山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
又是一年半年报季，房企财报披露进入密集期。作为曾以高端住宅为核心标签的绿城中国，2025年上半年交出的“成绩单”却略显黯淡。据财报显示，截至6月30日，公司核心财务指标全线同比下滑，营收533.68亿元降23.3%，股东应占净利润仅2.10亿元、跌幅近90%。不过上半年绿城在土地市场动作积极，新获35宗项目、预估货值907亿元，88%货值集中于一二线城市；而面对下半年房地产市场分化加剧，其已明确放缓拿地节奏，未来绿城或将继续主攻高端改善市场。
绿城上半年业绩承压
新管理层上任短期效果未显
绿城中国近期交出的上半年“成绩单”，开篇就透着一股“压力”。根据财报披露数据显示，截至6月30日的半年度，绿城核心财务指标均呈现同比下滑态势。其中营收为533.68亿元，同比下降23.3%；毛利为71.59亿元，同比下降21%；期内净利为12.11亿元，同比下降64%；最受关注的股东应占净利润更是“腰斩再腰斩”，仅2.10亿元，同比下跌近90%。
事实上，这是继2023年上半年后，绿城时隔两年再次出现半年营收同比下滑的情况，收入端“基本盘”承压明显。从收入结构来看，绿城物业销售收入占比93.0%，设计及装修收入占比1.8%，项目管理收入占比2.6%，持有物业运营收入等占比2.6%。拆解来看，所有业务收入几乎都在下滑。其中，物业销售收入496.51亿元，较2024年同期的637.57亿元减少22.1%。而设计及装修收入9.60亿元，较2024年同期的15.25亿元减少37%。
对于上半年“成绩单”全面下滑的情况，绿城在业绩报告中解释称，下降的原因为结转不均，主要受到了2025年上半年交付节奏分布不均影响，上半年结转面积同比下降了22.7%，这导致了收入的同比下降。此外，绿城称，公司今年积极推动长库存去化，2025年中期计提了相关资产减值损失19.33亿元，进而影响了股东应占利润。
值得一提的是，去年作为绿城中国前董事会主席张亚东执掌公司的最后一个完整年度，其业绩已显现出明显的盈利压力。尽管全年营收仍达到1585亿元的规模，保持了一定的经营体量，但归属于公司股东的净利润仅为15.96亿元，同比大幅下降49%，相当于净利润规模近乎“腰斩”，这也为后续公司业绩走势埋下了盈利承压的伏笔。
今年，绿城在关键节点迎来管理层变动。3月31日，即在公司年度业绩发布会召开的前夕，绿城突然宣布“换帅”，来自中交体系、时任中交集团党委常委与副总经理的刘成云，正式接替张亚东出任绿城中国董事会主席，承担起推动公司经营调整的职责。而从近期披露的中报数据来看，此次“换帅”的短期效果尚未显现，绿城整体业绩下滑与净利润大跌的颓势暂时未能得到扭转，新管理层仍面临着改善盈利基本面的挑战。
土地市场频“发力”的绿城
销售排名提升但负债压力渐显
今年上半年，绿城中国在土地市场展现出积极的扩张姿态，以稳健的节奏持续扩充项目储备。据企业公告披露，该阶段绿城在严守安全运营底线的前提下，新获取项目共计35宗，相关项目总建筑规模约达355万平方米；其中，集团需承担的土地成本约为362亿元，经测算平均楼面单价约1.36万元/平方米，而这些新增项目的预估货值规模更是达到907亿元，整体拿地强度在行业内位居第三。
从拿地拓展策略来看，绿城的布局逻辑呈现出鲜明的针对性，除了持续聚焦核心城市赛道，更将项目本身的品质与潜力研判作为关键考量，主动捕捉优质的结构性投资机遇。具体到区域分布，上半年新拓展项目中，一二线城市贡献的货值占比显著，其中杭州市占比47%，除杭州以外浙江省占比14%，长三角除浙江省以外占比21%，一二线城市占比88%。与此同时，绿城也未忽视品牌优势区域的下沉机会，在浙江省内品牌认可度较高的如台州、嘉兴等三四线城市，成功获取7宗项目，相关货值规模达106亿元。
据了解，绿城今年上半年拓展35个项目，均计划于年内实现首次开盘，年内销售转化率预计可达55%。截至8月20日，该公司年内新增货值已突破1200亿元，从整体来看，全年新增项目预计可为当年销售贡献约500亿元。得益于部分优质地块，绿城销售排名进一步提升。数据显示，2025年上半年，绿城集团（包括绿城中国控股有限公司及其附属公司连同其合营企业及联营公司）的销售排名进一步提升，全口径销售跃升至全国第二，自投及权益销售均提升至第五位。
不过大举拿地，也给绿城带来了负债端的压力。截至2025年6月30日，绿城持有银行存款及现金（含抵押银行存款）667.95亿元，较2024年末的729.88亿元减少8.2%；总借贷规模则从2024年末的1371.87亿元增至1430.27亿元，半年内增加58.4亿元。
下半年拿地节奏或放缓
锚定高端市场目标未改变
回顾上半年，绿城中国拿地节奏明显加快，权益拿地金额与新增货值均位居行业前列。不过，面对下半年房地产市场的变化，绿城已明确调整拿地策略，这一决策既源于市场环境的变化，也与企业自身上半年的布局紧密相关。
从市场表现来看，7至8月全国房地产市场不及预期，土地市场分化态势进一步加剧。三四线城市市场持续遇冷，一二线城市热门地块则竞争激烈，部分区域甚至频繁出现“地王”，地块潜在风险有所上升。基于这一现状，绿城计划放缓下半年拿地节奏，全年拿地货值目标将依据销售现金流情况动态调整，大概率处于1200亿至1300亿元区间，同时将重点聚焦稀缺性突出、发展潜力大的优质地块。
具体到区域市场，以省城济南为例，绿城曾是当地房地产市场的重要参与者，但从公开信息梳理来看，其最近一次独立参与土地竞拍并成功拿地，还要追溯至2017年的绿城春风新语项目。回溯信息显示，2017年底绿城通过济南绿泉置业，以13.46亿元竞得济南张马片区开源中路以北、幸福柳路以东地块，折合楼面价近1.2万元/平方米，彼时该片区整体房价约1.3万元/平方米。
作为济南张马片区最早一批出让地块项目，绿城春风心语的开发节奏明显滞后于同期拿地项目。2018年底该片区已有多个楼盘集中开盘，而该项目却迟至2022年7月才正式入市。受高拿地成本拖累，项目后续销售也面临压力，售价从初期约1.45万元/平方米逐步下调至1.3万元/平方米，部分特惠房价格甚至低于当初的拿地楼面价。今年，绿城旗下上海泉秀置业以3.96亿元底价，转让了项目公司济南绿泉置业50%的股权，业内普遍认为该项目已出现严重亏损。也正是经过此次独立拿地的经历后，绿城调整了在济南的布局策略，后续动作更多转向代建模式，不再直接参与土地竞拍拿地。
值得注意的是，在调整拿地节奏的同时，绿城对高端住宅市场的布局方向并未改变。近期其在杭州、上海、苏州等地获取的多个高地价项目，也映射出这一态度。对此，绿城中国行政总裁郭佳峰在接受媒体采访时表示，高端住宅市场曾因限价长期供应不足，需求被持续压制；随着近两年优质低密地块与核心地块的供应增加，高端需求正逐步释放，预计这一市场的热度仍会持续一段时间，绿城会密切关注市场变化，动态调整投资策略。
对于下半年房地产市场的整体走势，郭佳峰进一步提出判断：城市间的分化会进一步加剧，刚需与改善性需求会在预期稳定的前提下进一步释放，房企的推盘节奏与定价也将更趋理性；但非核心二线城市及大部分三四线城市，库存去化与信心重建仍需更长时间，需求恢复相对缓慢。基于此，他预计接下来的“金九银十”，市场可能呈现“局部回暖、整体筑底”的态势。“下半年绿城可售货值超过1700亿元，预计2025年度的销售额可能会和去年基本相当。”郭佳峰说。
