房企“卷”起来，全国“100%实得率”项目超70个 新房市场“空间争夺战”打响

文/图 山东商报·速豹新闻网记者 史尚静 实习生 徐静

“得房率100%”时代来了？今年以来，房地产市场继续深度调整，新房市场又“卷”出了新高度。在全国多地通过修订建筑容积率计算办法提升建筑实际使用率的背景下，市场上涌现出了一批“零公摊”楼盘。每逢关于公摊的话题出现，都能冲上网络热搜引起一波热议，随着越来越多楼盘在“得房率”上做文章，一场新房市场的“空间争夺战”打响。

“公摊”话题再引热议

9月4日，湖南省湘潭市人民政府办公室发布关于《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》的通知，进一步支持住房合理需求，优化房地产市场环境，促进房地产市场平稳健康发展。通知包括稳消费、稳投资、稳主体三大方面18条措施，其中一条措施备受关注：房地产开发企业可实行按住宅套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。消息一出，“取消公摊”的话题再次登上热搜。

在今年5月份，这个话题就已经引起一波热议。当时，广东肇庆市明确“全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售，且新小区在规划条件中配备的公共配套设施可不计入容积率”，被业内称为“取消公摊”第一枪。实际上，在此之前，合肥也在去年召开全市房地产工作专题会议中，提出“为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价”。惠州市自然资源局也曾在《惠州市区2024—2025年度新出让住宅用地规划管理的若干措施》中明确，建筑物屋顶的公共梯间、电梯机房、水箱间、人防报警间、通信基站机房等辅助用房不计入容积率建筑面积，但不计入容积率建筑面积的总数不得超过屋顶面积的25％。上述不计入容积率建筑面积不纳入公摊面积。

比起单纯讨论“公摊面积”，如今越来越多的目光集中到“得房率”这个概念上。所谓“得房率”，并不完全指产权意义上的得房率，而是减少不应该业主分摊的楼幢连廊等和一些不实用的公摊面积（如一楼过大的大堂等），以及增加阳台的比例和空中花园、公共露台等不计入容积率的面积后得到的“实得率”。因此，一些城市开始在户型上做出调整，比如广州将阳台半计容面积占比从“不超过15%”扩大到20%，飘窗尺寸扩大到0.8米，户型规范调整后，今年广州新房使用率已经成为100％。深圳发布的新版《深圳市建筑设计规则》，在满足条件下可不计入建筑面积的凸窗，修订后进深也由0.6米增加至0.8米，“飘窗”面积将可加大一圈，有效提高得房率。

今年5月份，济南也在“不计容面积”上出台相关细则。根据《济南市建筑工程容积率计算细则》，对建筑工程的许多空间、设备、设施取消计容。具体来看，文件规定以下情形不再计入容积率：建筑物避难层、消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯、地上公共停车场（库）、建筑公共开放空间、城市嵌入式服务设施、配套地下人防工程、非机动车停车棚、地下车库出入口玻璃顶盖、专用/公用配电房等。同时，《细则》还提出了对第四代住宅容积率方面政策，明确了入户花园、空中花园等半开敞空间半计容；空中户属花园半计容，开敞式公共绿化平台不计容。过去计入“公摊”面积的两大部分,细则把避难层、机房等公共空间列为“不计容面积”，这也意味着会带来“得房率”上的变化。

得房率赛道“卷”起来

政策端如雨后春笋般出台的同时，房企也铆足劲在“卷”得房率的赛道上大展拳脚。在目前的房地产市场上，一般小高层的建筑物得房率为82%左右，高层的建筑物得房率为73%左右。同样产权面积下，通过减少公摊、增加赠送面积，提升项目的实得面积。目前，西安、广州、南京、长沙、成都、武汉等城市市场上的实际使用“得房率”超100%的项目频现。

根据克而瑞数据统计，全国主要城市超100%实得率的项目达70余个。其中西安因为四代宅项目落地较多，占比最高，实得率都超过105%。广州计容标准最早放宽，近13个项目实得率超100%。实得率即住宅的实际使用得房率，一般除了套内面积之外，还包含额外“赠送”的阳台、飘窗、花池、独立电梯厅、入户花园等的面积。

今年5月，济南推出首个整盘的“第四代住宅”，又被称为“立体生态住宅”或“城市森林花园住宅”，把地面的庭院置于高层建筑，每层住户都拥有公共院落和独立花园。值得一提的是，实际使用得房率最高已经达到了110%，空中花园面积不计入容积率和产权面积，属于赠送的标配。该项目相关人士介绍，以450平方米户型为例，一梯一户的私属电梯厅高达约20平方米，飘窗超11平方米，挑高6.2米的空中院子面积达到了约72平方米还要多；约195平方米的边厅户型整体使用得房率也接近95%。

此外，今年8月，长沙本地企业推出“长沙首个负公摊产品”项目，该楼盘面积介于128平方米至168平方米之间，全屋通过飘窗、阳台和电梯厅“计半”纳入计容面积的形式，实现了103%—107.9%的实际使用率。浙江德清甚至出让了一块特殊的住宅用地——出让规则中明确指出，地块应被打造为“第四代住宅”，项目可打造总计1.38万平方米的空中庭院，而这些空中绿化面积可以不计入容积率。

“高实得率”并非万能

“买的房子交了100平方米的费用，最终实际面积只有70平方米，谁懂啊？”社交平台上，有关公摊面积计价的模式屡屡引发热议。记者走访调查发现，采访中不少购房者直言，买房就好比买榴莲，带刺的壳就代表着公摊面积，选房时绕不开的是仔细算算公摊面积的经济账。那么，不计容面积或取消公摊意味着房子会变相降价吗？以最早提出按套内面积计价的重庆为例，在其2019年修订的《重庆市城镇房地产交易管理条例》中，仍然保留了套内面积和建筑面积两套计价标准并行。“即使是销售广告上已经注明了套内单价或建面单价分别是多少，购房合同上亦是如此，但两种价格经过折算，其最终房屋成交总价仍然一样。”长年从事销售顾问的业内人士表示，从过往的经验来看，房价的高低主要取决于市场供需关系、地段、房型、房屋品质等因素，而与计价方式关系不大。

而在政策和市场的双重驱动下，越来越多的项目“卷公摊”，背后其实是开发商面临“竞品质”、加速新房销售去化的需求。将“得房率”作为主打概念，让保证购房者知情权的同时，也提高了房屋面积的透明度，更满足了对“公摊”怨念已久的消费群体心理。“实际上，市面上所谓的‘零公摊’‘100%得房率’的房子，开发商投入的成本更高，价格比常规楼盘略高一点，但对于消费者来说提高‘得房率’，顺应了一部分的期待。”

不过，在当前行业整体下行的形势下，“高实得率”也不是万能的。有数据显示，以2023年末至2024年初为界，在高实得率产品比较集中的西安、广州、长沙、成都、武汉等城市，项目的去化率分布表现出较为明显的差异。2024年之前入市的高实得率产品，整体的累计去化率明显更高。部分城市高实得率项目集中入市，板块内产品同质化严重，也进一步加剧了市场竞争。