【家周刊】预交物业费才能拿钥匙

文/图 山东商报·速豹新闻网记者 史尚静 夏子繁

“不交物业费不给钥匙验房，这是什么破规矩？”近日，居民胡涵（化名）向山东商报·速豹新闻网记者反映，她购买的一套公寓准备收房时，被告知需要交纳6个月以上物业费才能拿到钥匙验房。“房子我都没看到，怎么敢先交物业费？”当胡涵质疑开发商先交物业费再验房是否合规时，开发商却称这是行业“规矩”，并表示延期交付的违约金全部都会以物业费形式进行抵扣。“不仅房子没见到，赔付的违约金也没了，这样的流程真的合规吗？”胡涵说。

唐冶院士谷公寓需先交物业费，才能拿钥匙验房

新房延期一年交付 不交物业费不让验房

2019年1月胡涵购买了唐冶院士谷的一套公寓，原本按照购房合同上约定，2020年10月她就可以拿到自己心仪的房子。没曾想还未等到收房的那一天，胡涵却先后收到了两张延期通知书。这两张延期通知书内容相似，大致意思都是由于疫情等不可抗力因素，导致房屋交付时间顺延。

“没多想什么，延期交付也就延期吧。”胡涵告诉山东商报·速豹新闻网记者，虽然心里有点不愉快，但是考虑到并不着急入住，况且延期交付也有赔偿金，于是便安心等着，而这一等就是一年。今年10月8日，当胡涵高高兴兴准备去收房时，却被开发商告知想要拿到房屋钥匙验房，必须先交钱。除装修押金、垃圾清运费之外，还要预交6个月以上的物业费。“这简直是胡闹，房子我都没见到，怎么敢贸然先把物业费交上。”胡涵称，当她质问售楼处现场工作人员整个流程是否合规时，现场工作人员表示，“都是这么规定的，你不交物业费，就拿不到房子钥匙，也甭想验房。”

胡涵告诉山东商报·速豹新闻网记者，她之前也曾购买过公寓，整个交付流程是先验房，确定房子没有问题后再交纳物业费等一系列费用，像这种先交物业费再验房的流程是她首次遇到。“我如果先把物业费交上，再去验房，到时发现房子有什么问题，那岂不是把事情弄复杂了？”胡涵表示。

违约金冲抵物业费  一抵至少19个月

除了预交物业费才能验房，最令胡涵气愤的是，之前开发商承诺的延期交付违约金也“不见踪影”。“问他们延期这部分钱如何赔付，他们说全部都以物业费形式冲抵了。”胡涵表示，按照合同相关规定，绝大多数业主延期赔偿金都在数千元，如果转换成物业费冲抵，那么至少需要一次性抵扣19个月。

根据胡涵提供的合同关于延期交付赔偿违约金规定显示：“自最后交付期限顺延60天后的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买卖人支付已交房价款万分之一的违约金，逾期交付违约金最高限额为总房款的1%。”胡涵认为，这个最高赔付限额为1%很不合理。“如果按照每天万分之一赔付，延期一年多时间，赔偿金远远不止总房款的1%。”胡涵称，按照开发商这个规定，即使延期5年，那也只能拿到很少的赔偿金，“怪自己没有仔细看合同，就算我们吃了个暗亏，但即使只有这么点赔偿金，那也应该给我们，而不是冲抵物业费。”

胡涵表示，之后她与众多业主同开发商几度协商，一些业主则表示可以用一部分赔偿金冲抵物业费，但开发商不予理会，只称所有赔偿金都必须冲抵物业费。“按照违约金赔偿数额，像我冲抵一次就是20个月，我为什么要一次性交这么多物业费？”胡涵称，开发商让预交物业费才能验房的流程不合理，用违约金冲抵物业费行为更不合理，“合同都没有这方面的规定，这不是逼着我们必须按照开发商的意愿收房吗？”

开发商物业互踢“皮球”  要收房必须先交费

根据胡涵提供的联系方式，山东商报·速豹新闻网记者联系到了唐冶院士谷的开发商济南中物房地产开发有限公司。针对业主反映的先交物业费再验房的流程是否存在，该公司相关负责人称确实存在，他表示任何一家房企交房前都需要预存物业费，这是一个正常流程，并非公司单独要求。“自交房开始，园区公共服务相应工作已经运转起来，即使业主不入住，公共设施也需要维护，先交物业费再验房无可厚非。”

关于是否存在使用违约金抵扣物业费现象，该负责人表示，部分业主不认可违约金执行方案，他们正根据业主诉求向集团反映情况，目前正在沟通中。至于使用违约金抵扣物业费流程是否合理，合同有无相关约定，该负责人支支吾吾称不能说完全合理，“这是物业的问题，具体这方面疑问需咨询物业。”根据该负责人提供的联系方式，山东商报·速豹新闻网记者联系到了山东银禧正德物业服务有限公司济南分公司，该公司工作人员表示，所有交房过程中产生的问题都属于售楼处管理，物业这边毫不知情，“他们那边负责交房，我们这边什么都不知道。”

截至发稿前，胡涵告诉山东商报·速豹新闻网记者，开发商与业主在先交物业费再验房的流程上达成妥协。“他们同意由专人先带业主看房，但是只能看，不预交物业费还是不给钥匙。”胡涵表示，除此之外，开发商仍坚持将所有赔偿金冲抵物业费，部分业主迫于压力同意该方案，一些业主正考虑走法律渠道起诉开发商。

提前收取物业费需获批  捆绑式交房流程不合规

那么先交物业费再验房的流程真的合规吗？山东商报·速豹新闻网记者咨询了山东博瀚源律师事务所律师伍铮，他表示这种先交费再验房的流程并不合规，“按期保质保量交付房屋是开发商的义务，开发商不得附加条件。”依据《山东省住宅物业服务收费管理办法》第十五条规定，伍铮称，物业管理公司不得违背业主或非业主使用人的意愿提前收费；经批准可以预收的，预收期不得超过6个月，“若物业公司没有出示政府行政部门批准文件，业主可以拒交。”

至于开发商使用延期交付违约金冲抵物业费的行为，伍铮称，如果业主与开发商双方未达成一致，业主可以要求开发商支付违约金。针对目前业主遇到的这种情况，伍铮建议业主 可以向住建部门的物业管理部门投诉开发商这种违规行为，由政府部门对开发商和物业公司进行处罚并纠正此类错误行为，“当然，业主也可以依法起诉维护自身合法权益。”关于此事，本报记者将持续关注。

山东商报·速豹新闻网记者了解到，实际上像这种先交物业费再验房的规定，已然成为不少开发商暗地里的“规矩”。2020年，济南帝华鸿府小区因逾期交付的问题不愿支付违约金，要求业主签订延期交房违约金补偿协议，用免三年物业费的方式补偿业主，若业主不签协议，则无法收房。同样是2020年，济南绿地新里城小区也要求业主必须先交纳物业费，才能给业主钥匙，开发商相关负责人更是称“这个流程没有任何问题”。除此之外，全国各地关于先交物业费才能收房的案例时有发生。正如业主胡涵所说，“交房归交房，交物业费归交物业费，这完全是两码事，怎么能混为一谈呢？”