房企“避重就轻” 转向养老赛道

文/图 山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧

近期，“年轻人开始关注自身养老问题”引起了行业热议，这也让养老的话题再度冲上热搜。有数据显示，2035年左右，60岁及以上老年人口将突破4亿，在总人口中的占比将超过30%，进入重度老龄化阶段。近年来，在我国老龄化形势日益严峻的同时，一系列养老服务体系规划和配套政策等也加速了养老产业加速兴起。巨大的市场规模，养老行业所催生的市场机遇愈发被业内所关注，近年众多地产巨头如万科、保利、复星等纷纷布局养老地产，成为养老产业的重要参与者。据不完全统计，房企中涉足养老产业的已有百余家。“从我国的人口结构和规模来看，养老地产的市场潜力还很大。未来，一批批养老地产将相继落地。”业内人士表示。

百余家房企布局养老市场

逐步转向收购运营模式

近日，“‘95后’比‘85后’更早考虑养老”这一话题频繁登上热搜。“不知道为什么，现在才20出头已经有规划养老的打算了。”“之前可能会接到买房子的电话，没想到自己居然还能接到养老社区的咨询电话。”不少网友在评论区纷纷说道。随着养老逐渐成为热议的话题，老龄化成为了如今不得不面临的现实。2023年1月，国家统计局公布的数据显示，至2022年末60岁及以上人口达2.8亿人，占19.8%，其中65岁及以上人口为20978万人，占14.9%。伴随老龄化形势日益严峻的同时，一系列养老服务体系规划和配套政策也加速了养老产业的兴起。而养老地产作为养老产业中的重要组成部分，在老龄化的大趋势下，越来越多的开发商把目光聚焦在养老地产上。据山东商报·速豹新闻网记者不完全统计，截至目前，万科、绿城、万达、复星、融侨等百余家房地产企业加入其中。

实际上，对于地产行业来说，养老产业这一概念在整个行业里并不算新潮，很早之前就有房企项目主打过“老年社区”的概念。不过房企在近期“避重就轻”的模式下，从过往的重资产模式逐步转向轻资产或轻重结合的养老运营方向。记者了解到，在养老地产方面，万科是业内最早涉及的房企之一。2009年，万科便开始研究养老业务；2011年，杭州万科的第一个养老社区随园嘉树落地余杭良渚。随之保利、远洋开启健康产业布局，分别在北京、上海、成都、广州先后运营多家高端养老机构。同时，越秀也随即开展了对行业进行系统研究、全国实地调研，之后还设立了养老产业公司。目前，大量主流房企例如万科、保利、绿城、华润、绿地、首创、万达等企业，仍加速在一、二线城市及发达地区布局，寻找房企规模的新增长点。

“对于房企来说，布局养老社区可以带来多重好处。既可以增加房地产项目的附加值，又能提供其他增值服务，如医疗、康复和娱乐等，进一步增加企业的盈利空间。”经济学教授介绍，养老地产作为现在房企发展的“新蓝海”，与以往不同的是，此前养老地产模式多为开发商专门开发的综合性养老社区，如今多数房企将目光转向了全资收购运营模式上。记者发现，现在房企投资运营的养老项目，盈利来源通常为“房租或床位费+护理费+餐饮等其他费用”。一位二线城市开发商向记者介绍，养老地产对医疗等配套设施要求高，比起卖房子，前期投资成本大，但受益却像“跑马拉松”。所以养老地产多是大房企在尝试，而且项目集中在消费水平较高的城市，产品也多针对高收入人群。

济南有房企步入行列

单个房间月收费普遍近万元

纵观全国，多家房企在全国各个城市纷纷扩容养老行业的同时，济南也迅速步入行列中。近日，记者来到了由万科全资收购运营的济南商埠怡园长者公寓。记者发现，无论是无障碍通道，大尺度的转换空间，智能感应灯、烟感报警、橱柜拉篮，还是错落的紧急按钮等，都以老年人的使用场景为前置考量而研发。除了门口的各类细节外，空间设置上聚合了自助餐厅、多功能厅、健康评估室、琴房、健康管理中心、书画室、影音室。“我们会不定时地举办各种特色社区活动，例如读书、书法、手工等。同时创立了书法社、美术团、播音主持团、文创团、读书会、手工社。”公寓内工作人员介绍道。

医疗便捷、价格实惠、不打破自己原先的生活习惯、能有自己的“朋友圈”，是记者采访到的四位70岁以上老人对养老项目的共同期待。据悉，该长者公寓自2017年万科全资运营以来，6年的时间里，越来越多的老人选择房企运营的养老社区居住。“对于入住的长者，我们会先评估其身体状况，了解兴趣爱好等。”工作人员表示，社区里的老人平均年龄在80岁以上，他们根据评估条件设置专门的护工照顾以及提供个性化私人定制健康餐饮。这里既有许多年龄相仿的老伙伴，还有丰富多彩的娱乐活动，他们认为比起在家生活要有意思得多。

随后，记者跟随工作人员来到了社区房间内，发现房间内配备的智慧设施及服务十分完善，室内厨具、洁具、空调等一应俱全。同时，房间内采取了很多适老友善环境设计，如洗手间内设置了扶手和紧急呼叫按钮；卧室里的智能电动床可灵活调整多种角度；客厅里的电视可以进行360度旋转；室外电梯开关时间比普通电梯更长……在细节设计上颇具心思。“社区内共有109套房间，现在几乎全部住满。”工作人员表示，每个房间面积约60平方米，户型皆为一室一厅，最多可由两位老人居住。在费用方面，根据楼层、朝向等的不同，每张床位的收费标准大致在每个月8000元—13000元，包括一日三餐。例如舒适“一室一厅”的价格是每月近10000元，而“温馨两居室”的价格是12000-13000元，这其中还不包括其他的附加费用。

养老地产向中低端方向延伸

更趋向于“医养结合”智能化

尽管多家房企都在投资运营养老社区项目，然而养老社区的“准入门槛”还是让不少普通工薪阶层望而却步。记者了解到，目前推出的绝大多数养老地产项目，其高额的收费注定了主要面向中高端客户。“与传统养老机构相比，地产的养老项目的确有一些差别。”一位曾在长者公寓担任过项目负责人的从业者表示，养老项目做起来要更复杂，涉及产品设计、运营管理、医疗保健资源、人才培养、盈利模式创新以及家庭伦理等方方面面的问题。为此，养老项目的价格趋于“高端化”。“近几年他们也在持续进行产品项目的优化和简化，在不损失成本的前提下，尽量向中低端方向延伸。”负责人补充道。

从近期开发商的养老地产布局动作来看，很多养老地产更趋向于“医养结合”。对于规模较大的养老地产来说，房企一般在投资前在地理位置上会选择邻近综合性医院，其中某些项目与三甲医院仅一墙之隔。还有一些项目与当地医院合作开通“绿色通道”，为老人提供更便捷、全方位的医疗服务。而对于有些规模较小的养老地产来说，房企则通过建立医护服务中心、社区卫生站等医疗服务设施为老人提供问诊、健康管理、康复保健等服务，部分还会通过与三甲医院合作，邀请专家或医务人员在机构定期出诊。而在床位设计上，社区也会划分出医疗区，设置一定数量的医疗床位用以照顾有医疗需求的老人。

此外，在居民个性化需求的提高、计算机互联网等技术的发展以及房地产行业转型的影响下，未来中国养老地产行业将朝家居智能化、建筑多样化、功能丰富化、服务人性化、社区规模化方向发展。“养老地产其实不仅仅是一个投资运营项目，更是一条养老产业链。开发商按照养老地产的设计需求开发养老公寓或养老社区，众多老人聚集在这个场所里；同时，一些养老服务机构、老年产品专卖店等可以进驻，为老年人提供相关的产品服务，从而形成一条完整的养老产业链。”业内人士预计，从我国的人口规模、结构以及国家重视的程度来看，养老地产的行业前景肯定是很好的。当下房地产环境下，被注入新活力的养老地产很有可能发展成房企新的业务增长点。