“国家队”下场收购商品房，全国楼市去库存进行时
山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
近期政策暖风频吹，楼市去库存进行时 记者 王晓峰 摄
从“地方军”到“国家队”，从“以旧换新”遍地开花到“官方”下场直接收购新房，从首套房首付比例30%到15%……楼市政策暖风频吹，每一步都是更深入的一步。央行接连打出“三连招”，市场又一次被打进了一针“强心剂”。5月17日，住房城乡建设部和自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局相关负责人召开国务院政策例行吹风会，会上强调商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。在当前商品房销售持续下滑、房企投资力度缩减的大背景下，去库存俨然成为了全国房地产市场亟待解决的关键问题。
央行三连政策齐发
济南有项目到访量较同期增加3成
在当下政策“暖风”频出的季节，央行又适时地打出了三套“组合拳”，引来了市场一片热议。5月17日，央行、国家金监总局等部门发布通知，调整房地产信贷政策，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，并调整个人住房贷款最低首付款比例政策，其中首套房商贷最低首付比例调降至15%，二套房商贷最低首付比例调降至25%。
业内普遍观点认为，央行此次调整是近40年房地产发展历史上最宽松的一次，其能级超过过去所有的放宽政策，是历史级的购房提振政策，影响深远。对于此次政策放松的焦点首套房首付比例以及公积金贷款利率的下调，记者也对比新政前后进行了计算。以首套房首付贷款比例计算，新政前济南首套房首付比例为20%，假设购买一套300万元的房子，按照等额本息的方式贷款30年，5年期LPR为3.95%，新政前该套房源首付需60万元，月供11388.89元，而新政后首付仅需45万元，月供为12100.7元。对于央行新政提到的公积金贷款利率下调0.25个百分点，假设一个家庭以公积金贷款100万元、贷款30年、等额本息还款方式购房，在此次利率调整后，他们每月的月供将减少135元，30年累计可减少月供支出48600元。
“重大政策利好来袭，购房可节省多项成本。”在央行发布通知后不久，山东商报·速豹新闻网记者就收到了来自某楼盘置业顾问的信息，邀请记者前往楼盘看房。除此之外不少楼盘都借此契机快速生成了写有“首付15%”“取消利率下限”等信息的海报，在置业顾问的朋友圈广为传播。在央行三连“大招”齐发的首个周末，全国房地产市场都有一定的正向反馈。据媒体报道，在新政出台后的周末，北京有楼盘到访量较往常增长了一倍，仅一个周末成交量就已经达到了10套，部分项目更是存在接待力不足的现象。
山东商报·速豹新闻网记者走访济南市场了解到，自新政发布后的首个周末，济南不少楼盘咨询量和到访量也出现较为显著的增长趋势，一些热门楼盘的电话咨询量甚至出现了翻倍增长。“从目前来看，前来楼盘咨询的人数明显增多，大部分购房者询问是否可以首付15%相关问题。”济南历下区有楼盘置业顾问称，同期相比周末到访量大约增长了30%，但实际成交量由于新政刚出，目前看并未有较为明显的增长。
杭州拟收购商品住房作公租房
“国家队”下场收房并非首次
在5月17日召开的国务院政策例行吹风会上，强调商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。会上更是提出将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
事实上，在吹风会举行之前，“国家队”就已经开始了下场收房。5月14日，杭州市临安区住房和城乡建设局发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，经临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，此次收购房源面积原则上不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房。
该消息一出，迎来了业内的一片热议，在近期楼市政策密集频出的大环境下，官方的出手收购新房行为，无疑让大众耳目一新。根据上述公告内容，临安此番收购的房源主要以整幢为基本收购单位，收购的单套建筑面积不超过70平方米，同时要求收购的房源需搭配一定比例的车位。记者通过搜索某线上找房软件留意到，截至目前临安区在售商品房17个，其中仅有5个项目尚存有低于70平方米的户型。据悉，在公告发布后仅2天，咨询具体情况的企业络绎不绝，有1家企业已经报名申请。
虽然“国家队”主动下场收房的行为让当下的大众倍感新鲜，但此番收购新房行为纵向来看并非首次。记者梳理发现，2022年就曾有多个城市发文提出公开收购商品房或商品住房，用作保障性租赁住房、安置房等。其中，浙江省温州市鹿城区此前发布消息，2021年和2022年两年鹿城筹划7800套保障性租赁住房建设筹集任务，预计到“十四五”末，鹿城总计将完成18900套保障性租赁住房建设筹集。2022年8月，浙江省湖州市发文称，鼓励收购困难房地产企业的滞销房，鼓励国有企业收购，作为保障安置用房等。
作为山东省会济南，此前也曾有国企收购新房行为。2022年9月，济南城市发展集团所属济南城市发展集团资产运营管理有限公司在全市收购商品房，用于租赁储备住房，项目资金来源为自筹资金。同年12月，济南城发集团再发文称，已启动第二批房源公开收购工作。
超68城出台住房“以旧换新”
全国楼市去库存进行时
除了“国家队”主动下场收购新房，近段时间以来楼市调控出现频率最高的词语就是“以旧换新”。据记者不完全统计，截至目前，全国已经有超68个城市推出住房“以旧换新”相关政策，从二三线城市的小范围试点，到如今一线热点城市推行，尤其是到了4月以后，“以旧换新”的政策力度还在不断提升。
所谓住房“以旧换新”，广义上而言就是市民将家中“旧房”交给房企，以此来换取“新房”，但记者留意到，实际上当下全国各地的住房“以旧换新”模式都不尽相同，城市与城市间的“以旧换新”模式更是大相径庭。最初有城市推行的是以提前锁定新房房源并优先出售旧房的“代售购新”模式为主，此后演化为部分城市利用财政补贴鼓励当地房企收“旧房”换“新房”，直到目前更有一些城市专门出台“以旧换新”的配套措施，给予购房者专属优惠、定向取消“限售”。
山东商报·速豹新闻网记者留意到，在这些推行“以旧换新”的城市中，最为独特的当属于广东肇庆的无需卖房即可“换新”模式。根据此前肇庆发布的《肇庆市促进房地产业高质量发展若干措施》，该市首次提出“旧转保”，即存量房屋持有人可以通过“旧转保”的形式交由政府统租，由此获得政府指定机构支付的一定年限租金，并将其全部用于购买商品房。
业内有观点认为，当下无论何种“招式”，其最终指向无疑都是在去库存，尤其是政府出手收购存量住房，是最直接、最有效的楼市去库存方式。事实上，全国商品房库存情况自2020年以来总体呈现逐年上升之势。根据国家统计局数据，截至2024年4月末，商品房待售面积74553万平方米，同比增长15.7%。其中商品住宅成为商品房库存的绝对主力；商品住宅待售面积已达3.9亿平方米，同比增长24.5%。“当前楼市各项政策基本触底，只有真正意义上实现去库存，才能有效盘活存量房市场，促进楼市健康有序发展。”有业内人士说。
