【家周刊】二手房的冰与火

文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

近日，山西一房产中介因开直播变着花样吃东西一炮而红，而在他的文案里写着“单位要求每天发抖音”更是吸睛无数。同样在济南，通过视频、直播等各种方式吸引购房者看房的中介也有不少，尤其今年销售中介变“主播”更是成为一个新趋势。山东商报·速豹新闻网记者了解到，济南中介直播主推项目为新房，少量会推二手房。究其原因，济南历下区一房产中介黄霞（化名）称，二手房房源能带来的流量极少，专注卖二手房时间成本太高，“极少数精品二手房会成为直播亮点，这种房源有一定市场。”实际上，中介直播能映射出目前济南二手房的现状，整体市场偏冷，部分“硬核”片区热度依旧。

济南二手房市场目前整体偏冷，部分“硬核”片区热度依旧

中介直播成潮流

引流更偏爱新房

“首付仅需50万，主城区小高洋房带回家，今天让我们跟着主播一起看看你们的家。”上午十点，黄霞开启了她的直播卖房之路，打开直播间能看到有近3000人在观看。黄霞是济南历下区一房产中介机构的中介，自2019年开始，她尝试通过短视频的方式卖房，至今已经拍了几十条短视频。而她的直播是从去年开始，如今基本上白天直播看房，晚上为购房者线上解答疑问。

打开黄霞的视频号，记者留意到直到去年年初，她的短视频内容还是主推二手房房源。据她介绍，起初做视频号的目的是由于每个二手房房源都具有独特性，通过拍摄的方式能让购房者直观的选择想要哪套房子，在此之前并未做过直播。“去年疫情期间尝试直播，最开始是为了解决客户不能来现场看房的难题。”黄霞称，疫情期间小区防控严格，二手房没法去拍。当时线下不少售楼处停业，开发商急于引流，有同事利用自己的视频号开直播带客户线上看房，于是更多同事相继模仿，催生出了一波新房“直播潮”。

记者了解到，这波新房“直播潮”涉及面很广，目前要有两大类型，一种是中介机构直播卖房，另一种是开发商自己搭建平台。据不完全统计，济南有近8成以上新房都会利用线上售卖的方式吸引购房者。至于直播卖二手房，黄霞称现在基本没有中介会专注做二手房市场，她曾经也尝试过，但是效果很差。“直播目的是为了引流，但是二手房引流效果不理想。”黄霞称，以某楼盘新房为例，她只需带购房者线上看该楼盘沙盘，介绍小区相关情况，就能筛选出意向客户和非意向客户。若直播卖二手房她则需要前往每个房源进行介绍，不仅时间成本高，吸引的受众面也较为狭窄。黄霞给记者举了个例子，两小时内她专注带看某一个新房楼盘，基本上会吸引2000人左右观看，实际会到访十人左右，而若直播去探盘某一个二手房房源，则有可能仅有100人观看，实际前来看房的数量可能为零。

“并且到访量归到访量，最终成交量更是少之又少。”黄霞称，此外目前二手房较新房市场偏冷，他们更不愿投入过多精力去做二手房直播。“当然也并非所有二手房直播都无法做，个别二手房房源属于精品，还是具有一定直播价值。”黄霞表示，她就曾做过一套精品二手房房源，当时该房源房东急售，价格合适并且屋内装修精美，“直播了两次，这套房子就卖出去了。”

推新房电话不断

不甘心的二手房房东

实际上，不仅是直播间“偏爱”新房，济南二手房中介推销的电话也是“热衷”新房。购房者王先生告诉记者，他考虑近期结婚想买套二手房抓紧装修入住，于是找了家中介机构登记了个人信息，没曾想等来的却是一个又一个推荐新房的电话。

“我的需求是二手房，方便装修和入住，打电话推新房的中介说他们的房源是准现房。”对于中介这种“卖新不愿卖旧”的行为，王先生称自己既感到生气又觉得好笑，生气是因为中介不理会客户的需求只按照市场现状进行推荐，好笑的是最后他竟然真的抛弃之前需求，买了一套准现房。“熬不住他们天天推销新房，于是跟着去看了看。”王先生称，再三比较下，他觉得准现房价格更合适，也能满足他及时入住的需求。记者了解到，二手房中介专注卖新房的情况于去年开始在济南房地产市场蔓延，不少中介机构的门店甚至还特意成立了新房事业部。

至于为什么不愿卖二手房而偏爱卖新房，济南历城区一中介机构门店店长称，最大的原因是新房好卖且佣金高。据该店长介绍，目前济南二手房中介费在2%左右，换算下来一套200万的房子佣金能拿到4万元左右。而记者了解到，目前济南大多数新房楼盘给的佣金返点大约在2%至2.5%左右，个别楼盘给的返点更高达3%。此外，售卖二手房时中介需根据客户需求不断筛选合适房源，并且成交后要陪同客户办理诸多繁琐手续，而新房整个售卖流程则相对简单很多。“像部分想要买二手房的购房者，实际上他们并不清楚自身的需求。”该店长称，通过中介推荐一些新房房源，很多购房者的想法会由此转变，从而购买新房。“对于我们来说，新房钱多又好卖，自然成为了主战场。”该店长说。

中介偏爱新房，可苦了二手房的房东们。市中区某二手房房东胡女士告诉记者，她有一套学区不错，且户型楼层都不差的房源。若是按照市场报价房子大约在270万左右，胡女士给出的挂牌价是250万。“若是前两年，这个房子肯定被‘秒杀’。”胡女士称，相关数据显示她所在小区同户型的房源成交周期最短1周，最长4个月。“然而我房子挂了大半年，没几个打电话问的。”胡女士表示，曾有一购房者砍价到220万并表示可以全款支付，她未同意，“如果要降这么多才能卖出去，那我不如一直挂着。”

“硬核”地块热度依旧

二手房整体市场偏冷清

事实上，自今年年初以来，济南二手房市场就出现了整体偏冷，部分片区热度依旧的情况。根据11月15日国家统计局发布的2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据显示，10月济南二手房价格环比下降0.2%，为今年年内第三次出现下降情况。

据山东世联怡高物业顾问有限公司总经理朱江介绍，纵观今年济南二手房市场，上半年3月至6月这段时间，整个房地产市场交易都相对活跃，受新房市场拉动影响，二手房市场回温明显。“上半年购房者有置换需求，通过卖二手房置换新房，提升交易活跃度。”朱江称，到了下半年整个房地产市场明显降温，尤其是二手房则更为冷清。朱江表示相关数据显示二手房如今日均成交量仅有十来套，而上半年一般日成交量在五六十套左右，“下半年个别时候，日均成交量仅为个位数。”

虽然二手房市场相对冷清，但也有业内人士称，一些处于好地段，或者拥有医疗、教育等“硬配套”的二手房资源，价格依旧“坚挺”。“如汉峪片区部分楼盘，房源较少，即使价格不降，一旦挂出来也会较快完成成交。”该业内人士称，类似这种“硬核”地块的二手房在济南仍有一定市场，个别极为优质的片区房源量更是供不应求。该业内人士表示，现今二手房倾向于买房市场，对于计划买房的刚需购房者，可以转换思路前去二手房市场淘金，“目前市场存量较大，购房者耐心选一选，应该可以挑到合适自己的房子。”