【家周刊】CBD核心地块引爆济南土拍市场

　　11月中旬的济南土地市场，因一宗核心地块的挂牌出让信息而备受关注。11月14日，济南公共资源交易中心与济南市自然资源和规划局联合发布公告，位于山东博物馆西侧的文博西片区编号DMLD-13-061地块挂牌出让，起始楼面价高达20300元/平方米，将于2025年12月15日上午开启网上竞拍。而这一地块的重磅入市，与片区改善市场的持续升温形成鲜明呼应。今年以来，CBD片区改善楼盘热度持续攀升，在售及待售项目已增至6个，成交均价稳定在3万—3.8万元/平方米，主力户型集中在140-220平方米大平层及低密洋房。“作为历下区CBD核心腹地的又一‘黄金地块’，其高起点定价不仅刷新了济南土地市场的预期，更成为观察CBD改善楼市走向与片区发展活力的重要窗口。”有业内人士表示。

　　◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧

不少客户正围绕户型设计、配套设施、物业服务等核心需求进行详细咨询

　　20300元/平方米起拍

　　核心地块引爆济南土拍市场

　　在济南土地市场中，历下区CBD核心区域的每一次供地都牵动着房企与购房者的神经，而DMLD-13-061地块的亮相，无疑将这种关注度推向了新高度。根据公告，该地块位于历下区经十路以北、华阳路以西、和平东路以南，土地用途为城镇住宅用地，出让面积20216平方米，地上容积率为2.7，总价110804万元。凭借“核心区位叠加全维优配”的独特优势，即便起始楼面价高达20300元/平方米，该地块仍被业内视作极具竞争力的“香饽饽”。“我们测算过，按照这个起拍价，未来项目入市均价很可能突破4万元/平方米，但即便如此，市场承接力依然值得期待。”济南某房产咨询机构首席分析师王磊认为。

　　值得一提的是，此次DMLD-13-061地块的高调挂牌，并非济南CBD核心区今年首次点燃土拍市场。时间回溯至济南6月，与DMLD-13-061地块同属文博西片区的一组团地块出让曾引发行业广泛关注。据了解，该地块起始楼面价18211元/平方米，吸引2家头部房企同台竞价，历经110轮激烈角逐后，最终由中海地产以32.74亿元夺得，溢价率11.1%，折合地上楼板价20232元/平方米，加上3亿元教育建设费，楼板价高达2.2万元/平方米，刷新了济南土拍史上的单价纪录。“两宗地块同属文博西片区，定位一致且定价形成梯度衔接，既展现了核心土地价值的稳步攀升，也为此次DMLD-13-061地块的入市积累了充足市场热度，预计将再度引发房企的激烈角逐。”王磊表示。

　　与CBD核心区的“供地即引爆”形成鲜明反差的是，济南土地市场正呈现清晰的两极分化格局，而11月18日盛福庄片区10街区的新推地块，进一步凸显了这一趋势。作为城市更新项目的重要组成部分，该片区此次整体出让2宗地块，包括1宗城镇住宅用地和1宗城镇社区服务设施用地，其中住宅地块楼面起拍价仅约6050元/平方米，与DMLD-13-061地块的起拍价形成近3.4倍的价差。据悉，该住宅地块容积率1.7，出让面积46775平方米，总价48109万元，竞得人需无偿配建社区服务站、托育机构、养老服务设施、菜市场等配套，同时代建一处9班教育设施。不仅如此，今年以来，济南土地市场推地节奏持续加快，农科院片区、王舍人片区、潘田片区、长岭山片区等近郊及远郊区域已陆续出让多宗住宅用地，而核心区与近郊地块在定价、竞争热度、配套要求上的差异，正成为市场分化的直接体现。

　　6个改善盘扎堆供应

　　CBD片区进入品质竞争时代

　　DMLD-13-061地块的高起点定位，并非孤立的市场行为，而是济南CBD改善型住宅市场持续升温的直接体现。山东商报·速豹新闻网记者走访CBD及周边片区多个在售楼盘发现，当前改善型住宅已成为区域楼市的绝对主力，供需两旺的格局下，产品品质竞争正不断升级。在CBD核心区的中恒信云顶·嘉元售楼处，记者看到沙盘区和洽谈区各有两组客户在详细咨询，置业顾问正拿着户型图逐一讲解采光、动线等细节。“我们项目主打200—400平方米的大平层产品，目前在售房源去化率已经超过60%，其中288平方米的户型最受追捧。”该楼盘销售人员介绍。而不远处的建邦星辰项目，则以“轻奢改善”为定位形成差异化竞争。“我们的客户多是CBD内的中层管理者，他们更看重性价比和通勤效率，所以在户型设计上侧重空间利用率，230平方米做到了四室两厅三卫，还预留了独立书房和儿童活动区。”项目销售人员表示。

　　这一热度并非个例，市场的旺盛需求已吸引众多品牌房企加码布局，保利、中海、绿城等房企的新项目均将“高端改善”作为核心定位。据记者不完全统计，CBD片区已汇聚约6个新盘改善项目，总房源量超8000套，涵盖精装大平层、低密洋房等多元产品形态。记者注意到，多数项目开盘后去化保持稳健节奏，部分热门楼栋去化率已突破40%。其中，250-300平方米的主力户型成为置换家庭的首选，该面积段户型普遍具备多套房设计、宽厅采光、独立储物空间等优势，既能满足多代同堂的居住需求，又能保障家庭成员的生活私密性。“CBD的区位价值叠加适配的产品设计，让这类大户型成为改善市场的‘必需品’。”一位长期关注济南楼市的业内人士刘磊表示，品牌房企的集中入驻不仅丰富了市场供给，更推动了区域居住品质的整体提升。

　　较为关注的是，这些项目并非简单追求户型扩容，品质竞争的升级早已深度渗透至建筑细节与社区服务的各个环节。在绿城瑞玛·润百合项目，记者注意到其样板间专门设置了“生活场景体验区”，从老人起夜的感应夜灯到孩子学习的护眼台灯，均采用与交付标准一致的品牌。“现在客户不再只看面积和地段，装修材质的环保等级、物业服务的响应速度，都是成交的关键因素。”该项目工作人员透露。类似的细节打磨同区域项目中同样凸显，部分项目还引入了智慧社区系统，实现访客预约、快递代收等功能的一键操作。多位意向购房者告诉记者，如今选择改善房，“看得见的装修品质”与“看不见的服务细节”同等重要，这种需求变化也持续倒逼房企跳出同质化竞争，在产品细节与服务体验上精耕细作。

　　十年蝶变

　　CBD成济南发展“新引擎”

　　“CBD片区的楼市热度，只是片区发展活力的一个缩影。真正支撑片区价值的，是其强大稳步攀升的产业集聚效应与持续完善的城市配套设施。”济南市建筑科学研究院研究员崔洪涛表示，作为济南“三区叠加”战略的核心承载地，CBD的价值增长并非单一因素驱动，而是产业、配套、人才等要素相互作用的结果，这种“多核驱动”模式让片区发展更具韧性。根据济南市“十四五”时期经济社会发展成就新闻发布会上的数据，济南中央商务区现代金融集聚区累计入驻500强企业项目36个，各类区域总部企业224家。济南市建成规范化物流园区22处，其中国家级示范物流园区2处；高标准建设山东（济南）中央法务区，集聚法律服务机构500余家。

　　山东商报·速豹新闻网记者发现，产业的集聚不仅为片区带来了经济活力，更直接催生了大量高品质的居住需求。在众多入驻企业中，齐鲁银行便是这一需求的例证。“我们公司有近300名员工，其中60%以上都在片区内或周边购房居住。”齐鲁银行大客户经理苏家昊表示，企业员工对住房的需求主要集中在改善型，对户型、配套、环境的要求都比较高。而这种对生活品质的高要求，恰恰与CBD片区持续升级的配套体系形成了精准契合。交通上，地铁3号线、5号线已实现片区全覆盖，站点步行可达，与济南站、济南东站及遥墙国际机场快速联通，早晚高峰通勤时间控制在20分钟内，地面交通“三横四纵”路网也在不断加密；教育方面，实验中学教育集团校区等4所优质学校落地，涵盖小学至初中全学段，引入优质师资团队，新增学位6000余个；医疗资源持续加码，省立医院东院区扩建项目即将完工，增设老年病专科和儿童诊疗中心，与社区卫生服务站形成分级诊疗体系，全方位满足居民健康需求。

　　产业的蓬勃发展为片区注入源源不断的动能，完善的城市配套则为人才安居乐业提供坚实保障，产业、配套与人才之间形成的良性循环，让济南CBD的发展势能持续释放。从2015年到2025年，十年时间里，济南CBD完成了从一片待开发空地到“齐鲁新海拔、泉城新地标”的华丽蜕变。如今的CBD，不仅是土拍市场的热点和改善盘的聚集地，更成为引领济南城市能级跃升的核心“新引擎”。据了解，济南中央商务区管委会主任王海清曾在中国商务区联盟年会上表示，到2030年，济南CBD片区内将建成百米以上楼宇62栋，其中200米以上楼宇13栋，税收亿元楼30栋以上，月亿楼10栋以上，片区实现GDP1600亿元，金融增加值800亿元，金融和总部企业将达到2000家以上，全力打造成为黄河中下游地区金融机构数量最多、总部企业密度最大、高端人才最集聚、高端消费最活跃、辐射带动能力最强的产城融合新高地。“随着产业能级的持续提升、配套设施的不断完善，CBD的土地价值和楼市价值有望进一步释放。”崔洪涛认为，产业集聚带来的高净值就业人群、完善配套赋予的生活便利度，正持续转化为楼市的核心购买力，推动CBD高端改善市场进入“品质竞争”的新阶段。