暑期楼市“成绩单”出炉

​山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

9月14日，国家统计局发布了2024年8月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据，至此暑假期间楼市所有数据全部出炉。暑期楼市“交卷”成绩如何？根据统计局数据显示，8月份济南新房、二手房价格继续维持跌势，其中新房价格环比下降0.8%，同比下降4.5%；二手房价环比下降1.9%，同比下降10.0%。在房价迎来连续下降的大背景下，暑期最后一个月网签数据虽然相较首月有小幅提升，但仍低于近12个月平均成交量。业内观点认为，暑期历来属于传统楼市淡季，伴随近期各项楼市利好政策落地传导，以及房企各类花样百出促销活动的推出，“金九银十”市场或迎来“升温”行情。

暑期新房十三连降“收官”

济南楼市经历了上半年的“起起伏伏”之后，下半年市场最艰难的首道关卡暑期楼市也落下了帷幕。作为历来的市场淡季，暑期房地产市场的表现远不及“金三银四”“红五月”，但从过往历史角度也曾有过“亮眼”的表现。今年暑期楼市交出了一份怎样的“答卷”？国家统计局最新数据给出了一份“参考答案”。

根据9月14日国家统计局公布的最新统计数据显示，2024年济南8月份新房价格环比下降0.8%，同比下降4.5%，迎来了十三连降。山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，自2022年11月开始济南新房价格开始下跌，截至去年1月已经实现三连降。去年2月济南新房价格为该年度首次止跌上涨，到了7月则是实现了六连涨，8月新房价格开始下降，到了今年8月已经实现十三连降，换而言之，济南新房价格环比已经下降了一年之久。事实上不仅仅是济南，在房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁，四城无一例外8月新房价格均出现环比下降。其中，青岛8月份环比下降0.6%，同比下降6.4%；烟台环比下降0.4%，同比下降6.1%；济宁环比下降0.6%，同比下降6.7%。

在新房价格连续下降的大背景下，暑期首月7月份的网签量已经创下了本年度网签量倒数第二的数据，而8月网签量虽有小幅度上升，但仍表现不尽如人意。据济南房产网统计整理数据显示，2024年8月，济南新建商品房成交7016套，较7月增加1373套，环比上涨24.33%。近12个月成交走势来看，济南网签量月均成交套数为7966套，而8月网签量低于近12个月平均成交量。从本年度截至目前网签数据来看，8月位列本年度网签量倒数第三。

除了网签数据，济南房产网还发布了另一项关于城区关注度的内容。在城区关注度方面，历城区继续排在榜首，该城区仍是很多新市民置业首选。分片区来看，雪山片区、唐冶片区、张马片区和工业北片区等新房加推项目较多，科技城片区、盛福片区关注度有所提升，此类片区改善性产品居多。整体来看，当下济南市场刚需住房仍然是市场主力，而改善型住房需求正在不断增长。

“进退两难”的二手房房主

同新房市场一样，暑期济南二手房价格亦是“一泻千里”。在曾经历了长达十七个月“滑铁卢”般的下跌之后，济南二手房价格于去年2月稳住了颓势。此后市场上虽有短暂“回温”现象，但很快二手房房价又开始新一轮下降。根据国家统计局最新数据显示，8月济南二手房价格环比下降1.9%，同比下降10.0%，迎来了十六连降。

事实上，目前二手房市场已经成为当下楼市的“主战场”。据中指研究院统计，2024年1至7月份，中国25个代表城市新房和二手房累计总成交套数同比有所下降，其中二手房成交量占比进一步提升至64.1%。梳理历史数据发现，2021年以来，济南二手房价格一直维持下降趋势，每月环比降幅不大，但维持下降趋势较久。与新房市场保持一致，去年2月二手房价格也是首次止跌上涨，截至去年4月则迎来了三连涨，随后二手房价格转增为降，截至今年8月济南已经达到了十五连降。值得留意的是，在国家重点监测的山东四个城市中，暑期最后一个月的二手房价格也都处于下跌趋势，其中青岛8月份环比下降1.0%，同比下降8.9%；烟台环比下降0.8%，同比下降10.7%；济宁环比下降0.7%，同比下降8.9%。

“降降降”，伴随二手房房价的持续下滑，却并未带来成交量上的明显上扬。根据数据统计显示，在8月份济南市重点监控的1110个楼盘中，济南二手房成交环比下降0.92%。从整体数据来看，8月份与7月份相比，虽然出现下滑，但是整体幅度不大，济南二手房成交逐步趋稳，但是下滑趋势没有改变。从二手房成交分布区域来看，8月历城区二手房成交量依旧是遥遥领先；其次槐荫区8月成交量继续提升，当下位列第二位，其次为市中区、历下区和天桥区。除此之外，二手房交易量章丘区和高新区成交占比持平，长清区成交占比最低。

受整体市场大环境影响，不少二手房房主陷入了“进退两难”的境地当中，有些房主选择“割肉止损”，有的房主则在“硬扛等待”。“很早就把旧房子正式挂牌出售，本以为几个月就能卖掉，谁知道现在卡住了。”济南房主王先生告诉记者，他本意准备今年置换新房，年初就已经看好了要改善的新房，但因为旧房始终无法售卖，导致新房改善的资金短缺。“房产中介称想快点出售，需要降至同小区有竞争力的价位，相当于房子要亏十几万元。”王先生表示，现今的情况就是不卖资金压力太大，低价卖又觉得“不舍得”，“总之卖也不是，不卖也不是，太纠结了”。

“金九银十”能打“翻身仗”？

暑期作为传统楼市淡季，无论新房还是二手房市场的成色均显得有所欠缺，但是从今年前8月累计数据来看，房地产市场整体在向利好方向发展，部分房企甚至有着逆势增长的势头。根据中指研究院公布的2024年前8个月百强房企销售榜单显示，今年前8月，百强房企销售总额26832.4亿元，同比下降38.5%（前7月同比下降40.1%），累计同比降幅连续6个月收窄。

从房企数据来看，今年前8个月销售总额超千亿房企6家，较去年同期减少6家，百亿房企61家，较去年同期减少29家。房企销售总额方面，保利、中海、绿城仍位居前三。在8月单月，百强房企销售额同比下降22.1%，环比降低2.43%的大背景下，电建地产、远洋集团、中国金茂等8月当月销售却实现了逆势增长，卖出了一个可观的数据。

对于暑期市场的表现，业内普遍认为尽管8月新房延续7月供需两淡，但结合近些年市场同期表现来看，这两月表现尚属于情理之中。记者留意到，近段时间以来全国各地的楼市政策仍旧维持着高频次的推送状态，下调购房首付比例、发购房补贴、提高公积金贷款额度等政策花样百出，而随着“金九银十”的到来，这类政策也将一定程度提振购房者信心，激发购房需求。

业内分析认为，当下市场通过新政在不断打各种“补丁”，其主要目的就是为了解决购房者的“痛点”，促进实现其购房交易的流畅性。“新政落地有一个传导的过程，这类效应有望激活后市。”有业内人士认为，“金九银十”将是下半年市场的一个重要翻身节点，房企无论从推盘强度还是营销力度在这期间都将大幅度提升，这将为市场带来极大的可能。但业内另外一种观点认为，虽然房企促销会为市场带来活力，但考量到当前低迷的市场行情，若无明显政策性刺激，增幅也将十分有限。