【家周刊】现房销售会成未来趋势吗？

“一手交钱、一手交房”“买未知的期房，不如买看得见的现房”……近日，关于现房销售的讨论，一度冲上微博热搜。相较传统房地产市场的“预售制”，“钱货两清”的现房销售模式显然更能保护购房者的切身利益，也深受他们的推崇。事实上，关于现房销售的热议在房地产史上曾出现过多次，而在此之前全国有多地也都曾提出或探索试点现房销售，但最终的结果却都是偃旗息鼓。山东商报·速豹新闻网记者实地调查发现，伴随今年以来房地产市场的下行，购房者对于现房销售的呼声越来越高，但直到目前现房销售模式都难以成为主流房地产销售模式究竟是何原因？而现房销售又是否会成为未来的趋势呢？

◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

置业顾问正在为购房者介绍楼盘

拒绝“卖家秀”

购房者盼买现房

“钱货两清”是市场上购买商品的正常逻辑，但是对于大宗商品房产而言，购房者想实现“一手交钱，一手交房”往往难度很大。自1994年我国现行的商品房预售制度开始后，期房一直就是购房者买新房的必选项。作为中国商品房销售的主流方式，预售制极大地缩短了房企现金回笼周期，同时增加了市场商品房供应，在一段时间内推动了我国城镇化发展进程。但近些年来，伴随房企“暴雷”频现，房地产经济下行，购房者担忧期房产生如“烂尾”“停贷”等诸多问题，于是对现房销售的呼声也越来越高。

为迎合消费者心理，近年来善于营销的开发商频频将“现房销售”作为宣传噱头，打出了“所见即所得”“买新房当买现房”等宣传语。据媒体机构不完全统计，截至7月22日，全国30个主要城市共有超600个现房项目在售。记者实地探访发现，济南目前也有不少现房在售，但相较于购房者期待的现房销售，目前济南市面上售卖的现房实际上并非真正意义上的“现房”。对于购房者而言，他们期待的现房是项目自开盘出售时就已经建好的房源，而如今市面上绝大多数现房楼盘多是由于尾盘，或者因项目体量大、去化慢，由期房硬是拖成了现房。但即便如此，济南的购房者对于这类现房的期待值仍相对较高，有渠道人士介绍称，相较于几年后才能交付的期房，绝大多数的购房者在选房过程中即便最后没有买现房，也多会选择比较下现房的实景，用作最后买房时的参考对照。

“如果同样一个片区有现房和期房，在价格相差不大的情况下，我肯定会选择现房。”济南市民王坤（化名）告诉记者，期房对于购房者而言更像是开盲盒，开的好是“惊喜”，开的差是“惊吓”，更为痛苦的经历是连开盲盒的机会都没有。记者了解到，根据现行的商品房预售制度，正常一套期房的交付时间需要2至3年甚至更久，在如此长的交付时间里，开发商可能会遇到各种难题，而这导致的结果就极有可能在交付时呈现出一幅“买家秀”与“卖家秀”的离谱画面。

现房销售引热议

曾有多城市试点

在我国现行的商品房预售制度已实行整整28年的大背景下，“现房销售”一词每年一经提出都会引起一波热议。尤其在今年房地产经济下行的情形下，福州市永泰县近日发布一则土拍公告称,将在一宗地块的竞拍中实施“现房销售”。该公告一出，现房销售的话题再次冲上热搜，引起了人们广泛的讨论。

根据福州市永泰县该宗地块出让的明确要求，规划房屋竣工验收之后，竞得人方可申请房屋销售手续，取得“现房销售许可证”之后，购房业主自取得房屋不动产权证之日起未满五年的，不得上市交易转让，也不得办理转让公证等手续。据悉，该地块为福州首宗要求“现房销售”的涉宅土地。记者梳理历史信息发现，实际上福州并非全国首个试点现房销售地块的城市，早在此之前,诸如南京、苏州、杭州等热门城市就已经率先实行过现房销售制度，而济南也曾经“吃过螃蟹”。在过去的这些年时间里，关于现房销售的试点不少，但最终试行的结果却并不理想，历史试点的几个城市中，有的城市实行了几年，有的城市仅实行了几个月。

早在2016年，为遏制土地市场过热，南京率先试点“现房销售”，当网上竞价达到最高限价90%时，南京一地块所建商品住房则被要求必须现房销售。2018年7月，在南京最新的土地公告中已无“土地竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售”的要求，“现房销售”政策执行近两年后被低调取消。据统计，目前南京仍有不少执行2016年“现房销售”政策的项目在售，尤其是在一些新房销售较为困难的远郊板块。除此之外，2016年，深圳、杭州、苏州等城市也皆陆续在城市土地拍卖时，提出了现房销售的要求。以苏州为例，在2016年对现房销售探索后，第二年苏州诞生了39个需要现房销售的地块，其中6个都是区域地王。然而该批高价地很快被开发商自己套牢，相关信息显示该批次的部分楼盘于2016年拿地，时隔6年才正式开盘。直到2020年苏州楼市开始下行，叠加疫情影响因素，苏州一纸通知放松了房企预售的条件，也取消已执行了42个月的强制性现房销售政策。

至于济南，在2017年4月出台“史上最严楼市调控政策”要求的背景下，保利地产和安徽一家房企以超过150%的溢价率，拍得长清区海子洼和大柿子园村地块，该项目建成后被要求现房销售。此后，同年6月章丘的土拍中，又上演了一幕现房销售。但自此之后，济南的现房销售却再也不见“踪影”。

现房销售短期难实现

“保交楼”释放积极信号

伴随近日现房销售的呼声此起彼伏，那么究竟是何原因导致现房销售举步维艰呢？据山东世联怡高物业顾问有限公司总经理朱江介绍，现房销售实际上指的是那些在售卖时就已经完全具备交付条件，且验收合格的房源，相当于“一手交钱，一手交房”。

“理解现房销售实施难点，需要先懂开发商的卖房模式。”朱江告诉记者，传统的商品预售制卖房是用购房者的钱盖房子，而这意味着一些能力强的开发商仅需10%至20%的启动资金，就能利用“杠杆”开发一个楼盘，在资金链不出现问题的情况下，一个开发商能在全国各地同时建设多个楼盘。而若是施行现房销售，则意味着开发商在房地产开发环节利用“杠杆”的能力大大减弱，不仅需要大量资金沉淀，还需要完全承担开发风险，这对于开发商而言并非一笔“聪明账”。与此同时，资金的限制也会导致开发商供给能力大幅下降。“假设一个开发商之前利用预售制能开发17万平方米，卖现房可能只能开发10万平方米。”朱江称，在开发商开发成本上升以及供给能力下降的两相影响下，也极有可能推动房价的上涨。

“取消预售制会对我国房地产市场产生极其深远的影响，济南短期实施现房销售可能性并不大。”朱江表示，此前市场“热”时出于稳地价考虑，现房销售更多是为了防范地块炒作，而如今房地产市场下行，提及现房销售则更多是为了“保交付”。在济南最近的一次土拍中，一日之内济南两宗地块以“封顶才能销售”的形式落幕。朱江表示，虽然这两宗地块并非真正意义的“现房销售”，但是封顶才能办理预售证会让房屋烂尾的可能性降低，这种“保交楼”有助于恢复整体市场的信心。

日前，全国多地房企纷纷表态和用实际行动将“保交楼”作为年内工作重点，而多地政府也纷纷推出“一对一”帮扶政策来推动保交楼实施。有业内人士指出，按时交付是地产行业良性循环的关键，也是房企确保现金流健康、增强市场信誉度关键的一步。“对于购房者而言，‘保交付’推动了现房销售的呼声。”该业内人士称，现房销售可能尚难实现，但“保交楼”却一直在释放着积极的信号。