“零公摊”让买房不再“开盲盒”
文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
“买120平方米的房子实际到手只有90平方米”“买前看图纸房子没那么小，交付后一看房子就那么点。”近年来，“公摊”相关话题一直备受大众关注，关于公摊相关的词条也时常登上热搜。随着“取消公摊”的呼声愈演愈烈，近日张家口、衡阳两地一周时间内接连宣布将逐步推进“取消公摊”，而在此之前重庆、肇庆、合肥、湘潭等地也出台过类似措施，全国各地开始直面公摊痛点问题。为何公摊如此令购房者深恶痛绝？取消公摊真的会降低房价吗？“零公摊”真的会成为未来发展趋势吗？
120㎡房子到手仅90㎡
多地官宣将逐步取消公摊
天下苦公摊面积久矣，关于“取消公摊”的呼声每年也是此起彼伏。面对购房者的买房痛点，近日来多地开始有新动作，有两城市一周内官宣逐步“取消公摊”。2024年12月12日，湖南衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》。明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。2024年12月17日，河北省张家口市发布政策，鼓励实行“现房销售”，逐步推进“取消公摊”。
实际上在此之前，诸如重庆、肇庆、合肥、湘潭等地也出台过类似“减少公摊面积，提高得房率”的措施。2024年4月，广东省肇庆市率先发布商品房实行按套内面积计价的通知。明确从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售，推动房地产开发企业依法规范，优化和公开住房公摊面积计算方式，合理适度提高得房率。
关于官宣“取消公摊”的消息，即刻引起了大众广泛的热议。那么公摊究竟为何如此令大家关注呢？提到“公摊”这个词语，购房者林栋（化名）表示“既痛心疾首，又无可奈何”。此前，林栋曾购买了济南历城区一套房子，原建筑面积为120㎡，实际到手面积却90㎡左右。“摊掉的这30㎡既不属于我，也不属于我的邻居，而是为小区公共区域作了贡献。”林栋称，不仅如此，未来住进小区的日子里，后续如物业费等系列费用都需要按照建筑面积120㎡计算。“交了120㎡的钱，却享受不到应有的宽敞和服务，公摊给购房者们带来的究竟是什么？”林栋说。
山东商报·速豹新闻网记者了解到，无论购买的房屋是高层、小高层还是多层，公摊始终依附于房屋交易之中。根据《房产测量规范》对于公摊的定义，公摊面积指的是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，按水平投影面积计算。由于这部分面积无法分割给每家每户，但是又确实存在，并且由小区居民共同使用，于是这部分面积的成本也就进行了分摊。以购买一套100㎡的高层住宅为例，若购房者到手实际使用面积只有80㎡，那么另外的20㎡则成为了公摊面积。根据国家相关规定，建筑面积=套内建筑面积+公摊面积，目前我国绝大部分城市房屋交易都是以建筑面积为主。
高公摊面临“开盲盒”
实际公摊占比并未明文规定
对于“取消公摊”的消息，绝大部分购房者的态度都是“喜闻乐见”。“只要把公摊取消了，那么我们就不会多花冤枉钱买房了。”购房者黄先生说。在实地走访过程中，记者留意到，大部分购房者“痛恨”公摊主要有两个原因，一个是公摊的面积实在太大，另一个原因则是公摊实在是一笔糊涂账。相较于前者，后者的糊涂账则更令购房者无法接受。
通过查阅相关资料记者了解到，关于公摊率的定义并无准确的官方说法，常理来说往往楼层越高需要建设的相关设施越多，这也导致公摊率越高，目前业内关于多层、小高层和高层住宅的公摊率有一类比较认可的规定。其中，多层住宅一般指的是7层以下的房子，其正常公摊率为7%至12%；小高层住宅通常指的是7至11层，不同的小高层公摊率略有差异。无地下用房、商铺的小高层公摊约为10%至15%，带电梯的小高层公摊约为15%至20%；而高层住宅多指的是12至33层，由于电梯多、公用面积多等因素，这类建筑的公摊面积都比较大，一般公摊率为14%至24%。
然而记者实地探访发现，关于楼层的界定以及公摊的定义每个楼盘都各不相同，绝大多数楼盘的置业顾问都称18楼以下的楼栋为小高层。以层高为17层的楼栋为例，有的楼盘公摊率高达25%，有的楼盘公摊率则低至19%。即便是同一个小区同样层高的楼栋，其公摊率也有所区别，有的小区总高15层的楼栋公摊率甚至高于总高17层的楼栋。“公摊率这个概念很模糊，开发商的说法是若楼栋公摊率达不到这么多，房子就无法售卖。”济南历城区一楼盘置业顾问称，虽然没办法解释小区公摊究竟摊在哪儿了，但是他们在实际售卖过程中会提前向购房者说明公摊率的问题。“济南市住宅与房地产信息网站能够查询到购买房源的公摊面积，包括合同里也都会清晰标明。”该置业顾问说。
有的楼盘“明码标价”公摊率，而有的楼盘则是玩了一把“买家秀和卖家秀”，实际交房时的公摊率远高于宣传时承诺的比例，让购房者着实体验了一把“开盲盒”。据此前媒体报道，青岛一楼盘宣传时开发商承诺购房者的公摊面积为31%，而到了交房时公摊面积比例则涨到了46%，这凭空出现的15%的公摊面积，给予购房者最大的感受是瞬间少了数十万元。而前些年山东高密一楼盘公摊率更是高达52%，被一众媒体称之为“史上最牛公摊”，而该开发商负责人接受媒体采访时的对话更是令人深思，“法律对于公摊上限没有规定，你们根本没办法退房。”
“零公摊”会降房价？
让买房的钱花得明白点
在公摊“盲盒”频现的背景下，“取消公摊”好似已经成为了大势所趋，而多地的官宣取消公摊无疑为这种说法增添了几分可信度。然而“取消公摊”面临着新的争议，那就是“取消公摊”后房价是否会下降？购房者的购房成本是否会因为公摊的变化而有所降低？
“小区各类公共区域面积的成本肯定会附加到业主身上，真正意义上的‘免费’取消公摊实际上并不存在。”济南一房地产业内人士认为，如今有不少购房者认为公摊面积越小越好，甚至期望“零公摊”，但实际上这种观点并不完全准确。“若购房者购买的房屋公摊率过低，那么将意味着包括楼道、会所、大堂等公共面积都会极大地缩水，业主未来的居住体验将会大大受影响。”该业内人士分析认为，按照当前我国房地产发展的趋势来看，未来小区的公共配套设施只会逐渐完善，开发商断不会做亏本买卖，倘若真正实现了“零公摊”，那么房屋交易将按照套内面积计算，由此房屋均价大概率会有所上涨。
据了解，早在2002年，重庆就实行以套内建筑面积作为商品房计价依据。到2019年2月23日，住建部官网发布了《住宅项目规范（征求意见稿）》其中提到，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，这也是主管部门首次提出按套内计价方式交易。然而记者了解到，实际上全国采用套内计价方式进行房产交易的城市很少，即使是重庆房产销售广告上也会注明套内单价或建面单价分别是多少，购房合同上亦是如此，两种价格经过折算，其最终房屋成交总价仍然一样。
虽然“取消公摊”不会实际影响到房价，但是却让买房的这笔账变得更加透明。同时业内也有观点认为，取消公摊后开发商或将更注重房屋设计，提高空间利用率，推出更多紧凑且功能性强的房子。在房地产市场步入深度调整的大背景下，若取消公摊面积制度，预售制度也有望迎来变革。这一系列重要变化预示着房地产市场将迎来重大调整。同时，为购房者带来更多利好的政策措施还将陆续出台，未来整体环境对购房者而言将更为友好。
