“代建”赛道成房企最终“归宿”？

山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

今年以来，政策“暖风”一波接一波地吹，楼市迎来了前所未有的政策宽松期。在各种利好政策的带动下，购房者置业信心逐步回升，而房企们也在积极“瘦身”，另觅一条新的出路。从当前市场变化来看，各大房企正在积极探索新的商业模式和发展路径，以适应市场的变化和需求。一时间，房地产行业的代建模式蔚然成风，今年以来已经有超过100家企业入局代建或承接代建业务，市场上有意愿、有能力的企业几乎全员下场。凭借轻资产、低风险、低杠杆以及抗周期能力强等多方面优势，当前的代建赛道已然从蓝海变成了红海，而这条路会是未来房企的最终“归宿”吗？

从自建到代建房企涌入代建赛道

在房地产行业步入深度调整阶段的大背景下，标杆房企正经历着一轮前所未有的组织架构调整。这一轮调整中，代建业务逐渐崭露头角，成为了房企们竞相追逐的新方向。自2019年以来，我国房地产市场步入了深度调整期，销售业绩迅速下滑，市场竞争愈发激烈。此种背景下，原本并不被看作主流的代建业务，因其独特的商业模式和较低的风险特性，迅速成为了诸多房企眼中的“香饽饽”。

传统的房地产开发模式中，自建无疑是房企的首选。从选址、规划、设计到施工、销售等各个环节，都由开发房企“主刀”操作，全程把控。这种模式下，房企能够确保项目的品质和进度，实现利润的最大化。同时，自建项目也是房企展示品牌实力和市场影响力的重要窗口，对于提升房企的品牌知名度和市场地位具有不可替代的作用。

然而，自建模式也并非完美无缺。房企在承担全部资金压力的同时，还需要面临市场波动所带来的风险。一旦市场形势发生不利变化，房企可能会陷入资金链紧张的困境，甚至面临项目烂尾的风险。因此，当我国房地产市场进入深度调整期后，房企们开始重新审视自建模式的利弊，并纷纷寻求新的发展模式。

正是在这样的背景下，代建模式逐渐崭露头角。所谓房地产代建模式，也被称为轻资产模式，是一种由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方（代建方）进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利的商业模式。在代建模式下，房企作为受托方，其自有资金投入较少，土地成本及融资负债等均由委托方承担。因此，房企的开发压力和风险相对较低，能够更加专注于提供高质量的开发建设服务。同时，代建模式也为房企提供了拓展业务宽度的机会。通过切入开发以外的领域，如物业管理等，房企能够进一步挖掘项目的潜在价值，提升整体盈利水平。

超百家房企入局代建

上半年代建新增规模达去年全年六成

事实上，当下的代建业务已然成为了房地产行业发展的一个新特征，这一趋势不仅体现在头部房企的战略转型上，更在中小型房企中引发了广泛的关注和积极参与。在房地产市场持续深度调整的背景下，代建业务以其独特的轻资产运营模式、较低的资金压力和风险分散特性，成为了众多房企眼中寻求新增长点的重要方向。

从整体市场行情来看，综合各机构的统计数据，2024年，中国代建市场规模显著扩大，竞争日益激烈。品牌房企通过代建业务实现了业绩的增长。在市场由“蓝海”转向“红海”的大背景下，品牌力成为了关键的竞争因素。根据克尔瑞统计数据显示，截至2024年9月，已经有超过100家房企入局代建或承接代建业务。其中，销售50强房企布局代建企业数量达到46家，仅少数港资、民企未有代建业务，如大华集团、香港置地等。即便是尚未步入代建赛道，但是一些房企也纷纷表达了对代建业务的重视。近期正在重组的美的置业曾表示，重组后代建业务将是未来企业发展非常重要的组成部分，希望在未来2至3年内，第三方代建业务占整体开发代建业务的比例逐渐超过20%。

克而瑞统计数据显示，2024年上半年代建新签规模接近1亿平方米，达到了2023年全年规模的60%左右。规模的快速扩张伴随着愈加激烈的竞争，代建市场内既有老牌企业稳居前列，也有新兴企业迅速崛起。上半年，布局代建市场的企业已突破百家，市场销售梯队分化显著。绿城管理在2024年上半年占据了代建市场TOP20企业销售额超过50%的市场份额，展现出一家独大的态势。TOP5企业销售额集中度超过85%，其代建模式已趋于成熟，具有强大的代建能力和鲜明的品牌特色。TOP10企业之间的变动频繁，竞争激烈，代建门槛不断升高。

央国企代建对象“官转民”

“代建”赛道是房企最终“归宿”？

代建行业的兴盛，与房地产发展形势相契合。山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，实际上布局代建业务的时间段大致可以分为两个阶段，一个阶段为2019年之前，该阶段涉及代建业务的房企多为央国企，主要以招商、华润等房企为主。另一个阶段则为2019年之后，该阶段主要以民企为主，如旭辉、中梁、龙湖、华夏幸福等房企。此外，部分房企如招商蛇口、新城控股、融者共创等涉及代建业务较早，但自2023年之后才开始进行规模化、平台化发展。

在代建业务快速发展的过程中，其最主要的代建类型是政府代建、商业代建以及资方代建并无太大的变化。其中，政府代建指的是代建方服务于政府及企事业单位，涉及政府安置房、经适房、公租房等保障性租赁住房及公共服务设施等政府投资项目，而该项目也成为了当下市场各方追逐的主要模式。面对激烈的市场竞争，不少企业转向政府代建领域寻求增长，政府代建的规模迅速扩大。2024年上半年，TOP20房企政府代建新增规模超过两千万平方米。华润置地、绿地控股、国贸地产、中天美好、宋都管理的代建业务中，政府代建面积占比超60%。随着城中村改造、保障性住房建设等“三大工程”的启动，政府代建项目将继续受到高度重视，行业预计将持续增长。

值得一提的是，相较于民企，凭借“出身”优势在代建行业起步较早的央国企，正逐渐以政府代建为基本盘，走向多元化代建模式，并且凭借其主业资源优势在细分领域成为行业的领跑者。其中央国企中华润、招商、建发代建规模上持续领先，代建业务多以政府代建+商业代建为主，并在细分领域持续探索。有机构预测，未来代建行业签约面积将超2亿平方米、市场达千亿元量级。预计“十四五”之后，代建新建建筑面积有望突破2亿平方米，推动代建市场总量有望跃升至千亿元级别。

但也有观点认为，虽然当前布局代建企业数量突破新高，但未来继续增加的可能性却很低，且从规模和扩张意愿上看，也仅有四成企业在代建业务形成了一定的规模和利润贡献。“代建业务对房企的专业能力和品牌影响力要求较高，需要具备丰富的开发经验、强大的品牌影响力和优秀的管理团队，这些要求使得一些实力较弱的房企难以在代建领域立足。”有业内人士认为，未来代建业务的市场竞争日益激烈，大浪淘沙下，只有那些较早起步且具有一定背景实力的企业方能在代建市场上站稳脚跟，而其他的房企只寻求别的发展道路。