【家周刊】当月网签量环比微降 传统楼市“银十”光环渐褪

　　今年“银十”楼市收官，济南房地产市场交出了一份分化鲜明的成绩单。国家统计局数据显示，济南新房价格迎来六连降，二手房价格同步实现七连降，山东省内济南、青岛、烟台、济宁四大重点监测城市房价均呈环比下降态势。成交端济南新建商品住宅网签量较9月微降，二手房市场则由刚需主导，百万元以下低价小户型成为市场“香饽饽”。随着传统“银十”光环渐褪，季节性营销节点影响力减弱，购房者决策更趋理性，“好房子”主导的品质竞争已成为济南楼市转型发展的新主线。

　　◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

10月济南新房网签量较9月环比微降

　　新房六连降叠加成交分化

　　当月网签量较9月微降

　　“银十”收官的月份，正是楼市传统旺季的收尾阶段，其价格与成交的动态从月初就牢牢牵动着从业者与购房者的注意力。国家统计局发布的2025年10月70个大中城市商品住宅销售价格变动数据显示，济南新房价格延续下行态势，已迎来六连降，环比降幅0.7%，同比下降2.4%。

　　山东商报·速豹新闻网记者梳理历史数据了解到，我国房地产步入深度调整期以来，济南新房价格整体呈波动缓降态势。2022年11月新房价格开启下行周期，截至2023年1月已连跌3个月；2023年2月首次止跌回升，随后实现六连涨，同年8月再度转入跌势且持续走弱，至2025年1月已形成“十八连降”。今年市场迎来阶段性调整，2月房价止跌反弹，3月延续涨势达成“二连涨”，4月环比持平，5月起再度进入连降通道，截至10月已迎来六连降。值得一提的是，在10月房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，四城房价环比均呈现下降趋势，其中青岛10月份环比下降0.4%，同比下降1.1%；烟台环比下降0.4%，同比下降4.0%；济宁环比下降0.3%，同比下降3.3%。

　　在房价呈现波动下行趋势的同时，10月济南房地产市场的具体交易数据也随之公布。根据济南房协信息简报统计，10月济南新建商品房网签7475套，网签面积58.56万㎡，总金额68.01亿元，较9月济南新建商品房网签11766套环比下降36.5%；其中住宅网签2415套，较9月2502套环比微降3.48%，网签面积33.93万㎡，均价14191.64元/㎡，较9月13193.98元/㎡环比上涨7.56%。同时，10月济南新建商品房批准预售5195套，77.20万㎡；其中住宅2987套，42.21万㎡；商业423套，3.98万㎡，办公1785套，31.01万㎡。

　　从10月各区县新建商品住宅网签情况来看，历城区以654套的网签量继续蝉联“成交冠军”，网签面积达9.37万㎡，均价15267.53元/㎡，市场热度持续领跑全市；历下区依旧凭借23655.1元/㎡的“断层式”高均价凸显核心地段价值，网签217套、面积3.17万㎡，高端置业属性尽显；起步区以17套的网签量位居各区县末席。与此同时，长清成交均价6828.82元/㎡、章丘成交均价7279.66元/㎡、济阳成交均价7941.24元/㎡、莱芜成交均价7884.77元/㎡等区域凭借亲民均价，持续成为刚需客群及边缘性置业群体的“价格洼地”。

　　二手房七连降持续承压

　　刚需低价房源成“香饽饽”

　　与新房价格走势轨迹相似，济南二手房价格一直处于下跌通道中。回望过往，济南二手房曾有过一轮长达十七个月的连续下跌，2023年2月才止住颓势。此后虽有短暂回温，但很快开启新一轮下行，直至今年3月止跌持平。然而好景不长，4月再度下降，截至10月已经达七连降。国家统计局最新数据显示，今年10月份济南二手房价格环比下降0.6%，同比下降4.6%，持续承压。值得注意的是，在山东省内国家重点监测的四个城市中，10月二手房价格均处于环比下降趋势。其中，青岛10月份二手房价格环比下降0.8%，同比下降4.7%；烟台环比下降0.9%，同比下降7.0%；济宁环比下降0.3%，同比下降5.9%。

　　据房天下研究院监测数据，10月济南二手房市场除了呈现“价格微降”特征外，还有着“区域分化、刚需主导”的鲜明特征。区域关注度方面，历下、历城、市中三大核心区域持续成为购房者聚焦的核心板块。其中，历下区以54.50%的搜索占比断层领先，同时凭借21073元/平方米的均价彰显核心地段价值；历城区紧随其后，搜索占比达27.59%，14002元/平方米的均价兼具性价比与区域优势；市中区以6.78%的搜索占比位列第三，均价16344元/平方米。反观章丘、长清、济阳、莱芜等区域，因均价集中在5988—7119元/平方米的低位区间，搜索占比相对靠后，更多承接刚需外溢需求。

　　从价格偏好上来看，10月济南二手房刚需属性尤为凸显，0元至100万元价格区间的搜索占比高达77.03%，成为绝对主流关注区间；0元至50万元、0元至150万元区间分别以4.13%、3.00%的占比位列其后，而500万元至1500万元等高价区间搜索占比仅0.71%，小众需求对市场影响有限。“当下济南二手房市场，刚需小户型完全是‘香饽饽’。”济南某连锁房地产中介门店负责人告诉记者，结合门店实际成交数据来看，百万元以下的小户型不仅咨询量最大，成交速度也最快。“很多刚需购房者都是刚工作不久或准备结婚，手头资金有限，更看重性价比和过渡性居住需求，”该负责人补充称，这类房源的成交周期普遍比150万元以上的改善型房源缩短30%以上，这类小户型房源流通性好也比较抗跌，有些热门小户型挂出后甚至半个月内就能促成交易。

　　此外房天下研究院监测数据还显示，热门楼盘方面，天桥区万虹中心凭借高关注度登顶榜单，历下区西江华府、名士豪庭、历山名郡三盘入围，其中历山名郡以41588元/平方米的均价成为榜单内高端代表；高新区丁豪广场写字楼、汉峪金谷，市中区绿地中心等项目也纷纷跻身前十，既体现了核心城区品质楼盘的吸引力，也反映了不同板块的市场活力。

　　传统“银十”光环渐褪

　　“好房子”成楼市新引擎

　　从行业视角来看，10月作为传统“银十”关键节点，济南楼市的整体表现既“出人意料”，却又在“情理之中”。有业内人士认为，国庆黄金周本是楼市10月营销的黄金窗口期，但期间济南持续受阴雨天气条件影响，确实对线下看房、成交转化造成了一定影响。“国庆前三天线下到访量较去年同期下滑明显，很多刚需客群原定的看房计划被迫推迟，这直接导致新建商品房网签量较9月环比下降。”该业内人士分析认为，值得关注的是，10月济南住宅网签量小幅下降，成交均价却环比上涨7.56%，达到14191.64元/㎡。这种“量降价升”的反差背后，折射出济南楼市改善型需求正集中释放，城区核心区域的价值日益凸显。

　　事实上，济南楼市的分化并非孤例，放眼全国，10月楼市呈现“一线活跃、非一线平稳”的鲜明格局。尽管“银十”光环渐褪，但业内普遍认为，一线城市“金九银十”交易量仍处合理区间，而10月成交受长假影响环比下跌实属意料之中。业内观点认为，市场平稳背后，核心逻辑正在转变。传统“银十”概念持续淡化，楼市进入高质量发展阶段后，季节性营销节点影响力减弱，购房者决策更趋理性。同时，房企“抢跑抢收”策略提前透支部分需求，21个重点城市10月推盘量环比微降4%，9月集中推货与折扣促销让10月缺乏放量动力。

　　值得关注的是，“好房子”正成为市场核心驱动力。记者实地探访发现，当下济南市场高得房率、高品质的新房项目咨询量与成交转化率居高不下，购房者已从单纯关注价格转向兼顾品质。这一趋势推动房企“抢收”见效，10月TOP100房企销售总额环比增长3.7%，不少房企正酝酿力度超过去年的年末促销。

　　展望年末，业内普遍观点认为，楼市大概率将延续“稳中有进、分化加剧”态势。9月底以来的稳市政策已显积极效果，核心城市量价初现止跌回稳迹象。未来非一线城市将延续改善型需求集中释放、核心区域价值凸显的趋势，优质地段改善型产品成成交主力；刚需市场则会选择“以价换量”。“房企年末冲量压力下，推盘与促销力度将加大，但全面价格战大概率不会出现。”上述业内人士认为，整体而言，全国楼市正从“规模扩张”向“品质竞争”转型，传统营销节点仪式感淡化，平稳运行仍是后续主旋律。