存量房贷利率下降后，提前还款“潮退”？

山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧

“我的月供减少了700元，整体算下来可少还贷款利息超过12万元”……11月中旬，刘女士在社交平台上分享了自己住房贷款利率下调的好消息。作为“二套转首套”的房贷客户，刘女士近期在银行工作人员的帮助下完成了房贷利率的调降。据了解，存量房贷利率“二套转首套”批量调整自10月25日开启以来，多家银行大多数符合条件的住房贷款已完成了相关利率的调整。“存量房贷下调稳步推进，不少贷款人表示减轻了月供和整体利息负担后，将考虑推迟或取消此前的提前还贷计划。”从当下全国各地的情况来看，存量房贷利率调整一个月效果如何？“提前还贷热”出现“退潮”了吗？

房贷利率降了一月省下近千元

“我们9月底就线上申请提交资料了，咨询了客服说要等到10月25日起才进行批量调整。对于下调幅度，之前身边不少朋友首套存量房贷利率都下调到了4.3%或4.2%，本来以为我们会比纯首套资格的要少降些，没想到这两天看也是降到了4.2%。”济南市民刘毅（化名）告诉山东商报·速豹新闻网记者，其于2020年在槐荫区中建锦绣城购房，当时认定为二套房贷款，此次下调幅度不小，能够有效减轻月供和利息压力。随后，刘毅算了一笔账，“以100万元贷款本金、期限30年计算，贷款利率5.55%，等额本息的话每月需要还款5713元，而下调至4.2%后，每月仅需还款4890元，月供少了800多元。”

据了解，刘毅算是享受到“二套转首套”利率调降红利的第一批受益者。记者了解到，从目前各银行公布的情况看，首批享受到“二套转首套”的尝鲜者，多是在10月22日前完成申报的。“11月25日当天，中国银行一共调整了7.23万户，平均利率下调76个基点，高于中行首套房贷利率调整幅度。”中国银行工作人员回复记者咨询时表示。“只要在10月22日以及之前提交的，银行会在10月25日进行批量调整，没赶上这个时间段的客户也不要着急，后续还可以通过线上和线下两个渠道继续申请办理。我行会逐笔进行人工审核，审核通过后于次日进行贷款利率的调整。”工作人员补充道。

随后，记者调查走访发现，目前“二套转首套”申请流程比较便捷，不少银行在手机银行开通了专属通道，贷款人在线上即可提交申请、查询受理进度及结果。“几年前我在济南购买第一套房子的时候，已经在老家有过房产以及贷款记录，所以贷款只能走二套的利率。像我这种情况，现在可以申请转首套吗？”济南房主孙先生咨询道。在记者陪同下，孙先生咨询了贷款行的政策，最后在手机银行上提交了申请，目前他的申请还在受理中。为此，银行工作人员也提醒道，存量房贷利率调整后，将通过短信告知客户，客户也可在手机银行查询利率调整进度和结果。

提前还贷潮“降温”但未完全“熄火”

存量房贷利率调降落地一月有余，“提前还贷潮”是否退去？为此，记者采访了多家银行。“自从存量房贷利率调整细则出台以后，我们支行的提前还贷现象已有了很大的缓解。”济南一家工商银行的客户经理向记者透露，“如果您是今年年初的时候来我们行申请提前还贷，至少要排队2个月才能办理。”据悉，去年以来，众多购房者密集加入“提前还房贷”的大军，银行相关业务量激增，并在今年年初达到了高点。当时，全国多地银行都出现了提前还贷“线上约不到，线下等消息”的情况。“今年年初拿到年终奖后，我本来有过提前还贷的打算，但却发现手机银行APP没办法使用‘提前还款申请’功能，去线下咨询时被银行告知要排队2个月，还要交违约金，就作罢了。”济南市民李峰表示。

对于提前还贷情况是否真的有所缓解，记者咨询了多家银行了解到，6月份以来，提前还贷的情况有所减少。银行存量房贷利率的普遍下调，直接减轻了房贷客户的利息负担，提前还贷的动力有所下降。不过，这只是相对今年年初的“火热”情况有所“降温”。“办理40万元以下的提前还贷，您可以直接在网上进行预约，40万元以上需要来银行柜台进行线下办理。”建设银行济南地区某房贷经理也表示，“目前提前还款的人少多了，流程应该会很快，不过具体多久能申请成功您还要和办理业务的支行进行确认。”

值得一提的是，虽然与年初相比，一些银行的提前还贷申请量的确有所回落，但这并不意味着“提前还贷潮”完全“熄火”，实际上当前提前还贷仍需一定的排队时间，且不同银行间甚至同一家银行的不同区域间都有较为明显的差异，购房者目前仍无法实现“提前还贷自由”。

“最近提前还贷的也不少，排队是肯定要的。提前还贷的热度，与不同区域、不同银行的业务量有关，也有可能同一家银行的不同分支机构也有区别。”工行济南地区某支行房贷经理表示，“我们行提前还贷客户本来就不是太多，这段时间情况和平常差不多。降息前后基本上没有明显变化。”

继续等利好政策还是选择提前还贷？

在调降存量房贷利率的政策利好之下，大部分借款人选择了终止提前还贷计划，然而在近期，也有部分房贷客户将提前还贷提上了日程。“房贷利率降了，但我还是选择提前还贷，不想再给银行打工了。”家住济南市高新区的王先生坦言道，“房贷利率调整后我一个月能省两三千块钱，力度还挺大的，已经非常满意了。而且因为家里花销也比较大，手里还是想留些钱，短期内肯定不会考虑提前还贷了。”

不过，也有房贷市民认为，现在的银行存款和理财产品根本跑不赢房贷利率了，股票和基金的波动又比较大，不如将投资的钱用来提前还贷。他告诉记者，近几年，他眼看着理财产品收益率与“高高在上”的房贷利率逐步渐行渐远。

存量房贷利率降了，借款人到底还该不该提前还贷？对于有提前还贷打算的客户，又该如何在存款和还贷之间找到一个平衡？对此，有业内人士表示，“调整后，房贷利率已处于低位，对于存量房贷利率从高位降至4.2%甚至更低的购房者来说，建议合理运用好存量房贷利率调整政策，做好资金规划，进行稳定偿还房贷的操作。”“对于还贷是否合理，我个人倾向于取决于个人资金实力，基于个人日常收支是否平衡，在剔除基本开支和常规偿还贷款支出后，能否预留令自己‘感到舒服’的余钱，相当于企业层面讨论的现金流是否‘充裕’。”济南一家银行贷款负责人苏浩建议。

值得注意的是，除了提前还贷潮的势头减弱外，金融机构还预计在年底显著增加按揭和房企信贷投放。比如，沪农商行就提出，要准备提前储备开发贷楼盘，零售与对公条线协同推进按揭贷款业务，安排专人对接重点渠道，同时进一步加强二手房中介渠道合作，同步推进一手、二手房按揭贷款投放市占率的提升工作。“从支持方面看，包括信贷、债权和股权融资方面都会持续发力，但是预计会有新的金融工具，所以后续各工具或打出组合拳。”业内人士对记者表示。