随着我国城镇化进程加速，大批早期建设的住宅已迈入“中年维修期”。外墙皮一块块脱落、水管老化漏水……这些老房“城市病”，成了不少家庭的烦心事。日前，河南郑州明确给房龄30年以上的城镇房屋做“首次体检”，体检费大多由政府承担，消息一出，引发居民广泛关注。山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，不止郑州，长沙、天津等多个城市也曾出台老房“强制体检”政策。这场老房“健康守护行动”，带来的不只是居住安全的提升，更是居民生活品质和房产价值逻辑的深层变革。
◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁 徐晓艳
目前，全国已有至少22个城市开展试点
郑州30年以上老房率先“体检”
体检费大多由政府承担
就像人要定期体检一样，城市里的房屋“老了”，也离不开专业的健康筛查。随着越来越多房屋步入“老龄化”，安全问题愈发显眼，给老房子做专属“健康体检”，也逐渐成为守护居住安全的刚需。日前，郑州市住房保障和房地产管理局官网发布《关于印发郑州市城镇房屋安全管理“三项制度”试点实施方案及工作细则的通知（征求意见稿）》(以下简称《通知》)，其核心是给老房安全上一道“双保险”，守住大家居住的安全底线，让房屋有安全保障。
“哪些房子要‘体检’？”“费用由谁出？”“‘体检’到底查什么？”消息一出，这些问题便成了居民关注的焦点。记者了解到，并不是所有房子都需要体检，此次体检将对辖区房龄30年及以上的城镇房屋实施首次体检，不管是单栋住宅房屋，还是与住宅房屋结构相连的非住宅，或是住宅小区内的非住宅房屋都在体检范围内。值得注意的是，各类更新改造项目中的既有房屋，必须遵循“先体检后更新、无体检不更新”的要求，进行安全鉴定。
不同“年龄”、不同类型的房子，体检频率也不一样。房龄30年以下的“青壮年”房屋免检;30年及以上但未达设计使用年限的“中年”房屋，每10年查一次;达到设计使用年限仍需继续使用的“老年”房屋，每5年就得进行一次体检。相比住宅，城镇非住宅房屋的“体检”频率更高，30年及以上但未达到设计使用年限的，每5年进行一次体检，达到设计使用年限需要继续使用的，应当每2年进行一次体检。
同时，老房体检的每一项都瞄准了关键部位。地基稳不稳、主体结构牢不牢固、围护系统有没有问题，还有家里的设备设施和管线是否正常，各部件之间的连接是否可靠，这些都是体检的核心重点。体检从安全性、耐久性、适用性三个维度评估，其中安全性指标为必检项，可选项则可根据房屋特点灵活调整。
针对群众关心的费用问题，此次《通知》明确，城镇住宅房屋的“体检费”全部从市级公共账户列支，居民不用掏一分钱。为保障“体检”顺利启动，各区县住建部门经审核后，可先从市级公共账户预支不低于当年住宅体检费总额30%的资金，剩下的费用待年度计划完成并验收通过后再支付。
而城镇非住宅房屋的体检费，由房屋使用安全责任人承担，不过政府也给出了补贴激励。体检结束后，经相关部门确认审核，市级公共账户将按城镇住宅房屋体检单价，采取以奖代补的方式给予50%的补贴。
全国多地刮起老房“体检东风”
目前至少22个城市开展试点
郑州老房“体检”并非个例。近年来，全国各地早已陆续刮起“体检东风”。据住建部2024年住房发展报告，全国已有超过2.1亿套房龄在25年以上的住宅，约占城镇住宅总量的38.7%，大量住宅集中进入设计使用年限中后期，材料老化、维护不足与过往标准偏低等问题交织，安全隐患日益凸显，亟需通过定期体检防范风险。由此看来，老房“体检”作用不容小觑，它关乎城市更新的品质。
对于济南来说，房屋安全鉴定其实并不陌生。早在2017年济南曾出台《济南市房屋安全鉴定管理办法》(以下简称《办法》)，并于2020年和2022年不断更新修订。其中，对房屋达到设计使用年限、地基基础、墙体或其他承重构件出现明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等情况，因自然灾害或爆炸、火灾等事故，导致房屋出现裂缝、变形、不均匀沉降、需要对承重结构进行拆除或改造、存在其他安全隐患的进行鉴定。同时，对于学校、幼儿园、医院、养老院、文化体育场馆、大型商业设施、交通枢纽等人员密集公共活动场所，《办法》提出，设计使用年限过半且仍在使用的，每满十年需做一次安全鉴定;超过设计使用年限仍需继续使用的，每满五年需做一次鉴定。
除此以外，其他城市也在不断细化老房“体检”规则。2025年10月30日，长沙市住房和城乡建设局印发《长沙市城镇房屋结构安全体检技术指南(试行)》，对不同类型房屋的定期体检频次作出细致划分，房龄在25年内的一般不强制进行体检，房龄超25年未达设计使用年限的公共建筑每5年至少1次;同类多业主住宅每10年至少1次;经营性自建房经营前必须体检，房龄超25年的每2年至少1次。
在体检技术规范上，各地也在不断完善。例如，《武汉市城镇房屋体检技术导则》近期正式实施。体检内容从地基基础、主体结构、围护系统、设备设施及管线四个部分进行了详细规定。体检程序上，从基础数据采集环节开始，就明确了数据采集的标准和方法，确保数据的准确性和完整性。此外，天津、辽宁沈阳、江苏南通等地也陆续发布了房屋体检管理办法和技术导则，这意味着，房屋体检工作正在全国范围内受到推广。
山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，目前，全国已有至少22个城市开展试点，房屋体检、房屋养老金、房屋保险“三项制度”协同推进，系统性风险管控机制逐步建立。有业内专家表示，房屋“体检”将房屋安全隐患排查作为后续治理的首要前提，真正落实早发现、早处置要求，这不仅是筑牢居民安居底线的暖心举措，更是城市治理精细化升级的重要体现。
从“治已病”转向“防未病”
体检范围聚焦房龄25年以上住宅
随着社会不断发展，我国城市发展已从大规模增量扩张转向存量提质增效阶段，老房体检成为推进城市更新、建设韧性城市的重要抓手。在各地地方试点基础上，国家层面出台一系列政策文件，构建起全国城市老房体检的实施路径，推动老房体检从地方自发探索走向全国制度化推进。
事实上，自2023年11月住建部发文正式开展全国城市体检工作以来，就开启了“建筑体检、建筑保险、建筑养老”制度的建设与实施。2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，将房屋体检纳入城市更新整体部署，明确要构建起房屋使用全生命周期安全管理制度，落实房屋使用安全主体责任和监管责任，加强房屋安全日常巡查和安全体检，及时发现和处置安全隐患。同时，文件还提出要探索以市场化手段创新房屋质量安全保障机制并完善住宅专项维修资金政策，推动建立完善既有房屋安全管理公共资金筹集、管理、使用模式，为全国城市老房体检提供根本遵循。
一直以来，住建部同步推进相关制度建设。去年年初，在推进房屋体检方面，住建部发布《关于加强房龄25年以上住宅管理的指导意见》，将体检范围聚焦房龄25年以上住宅，要求每5年开展一次体检，体检结果记入房屋健康档案并向业主公示，强化全生命周期安全管理。同时，推动建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险“三项制度”联动机制，形成房屋安全防护闭环。
日前，全国住房城乡建设会议召开，会议明确指出，我国城市更新取得重要进展。城镇老旧小区改造、住宅老旧电梯更新等一大批城市更新项目落地实施，部署开展老城区和老街区专项调查，完善“一委一办一平台”工作体系，20多个省份开展城市管理进社区工作。开展县城体检、宜居县城建设等试点。
城市更新的底色，从来都是民生温度。从老房“体检”消除安全隐患，到老旧小区改造焕新居住环境，每一项举措都紧扣市民“住得安心、过得舒心”的朴素愿望。未来，随着城市更新工作向纵深推进，更多老旧空间将焕发新生，千家万户的幸福生活，也将在宜居城市的建设进程中，绽放出更绚烂的光彩。
