一个新的“宽松期”到来。2016年“6·30”土拍后，济南土地市场、楼市升温，房价异动，“济八条”出台。同年10月2日，重启限购限贷。整整七年周期即将到来，此番全面取消楼市限购限售政策，又赶在“金九银十”窗口期，连番重磅调整足见普遍面临“供求关系发生重大变化”市场提振的迫切。

新政策落地，接下来就看市场如何应对。