深圳官宣“收储商品房”，全国楼市去库存再提速

山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

政策暖风频吹，楼市“去库存”方向明显。今年上半年监管部门多次提及“去库存”并作出部署，“以购代建”的方式成为各地力推的去库存模式之一，不断有城市跟进落地。8月7日，据“深安居”微信公众号发布消息，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，深圳并非首个宣布通过“收储”方式加快楼市去库存速度的一线城市，此前广州已经于5月底官宣“收储”。除一线城市外，今年上半年全国多个非一线城市宣布实施“以购代建”模式，全国楼市去库存正在不断提速……

深圳官宣“收储商品房”

去化周期长成“收储”主因

2024年是楼市调整政策频出的大年，在近期“万箭齐发”的楼市调控新政中，关于“收储商品房”模式已经具体落地，部分一线城市开启了“以购代建”的模式。8月7日，“深安居”微信公众号发布关于收购商品房用作保障性住房的征集通告。通告称，为积极构建“保障+市场”住房供应体系，遵循“市场化、法治化”和双方自愿原则，深圳市安居集团有限公司所属企业拟开展收购商品房用作保障性住房工作，向深圳市域征集商品房用作保障性住房项目。

一般来说，收购已建成存量商品房用作保障性住房，即地方政府组织当地国企从开发商手里买房，这项政策被业内称之为商品房“收储”。根据通告内容，深圳此次“收储”征集范围包括深圳市（不含深汕特别合作区）范围内商品房性质的住宅、公寓、宿舍等，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目（房源）。针对房源条件，通告指出包括位置合适，处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势。

值得一提的是，此次“收储”深圳提出户型方面需面积合适，原则上项目（房源）主力户型面积需满足面积（65平方米以下）的要求。由此可以看出，深圳此次存量收购房源面积相对比较小，其主要目的还是为满足当地对于保障性住房的最低面积要求。除此之外，深圳此次“收储”还要求被收购房源处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势；临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件。

作为一线热门城市，深圳2023年统计人口高达1779万人，曾几何时的深圳也是楼市热点城市之一。此次官方下场“收房”，其背后的原因在于深圳新房市场较高的库存压力和较长的去化周期，以及交易活跃度不及预期。根据深圳房地产信息平台数据显示，截至7月底，深圳一手住宅可售套数为48974套。截至2024年上半年，深圳全市新房库存面积为516万平方米，去化周期高达24.8个月。

上半年多城实践“以购代建”

官方“收房”将由点及面

作为房地产项目的开发策略，“以购代建”通过购买已建成的项目或资产，来代替自行开发建设，已然成为了上半年楼市的热词之一。山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，实际上深圳并非首个开启“以购代建”的一线城市，此前5月30日，广州增城政府就已经公开征集广州（新塘）至汕尾铁路项目（新塘段）符合条件商品性安置房源报名，即向社会征集符合条件的住宅房源（房企），再依照相关流程选定安置房源。除两大一线城市外，今年上半年全国各地已经有多个非一线城市开启实践“以购代建”。尤其是在“517”楼市新政之后，“以购代建”模式更是在全国各地多点开花。

根据中指研究院监测数据显示，今年二季度以来，宁夏、湖北等省份均出台政策鼓励收购符合条件的存量房源用作保障性住房，部分城市如杭州临安区、贵阳、惠州、临沧、大理州等也发布了征集商品房用作保障性住房的公告，由国有企业在部分行政区域征集已建成未出售的商品住房用作保障性住房。据记者不完全统计，截至目前，全国已有至少22个城市落地了政府收储商品房的模式。

事实上，“517”楼市新政并非官方下场“收储”的起点，在此之前一些地方已经提前入场，尝试通过“以购代建”盘活存量住房，包括济南、重庆、杭州等在内的多地公开收购商品住房用作公共租赁住房。2023年，央行设立了租赁住房贷款支持计划，支持济南、郑州等8个城市试点市场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给，一年多来，试点在8个城市落地。以省城济南为例，在6月27日的新闻发布会上，济南称将持续优化住房保障，筹集保障性租赁住房1.5万套（间），购房、租房补贴覆盖2万户以上。业内观点认为，在相应政策支持下，“以购代建”模式将从少数热点城市，正式走向全国所有县级以上城市。

“以购代建”实现“三赢”

全国去库存有望再提速

从二三线城市走向一线城市，从个别试点城市逐渐覆盖全国，官方下场收购商品房的“以购代建”模式无疑将成为下半年楼市发展的重点方向之一。8月2日，山东省人民政府新闻办公室举行省政府政策例行吹风会，会上山东省住建厅称，将加快收购存量商品房用作保障性住房，有效去化库存。

随着我国房地产供需关系发生重大变化，去库存俨然成为了当下楼市亟待解决的主要“矛盾”。根据国家统计局的数据，截至5月末，全国商品房待售面积7.43亿平方米，处于历史高位。此外，易居研究院百城库存报告显示，截至今年4月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.5个月，较合理值（13个月左右）高出一倍左右。近些年，全国商品房库存经历了先降后升的过程。与此同时，我国保障房筹建仍在较大规模推进。在商品房高库存和保障性住房供应不足的大背景下，“以购代建”应运而生。

对于“以购代建”模式的预期效果，业内认为其有利于实现政府、购房者以及房企的三方共赢。对于地方政府而言，“以购代建”可节省各地政府在土地征用、规划审批、建设施工等方面的大量时间和资金成本，提高住房供应的效率，更快完成筹建保障性住房的任务。对工薪收入的购房者家庭而言，保障性住房的“以购代建”模式将大大降低其购房成本，增加其“上车”的机会。对于房企而言，“以购代建”有助于减轻房企的库存压力，改善现金流，缓解财务压力，促进其“保交楼”。

“除了实现地方政府、购房者以及房企的三赢外，‘以购代建’实施更重要的意义在于去库存。”有业内人士认为，“以购代建”这种通过收购存量商品房，增加保障性住房的模式，可以直接减少市场上的存量房产，促进消化库存。同时，可以快速增加保障性住房的房源数量，缓解保障性住房供应不足的问题。“不仅仅是‘以购代建’，近几年全国多地都在探索各种方式去库存。”该业内人士称，近两年地方如国企收旧换新、非居改租等均是消化存量的重要补充模式，从目前来看，消化存量房产的路径和模式已逐渐清晰，若接下来能够尽快推动落实，将有望助力去库存再提速，稳定市场预期。