物业费降价的风还会“吹”多久？

山东商报·速豹新闻网记者 史尚静

物业费该交多少？一直以来都是个牵动百姓钱包的焦点话题。一边是业主认为物业费与服务水平质价不匹，一边是物业企业现金流缩紧，物业费收缴率承压，如何找寻平衡点，总能引发激烈的讨论。

近来，“物业费调整”的话题频频登上热搜，多地出台收费新办法给物业费“封盖”，不少小区刮起了一阵“降价风”。恰逢各家物企中期业绩会召开，“质价相符”也将成为物业企业未来的发力点。

新规落地

数百小区要求降物业费

“重庆数百个小区业主要求降物业费。”近期，重庆因为这条热搜站在了话题的风口浪尖。一直以来，在物业服务企业和业主之间因物业费产生的矛盾纠纷，都是件棘手的问题。然而，此番如此大规模的“降价风”却并不常见。

事情的起因还要回到今年6月1日起施行的重庆中心城区住宅物业费收费标准。根据该标准，电梯住宅的物业服务收费最高为1.9元/平方米/月，最低1元/平方米/月；无电梯住宅最高1.35元/平方米/月，最低0.6元/平方米/月。文件明确了住宅前期物业收费统一实行政府指导价（以下简称物业费指导价政策或新规），不再采用此前政府指导价和市场调节价结合的价格管理形式。

相较于由中指研究院发布的今年上半年中国物业服务价格指数研究报告显示，上半年重庆入市项目的物业服务均价为2.30元/平方米/月，确实远高于政府指导价的水平。因此，自标准实施以来，当地已有数百个小区业主申请降低现行的物业费用。有消息称，重庆相关部门已决定选取全市40个住宅项目作为试点，引入发改委进行成本核算和定价审查，计划制定新的五级物业费指导价格体系，预计于年底正式公布。

其实，这阵物业费降价风不止吹过了重庆。7月1日，《银川市普通住宅前期物业服务和停车收费政府指导价标准方案》正式实施，最高指导价为每月2.2元/平方米。根据官方数据，银川市信用等级AAA级、“十强十优”优质企业吉泰、中海、万科、建发等物业企业的63个小区，在《方案》正式实施前主动进行了物业费降价。广州也正式施行新规，广州住宅一级前期物业服务收费每月每平方米最高不超过2.8元，停车位物管费最高不超过每月120元。

在此之下，各地物业企业也开始了变被动为主动，武汉、成都、合肥等地纷纷有小区宣布降物业费。值得一提的是，以成都为例，今年10月1日即将施行新版《成都市物业管理条例》，其中新增了物业服务收费标准双向调整制度。在遵循质价相符的原则下，业主、物业服务人均有权提出调整收费。此次降价也被业内人士分析称，“博好感”。

青岛物业费“封盖”

超标收费退还或顺延

在省内，这阵物业降费的风也吹到了青岛。去年12月底，青岛市发改委、青岛市城市管理局等部门印发了《青岛市物业服务收费管理实施细则》，规定普通住宅的前期物业实行政府指导价，最高等级的五级物业服务物业费上限为2.52元／平方米。同时，根据小区物业收费建筑面积大小，允许基准价格上限上浮一定幅度。

新规自今年2月1日起实施后，不少小区业主陆续展开投诉物业费依旧高于最高等级的上限价格。对此，城阳区住房和城市建设管理局要求，物业服务企业按照文件要求下调物业费，并将超上浮标准收取的物业费自2024年2月1日起计算退还给业主或顺延至后期物业费中。不仅如此，城阳区进一步向全区物业公司下发《关于对普通住宅前期物业服务费超出政府指导价进行自查整改的通知》，已要求物业公司根据规定进行整改。同时，还对于小区是否为普通住宅存在争议的予以明确，各物业服务企业应按照《关于明确物业服务收费管理中普通住宅界定标准的通知》(青发改价格〔2023)117号)中普通住宅界定标准：中小套型住房(建筑面积144平方米及以下)套数占本物业服务区域住房总套数70%以上(含70%)的物业服务区域的规定，进行重新界定，如属于普通住宅的，应当在政府指导价规定范围内予以调整。

城阳区住建部门也同步开始核算各小区物业服务收费面积，如物业不按文件执行最新标准的物业收费，将把案件线索移交区市场监管局。通知发布后，陆续有小区下调了物业费，这一积极信号也为其他地区提供了良好的示范。

物业费问题一直是个焦点的话题，如何做好物业服务、物业收费与业主满意度的平衡关系，“封盖”之外各地也在尝试着新的做法。前不久，济南就印发了《济南市“信义+酬金”物业服务模式试点工作方案》，开展老旧小区“信义+酬金”物业服务试点，以物业服务收费“酬金制”为基础，小区业主缴纳物业管理费，存入业主共有资金专门账户，基于对物业服务企业的充分信任委托其管理业主共有资金；物业服务企业以对全体业主高度负责的态度和最有利于业主的方案提供服务并获取约定酬金。

降价风背后

居民期盼“质价相符”

物业费降价风吹过，也有人提出“担忧”。“从民生的角度来看，降物业费肯定是利民的事情，但下调物业费后，物业运营成本压力之下，服务水平是否会更加打折？”

一位物业相关人员告诉记者，“物业运营的成本在逐年增加，除了保洁、保安、绿化这些基础物业服务外，近几年物业行业在定制服务上也越来越‘卷’，如果长期收入减少，那势必会影响到服务投入。”而一位物企高管则在采访时称，“众多物企都说降本增效，而往往会选择降人力成本，员工收入少了，人少了，员工人工成本在公司的成本占比中降低了，实际上是以牺牲品质为代价，结论就是放弃服务。”

山东商报·速豹新闻网记者在采访中了解到，与其说对于当前物业费价格高低的争议，更多人更在乎的是“质价相符”。“明明交了‘顶格’的物业费，却没有真正享受到五星的服务。”一位居民告诉记者，半年前自家楼层连廊玻璃碎了，物业以“需要统一采购”拖延至今没有维修，因此今年下半年他就停交了物业费。“最近物业一直打电话催我交费，我已经明确提出什么时候修好玻璃什么时候交。”另一位居民则向记者反映，由于小区是高端住宅，除了正常的物业费外每月还收取增值服务费，但增值服务却并没有见到。“多花了钱却完全感受不到用在何处，收费时宣传得挺好，但实际上服务项目却不透明。”

近来，各物业企业召开2024中期业绩发布会，“物业费降价”话题不可避免成为各家的“必答题”。与业主们期盼的一致，“质价相符”也成为物业企业共同的答案。华润万象生活管理层就表示，随着行业趋势的变化，业主对于物业服务有了更高的要求，确实有少部分业主因为对服务不满意有降低物业费的意愿，提出了调价降低的要求，大众业主还是比较客观的，对质价相符有要求，更对优质优价有需求。越秀服务高管则表示：“随着项目业委会的成立，也会面对降价的情况，可能对物业公司利润产生影响。我们会根据实际情况，和业主进行前置沟通，致力于提供质价相符，优质优价的服务。”