按套内面积计价，“公摊时代”将结束？

山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧​

多地尝试实施“按套内面积计价” 记者 段丽丽 摄

“买100平方米得房70平方米”“买69平方米公寓有37平方米是公摊”……近年来，因“公摊面积”引发的购房纠纷问题频频出现在各大媒体平台上，由此对于取消公摊面积的呼声也越来越高。日前，广东肇庆宣布一则新政，“自5月1日起，商品房实行按套内面积计价宣传销售”，再度让这一老生常谈的话题进入公众视野。实际上，这次政策的本意是希望按套内面积计价宣传和销售，并不等同于取消住房公摊面积，但仍有不少公众将该政策中的“套内面积”和“公摊面积”进行联想，继而再度点燃了人们对于“取消公摊”的猜测和讨论，“‘取消公摊’交易会否成为趋势？计价方式的变化是否会降低购房成本？”

“按套内面积计价”

此前多地早已尝试实施

日前，广东省肇庆市住房和城乡建设局发布《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》，通知指出从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。消息一出，一时间，取消公摊面积这一争议话题迅速登上热搜，再次走入大众视野。据悉，所谓“公摊面积”，是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。“而此次肇庆市提出‘按套内面积计价’，意味着开发商在售房时，不需要提及公摊面积，而只需要按照套内面积进行计价和销售。”有业内人士表示。随后，记者尝试联系了肇庆市各大楼盘，询问新政落地情况，当地置业顾问向记者表示：“‘五一’假期有部分看房者询问新政情况，但具体到各区还没有细则发布。”而在线上中介平台上，记者发现肇庆市一手房源的标价仍主要以建筑面积标注。

事实上，肇庆市并不是第一个“按套内面积计价”的城市。其实，在全国范围内，早已有多个城市尝试取消公摊面积计价。例如，早在2002年，重庆市便以法规的形式明确要求商品房现售和预售，以套内建筑面积为计价依据，并对不按这一计价依据销售的开发商由房地产行政主管部门责令改正，并处违法行为所涉及商品房交易金额的5%—10%的罚款，成为内地城市中第一个按照套内面积计价的城市。在2012年至2013年，香港接连发布规定，二手房和一手房销售均要用“实用面积”来标。2023年7月，安徽省合肥市专题会议明确，为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。随后，山东等地则提出“公摊面积需在合同中明确标准”。另有受访的业界人士表示，除此之外，已有多地开发商开始主动选择“按套内面积”的计价模式，进行住房销售。

值得一提的是，继肇庆市推出新政后，杭州富阳区就有楼盘公然打出广告，“按套内面积计价销售”。换句话说，买房只要支付套内实际使用的面积，不用付公摊面积的钱。“我们楼盘的确存在这样的政策，‘按套内面积计价销售’的做法也是一种变相打折优惠。目前已经是现房状态，套内面积可以实地测量，套内面积多大就付多少钱。”记者打电话咨询了该项目置业顾问，置业顾问告诉记者，该楼盘合院得房率在96%左右，洋房、叠墅的得房率约85%，如果按照套内面积计价销售，买洋房、叠墅相当于在原价的基础上变相打了85折，一定程度上减少购房成本。与此同时，“按套内面积计价销售”的优惠推出以后，看房的客户确实比以前多了起来。

计价方式引发热议

业内称对总房价影响较小

较为关注的是，各地对于“取消公摊”的探索正在不断推进中。但伴随于此，对于不少购房者而言，目前商品住宅公摊面积普遍在20%—30%，二三成的公摊面积意味着动辄几十万元的支出。也因此，肇庆市的新政才会“一石激起千层浪”，引发如此大范围的关注讨论。记者走访调查发现，采访中不少购房者直言，买房就好比买榴莲，带刺的壳就代表着公摊面积，选房时绕不开的是仔细算算公摊面积的经济账。对于取消公摊面积，他们均表示赞成。市民方先生坦言，因为现在房价也不是很便宜，尤其是带电梯的楼房，它楼层越高，可能公摊面积就会更大一些。“如果按套内面积算的话，实际上就是我花了那么多钱，我住的空间环境性价比会更高。”方先生补充道。

即便如此，也有部分市民担心取消公摊的细则还未出台，完全取消公摊，在实践过程中可能会出现很多困难和问题，从而将取消公摊的费用转移至其他地方，变相地导致房价上涨。比如，“取消公摊后房屋单价会不会太高？”“公摊部位的管理、维护，收费会不会变相抬高”等问题。“像以前我们家那种二三十年房龄的房子100平方米就是实实在在的100平方米，但现在我们买的新房，号称100平方米，但实际上也就是套内70平方米左右，还要隔成三房，每个房间非常狭小，而且除了总房价要算公摊之外，每个月的物业费也要交公摊的物业费，不过可能因为取消了公摊，而房价略微上涨。”购房者赵敏疑惑道。

带着疑问，记者采访了多名中介人士，他们向记者表示，“按套内面积计价销售”，每平方米的单价或许会上涨。目前，物业费、采暖费大多是按建筑面积来计算，如果换作以套内面积进行计算，收费单价也可能会相应提高，最终用房成本不一定会降低。以最早提出按套内面积计价的重庆为例，在其2019年修订的《重庆市城镇房地产交易管理条例》中，仍然保留了套内面积和建筑面积两套计价标准并行。“即使是销售广告上已经注明了套内单价或建面单价分别是多少，购房合同上亦是如此，但两种价格经过折算，其最终房屋成交总价仍然一样。”长年从事销售顾问的李小萌说道，从过往的经验来看，房价的高低主要取决于市场供需关系、地段、房型、房屋品质等因素，而与计价方式关系不大。

增加公摊面积透明性

预计后续有更多城市跟进

另一个值得关注的背景是，此次肇庆市实行“商品房实行按套内面积计价宣传销售”也是在推进现房改革的大框架下提出的，对此，有业内人士认为，“随着住房交易进入存量住房为主的时代，尤其是在现房销售趋势下，开发商对于套内面积可以进行更为准确的估算和计价，对公摊面积也有更为准确的测算，这也是为了保护消费者的权益。”“相比于是否取消公摊面积，购房者更应该关注公摊面积的透明化和收益分配问题。业主应该清楚地知道都有哪些公摊面积，并且在公摊面积上所产生的收益，应该在开发商、业主和物业之间进行合理地分配。”业内人士补充道。

“把公摊面积计入建筑面积的计价方式，总体是有利于开发销售方。但目前我国住房供需关系已发生重大变化，住房销售中购房人的权益应该得到更多保障，如果要改变为按套内面积计价的话，具备一定合理性。”在业内人士看来，目前，“改变计价模式”在法律层面已不存在障碍，但在实践中，仍需开发企业等多方配合。有受访房产测绘人士表示，预售商品房的面积是根据建筑设计图纸预测出来的，在房屋建设过程中，可能存在部分区域设计和施工调整，最终在房屋竣工后实际测绘时，产生面积差异，个别商品房项目甚至可能出现交房实测的公摊面积变化较大的情况。

“总体而言，‘按套内面积计价’有利于购房者更直观地了解实际价格，减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范，预计后续将有更多城市跟进出台相关规定。”多名业界人士认为，全面取消公摊的条件尚未成熟，当前多数新房项目仍按照建筑面积计价，基于此，应增加公摊面积的透明度，避免公摊面积过大。未来，要想进一步推动房地产市场计价方式改革，鼓励按套内面积计价，还需在行政管理上做出一系列政策完善。比如，后期产权登记上的面积设定，依据房价的相关税费标准等。

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