城市更新已从单一的老旧小区改造、环境整治，升级为涵盖规划、土地、产权、资金、审批、运营等全链条的系统性工程。近日，济南市自然资源和规划局发布《济南市城市更新规划土地支持政策工具箱》(以下简称《工具箱》)，聚焦规划衔接、土地供给、不动产登记等关键实操环节，系统梳理形成3个方面、50条具体政策措施，将宏观政策细化为规划、供地、登记等可直接应用的实操工具。从老旧住房“原拆原建”到“交房即办证”，从化解历史遗留办证难题到城中村改造安置标准，这份“工具箱”对准市民日常反映集中的痛点难点，为城市更新项目落地实施提供清晰路径与明确指引。
◎文/图 速豹新闻网记者 夏子繁 徐晓艳
实施容积率奖励政策中，老旧住房原址改造项目居民户数比现状不得增加
老房子可“原地升级”
居住空间最多扩至原建面30%
近日，济南市自然资源和规划局结合济南城市更新示范城市工作实际与《济南市城市更新条例》实施推进需求，牵头研究编制《工具箱》，紧扣黄河流域生态保护和高质量发展战略部署，立足济南资源禀赋，聚焦规划、土地、不动产三大核心领域，整合已出台政策、创新务实举措，构建覆盖城市更新全流程、全要素、全场景的政策支撑体系，梳理形成50条具体实施措施，为城市更新项目落地实施提供清晰路径与明确指引。
对于住在老旧小区的居民来说，房子面积小、配套缺失、改造审批门槛高等是长期困扰老城居民的普遍难题。《工具箱》中系列政策通过容积率豁免、差异化管控、公共空间不计容等多项举措，为居民自主更新松绑减负。其中，老旧住房原拆原建自主更新项目，在不增加居住户数、符合片区规划、项目资金能够实现平衡的前提下，可适度拓展居住空间，按照非成套住房、成套住房两类分别确定建筑规模增量。
非成套住房优先进行成套化改造，可参照《住宅项目规范》完善厨房、卫生间等必备设施功能，适当增加建筑面积，原则上不超过原建筑面积的30%(以合法合规的实测建筑面积为准)，改造后建筑面积不足46平方米的，可以增至46平方米。成套住房项目整体改造中，地上建筑增量需同样控制在原建筑面积30%以内(以合法合规的实测建筑面积为准)，切实改善老房居住舒适度，既有建筑增设的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等设施不计入容积率。同时，改造后的房屋上市交易，成本明显下降，改造新增面积部分，上市交易时，按照该部分房屋交易成交价格的2.5%缴纳土地价款，原有住房面积沿用原有收费标准。
与此同时，日照、楼间距、停车位等硬性规范也开启老城“特殊通道”。针对城市旧区项目，政策实行差异化规划技术标准。旧区住宅大寒日仅需满足1小时日照标准，新区住宅保持2小时标准。原拆原建项目规划建筑与项目外建筑间距、建筑退界不符合要求的，应与相关利害关系人达成书面同意意见，日照标准达不到要求的，相关利害关系人可协商解决;对于原拆原建项目内的新建建筑间距、日照标准、停车位等达不到要求的，项目全体所有权人应签署知情并同意的书面意见，大幅减少邻里协调与规划审批阻力。
不动产办事全链条提速
首次登记压缩至1个工作日
作为城市更新的核心板块之一，城中村改造也迎来多项政策利好，在安置标准、费用减免等方面出台系列惠民举措。其中，城中村改造村(居)民可选择以被安置人口数量或以宅基地面积作为安置依据。其中，以人口为安置依据的，多层住宅人均安置面积不少于40平方米，小高层不低于43平方米，高层不低于47平方米，分别增加不超过10%的安置房面积和生活保障房面积，用于安置、保障集体经济组织新增人口。改造保障方式同样多元灵活，村集体可自主选择商业用房、租赁型住房等实物保障，也可申请货币化安置保障。此外，城中村改造可享受多项税费减免政策，安置房与生活保障房免征城市基础设施配套费，不动产确权登记环节免收登记费用，大幅降低城中村改造成本，让惠民政策落到实处。
在低效用地方面，《关于深入推进城镇低效用地再开发工作的实施意见》中明确了四类可开发的城镇低效用地范围，主要涵盖产业转型、城镇更新、效益提升、城市功能完善类存量建设用地，重点整治布局散乱、设施老旧、产出偏低、规划不符的低效地块。其中，为激发市场活力，济南推出多项重磅利好。零散地块归宗、边角插花地开发可享受简化协议出让政策;存量用地改造地下空间出让金减半，配套公共设施免收出让金，工业用地单纯提容无需补缴地价。同时，文创科创、康养、众创空间等新业态可享受5年用地过渡期政策，大幅降低企业转型成本。
不动产登记系列政策以简化流程、闭环监管为抓手，落地“一码关联”“验收即办证”“交房即办证”“土地量化登记”四大改革，系统性解决办证慢、遗留房产确权难等民生痛点。据悉，济南市常态化推行“交房即办证”“验收即办证”双机制，工程竣工验收备案与不动产登记并联办理，项目竣工当天即可完成首次登记。普通项目不动产首次登记压缩至1个工作日，社会投资简易低风险项目仅需45分钟。依托不动产单元代码“一码关联”机制，用地、规划、施工、预售、网签、缴税、过户、水电气过户全流程共用唯一编码，部门数据互通共享，群众办事无需重复提交纸质材料，全面实现一网通办、“不见面办理”。
此外，《工具箱》中明确，使用公积金、组合贷款购买存量住房，全面实行转移、抵押“双预告登记”，银行完成预告登记即可发放贷款，资金到账与产权过户同步落地，彻底规避“先过户不放贷、先放款不过户”交易纠纷。同时，济南市常态化落地“带押过户”“带封过户”业务，房屋存在抵押、查封也可正常交易，无需垫付高额过桥资金，大幅压缩交易周期。此外，数十年历史遗留无证房屋开辟简化确权通道。
年内出台政策近百条
城市更新按下“加速键”
当前，城市更新已然告别大拆大建时代，进入精细化治理、系统性提质的全新周期。记者梳理发现，在山东全域布局城市更新的背景下，济南推出全链条政策工具箱并非个案。近日，为破解城市更新实践中的难点堵点问题，青岛出台城市更新不动产登记“工具箱”，为城市更新提供不动产登记政策支撑。针对不同实施主体的登记资料查询需求，明确了查询条件、查询范围;针对老旧小区改造提升、老旧厂房盘活利用、旧商业区更新改造等更新场景，明确适用情形、申请材料;针对老旧住房自主更新原拆原建项目，确立了“注销登记+预告登记+首次登记”办理模式;针对历史文化街区、特色风貌建筑等保留建筑，明确了注销登记、首次登记办理流程;针对更新场景中常见的混合用地、空间立体开发、不动产分割合并、新建公共服务配套设施等情形，进一步深化部门协同、强化流程衔接。
据中指研究院监测数据，2026年上半年全国多地密集出台城市更新配套政策、专项规划与实施细则，形成可落地、可考核、可监管的完整执行体系。其中，今年5月，我国城市更新领域的首部国家级专项规划《城市更新“十五五”规划》出台，该规划以五年专项规划的形式，明确2030年阶段性目标与2035年远景蓝图，划定10项核心发展指标、23项重点任务与14项重大工程，为全国城市更新划定清晰路线图。
在国家政策引导下，各省市持续补齐配套制度，根据中指研究院不完全统计，2026年初以来，地方层面公开样本中共梳理出城市更新相关政策、规划及实施机制59项，其中省级及直辖市层面30项，市级层面29项。7月以来，有关城市更新的政策持续推出。总体来看，今年已有近100条与城市更新有关的措施出台。其中，北京、上海、广州发布多份与城市更新有关的文件。今年年初，北京出台《北京市城市更新政策激励工具箱(1.0版)》，系统归集规划土地、建筑规模、财税金融、审批优化和历史遗留问题处理等支持措施。同步发布今年第一批城市更新计划项目清单，聚焦精细化统筹，上半年推出1321个年度更新项目，总投资超千亿元。
除此以外，福建、海南、广西、青海等地通过实施意见和行动方案明确阶段任务和推进机制;山西城市更新条例正式施行，安徽、河南、海南等地加快推进地方立法;江苏、辽宁、黑龙江、江西等地围绕规划土地、金融支持、政策工具箱和项目库管理完善实施机制。
从“大拆大建”到“绣花功夫”，城市更新以细微处的治理革新回应民生期盼。在国家顶层设计与地方创新实践的双向发力下，这场兼顾人居提质、产业迭代与文脉存续的深刻变革，持续夯实新型城镇化高质量发展的底层支撑。
