山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
现房销售正在全国加速推进 记者 王晓峰摄
“天下苦商品房‘预售制’久矣”的呼声中，楼市销售模式正迎来根本性变革。今年以来，湖北平江、湖南邵阳、河南信阳等多地密集落地现房销售政策，其中平江县更是明确新出让土地商品房须竣工验收后方可销售，同步推出税费减免、土地优惠等配套支持。从2016年南京率先试点，到如今全国超30个省（市）推进相关政策，现房销售占比已突破30%，不仅为购房者规避交付风险、实现“所见即所得”提供保障，更倒逼房企从“规模扩张”转向“品质竞争”，推动房地产行业向高质量发展转型，当前的楼市生态正被“深度”改写。
平江全面推进现房销售
今年已有多地实现落地“卖现房”
购房的所见即所得，正在逐步成为现实。今年11月，岳阳市平江县出台《全面推行现房销售和“好房子”规划建设的若干措施（试行）》，明确新出让土地上的商品房须完成竣工验收后方可销售。考虑到现房销售模式下，房企面临资金占用周期长、经营压力大的现实问题，平江县同步推出相应奖励政策。包括允许房企分期办理规划许可、支持配套设施同步建设、行政事业性收费减半、给予土地价格优惠等，切实为房企减轻负担，助力其“轻装”投身现房销售。
在正式推行现房销售政策前，平江县已做好多方面准备。当地政府广泛征求房企、市民代表的意见建议，确保政策贴合实际需求。同时对在建房地产项目实行专人负责、专班跟进机制，推进“拿地即开工”“联合验收靠前服务”等改革，将相关审批时限压缩40%，为现房销售落地扫清障碍。政策铺垫下，平江县房地产市场呈现良好态势。今年1至10月，该县新建商品房网签销售1845套，总面积达24.64万平方米，销售面积同比增长6.83%。该县多个项目实现提前交房，截至目前，当地商品房现房销售占比已提升至62%，为全面推行现房销售奠定了坚实基础。“卖现房不卖期房，老百姓更愿意买单，也倒逼我们更注重品质。”当地一房企项目负责人在接受媒体采访时曾说道。
事实上，在湖南平江县之前，已有多地落地相关政策。据不完全统计，今年以来，河南信阳、湖北荆门、湖南邵阳等地相继推动现房销售，维护购房人合法权益。湖南邵阳市早在去年8月就发布楼市新政，明确2024年9月1日起，新出让土地若未明确预售条件，全面鼓励现房出售，同步推出土地价款分期缴纳等配套支持。9月26日，当地九部门再发文升级政策，将“全面鼓励”调整为“全面实行”现房出售。河南信阳则于今年5月发布相关措施征集意见，提出文件印发后新获施工许可证的项目，需主体封顶方可申报预售；新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。
湖北荆门按照“新老有别”原则有序推进，7月印发的政策明确，新出让优质地块优先采用现房销售模式。2025年8月1日后取得施工许可证的项目，主体结构需封顶方可预售；2026年1月1日起，新出让土地开发的商品房原则上全部实行现房销售，逐步提高预售门槛。
试点从局部到全国扩围
现房销售占比已突破30%
平江县全面推行现房销售并非孤例，在此之前，全国已有多个城市率先开展现房销售试点探索，政策经历了从局部试行到逐步调整的过程。2016年，为遏制土地市场过热、限制企业非理性拿地，现房销售试点率先在南京启动，当土地网上竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房须执行现房销售政策。同年，苏州、深圳、杭州等城市也纷纷跟进，在土地出让环节设置类似现房销售条件，以规范市场拿地行为。
不过，早期试点政策随市场变化逐步调整。2018年7月，南京最新土地公告中，已取消“竞价达最高限价90%须现房销售”的条款，这一试行近两年的政策悄然退场。苏州的调整节奏与之相近，自推行现房销售限制以来，当地共诞生39个现房销售地块，这些地块从拿地到正式开盘间隔长达6年；2020年，苏州正式取消已执行42个月的强制性现房销售政策。自此之后，试点探索并未就此停滞。2021年，北京、福州、合肥、西安、宁波等一批新城市加入试点阵营，仍以土地拍卖环节为切入点，继续推进现房销售尝试。
从局部试行到全国推进，现房销售时代的脚步正不断加快。据中指研究院不完全统计，自2022年末起，全国已有超过30个省（市）启动现房销售试点或出台相关支持政策，合肥、郑州、长沙等城市均明确将部分项目纳入现房销售试点范围，试点覆盖面大幅拓宽。在直接试点之外，多地还针对性出台配套支持政策，形成“试点”与“保障”的双轨推进模式。为缓解开发商资金压力，赣州多区县延长现房销售项目的土地出让金缴纳期限；为刺激购房需求，九江多区县对购买现房销售项目的购房者给予契税补贴；为降低购房成本，山东多地提高了购买现房的公积金贷款额度，从供需两端为现房销售试点保驾护航。
从数据来看，现房销售在全国房地产市场中的占比正逐步提升。国家统计局数据显示，2024年我国现房销售面积约3亿平方米，同比增长19.1%，占比已达30.84%；而在2020年至2023年的四年间，这一占比分别为12.7%、13%、17.3%和22.5%，呈现稳步上升态势
这一趋势的背后，离不开各地楼市调控政策的引导与推动，省城济南也在2017年也有过标志性实践。2017年4月济南出台“史上最严楼市调控政策”，随后长清区的土拍被冠以“最严土拍”之称，该新政首次将土地出让溢价率与商品房预售许可直接挂钩，明确规定溢价率达150%及以上的，需项目竣工验收通过后方可申请预售许可。最终，长清出让的3宗地块均触发上述政策要求，全部实行现房销售。自此之后，济南真正意义上的现房销售却难见“踪影”。记者实地探访济南部分楼盘发现，当前市面上不乏现房在售，但多数并非购房者期待的“真正现房”。真正现房应是开盘即具备交付条件，而济南多数现房实则因项目体量大、去化缓慢，由期房拖成尾盘后，才达到交付标准。
破解期房未知焦虑
现房销售或改写楼市“规则”
事实上，现房销售相关议题每逢有新动态便会登上热搜，大众对这一制度普遍持赞同态度。核心原因在于当前商品房预售制仍存在潜在风险。自1994年我国确立商品房预售制度以来，近三十年间期房始终是购房者的主流选择。作为房地产市场的核心销售模式，预售制曾在缩短房企资金回笼周期、扩大商品房供应规模等方面发挥关键作用，在特定历史阶段为我国城镇化进程的加速推进提供了有力支撑。
然而，随着房地产市场形势发生深刻变化，行业下行压力加大，预售制的弊端逐渐凸显，“延期交房”“烂尾断供”等问题频发，严重损害购房者权益。在此背景下，购房者对“所见即所得”的现房销售模式呼声日益高涨，推动现房制度改革成为行业共识。业内人士认为，“十五五”时期将成为现房销售制度逐步落地的关键阶段，推进过程需坚持“因城施策”原则。其中，库存量大、去化压力突出的城市或区域有望率先试点；而对于库存量较小的地区，现房销售可能导致新增供应收缩，进而影响市场供需平衡，这类区域需由地方政府精准把控推进节奏与力度。
从实际影响来看，现房销售将对房地产行业生态带来系统性变革，这一变革对购房者、房企及行业发展均具有深远意义。对购房者而言，现房销售能从根本上规避期房交付风险，通过实地考察房屋品质、配套设施等核心要素，切实保障自身合法权益；对房企而言，现房模式将倒逼企业从“高周转”转向“重品质”，产品力与品牌力成为核心竞争力，具备优质产品打造能力和良好市场口碑的企业将获得更大发展机遇；对行业而言，在高库存区域推行现房销售，既能合理控制供应规模、优化市场供需结构，又能加速库存去化，为构建房地产发展新模式奠定基础，同时更高的工程质量要求也将推动行业向高质量发展转型。
不过，现房销售制度的推进并非一帆风顺，当前仍面临双重核心阻力。业内人士指出，一方面，现房销售可能打破部分区域现有市场供需平衡，尤其在期房占比高的城市易引发短期波动；另一方面，现房模式下房企开发周期拉长，从企业经营角度看，现房销售将使房企项目经营性现金流回正周期延长约2年，不仅增加资金成本，还可能导致项目净利率下降约2个百分点，同时对企业的产品打造、运营管理及融资能力提出更高要求，这一过程或将加速行业内低效企业的出清。
值得关注的是，各地已开始积极探索现房销售的配套支持措施，为制度落地扫清障碍。业内人士介绍，目前已有融资支持、税费减免、简化审批流程等六类配套措施出台，预计未来还将有更多利好政策落地。对行业而言，现房销售制度能有效防范交付风险、稳定房价预期，助力楼市实现止跌回稳，推动行业从“规模扩张”转向“质量提升”；对房企而言，品质竞争将推动行业整体产品力升级，加速行业生态优化；对购房者而言，“所见即所得”的购房模式将彻底改变传统期房交易的信息不对称问题，让购房过程更透明、更安心。
