日前，深圳、杭州同日发布商品住房销售制度改革实施细则。至此，北京、上海、广州、武汉、天津、杭州、深圳等多个城市已陆续出台地方细则，北上广深四个一线城市政策“集齐”。从8月28日住房和城乡建设部等三部门联合印发《关于完善商品住房销售制度的通知》至今刚满两个月，新出让土地项目优先现房销售、预售门槛提高至主体结构封顶、预售资金全额监管等核心安排，已从顶层设计进入批量落地阶段。“这意味着以后买新房不再‘摸黑下单’，房子盖到哪一步、购房款花在了哪里，都将比过去清楚得多。”有业内人士表示。
◎文/图 速豹新闻网记者 杨千慧
多地细节密集出台，现房销售已从顶层设计进入批量落地阶段
各地细则批量落地
预售门槛统一抬至封顶
随着多个城市落地实施细则，现房销售改革再度成为楼市关注焦点。记者梳理各地细则看到，各地在现房备案条件、过渡项目口径上存在本地化差异，但改革框架统一、落地节奏相近。文件均以8月28日为“新老划断”节点，存量在途项目沿用原有政策并设置过渡期；新增项目预售门槛提高至主体结构封顶，对预售资金实施全额、全过程监管。“各城市‘给支持、稳过渡’，通过土地款分期、优化保函置换、预登记等配套安排缓解开发企业资金压力，差异主要体现在‘新老划断’的颗粒度、重点监管额度的范围以及配套工具的丰富度等方面。”业内人士表示，更多城市正陆续跟进，配套细则也将进一步完善。
这种“框架统一、尺度各异”的安排，在购房定金、土地价款和过渡期上体现得最直观。据悉，北京一般收取不超过总房价款1%的定金，深圳、上海为3%，广州、杭州、武汉、天津为5%，整体落在1%至5%区间。土地出让金分期缴纳上，杭州、北京明确余款可延长至出让合同签订后两年内缴清、不计利息；深圳、上海、广州、武汉、天津实行“1+1”弹性安排，余款一年内缴清，经程序决策后还可再延长一年，分期均不计息，为房企拿地减负。过渡期上，杭州、武汉将宽限延至2028年底，其余城市多为部分在途项目设置至2027年底的过渡期，给在途项目留足缓冲；深圳对“三旧”改造历史遗留项目由有关部门另行研究。
共性框架之外，细节处的差异同样体现地方思路。同样是“封顶”，北京要求楼栋顶板及构筑物完成混凝土浇筑，并出具建设、勘察、设计、施工、监理五方签章的《主体结构分部工程验收记录》；武汉则以屋面结构层混凝土浇筑为认定标准，由区住房管理部门现场核查。同样是资金监管，北京在项目联合验收后即可解除，广州须同时完成竣工验收备案、水电气配套具备交付条件、配套公共服务设施验收三项后才能解除，资金锁定时间实质更长。武汉还明确允许房企以银行保函置换监管资金，置换金额不超过竣工交付所需资金额度的30%，并开展分户土地使用权集合设定抵押试点，成为多城中弹性较大的一个。“全国现房销售改革正有力有序推进，预计更多城市将因城施策、灵活调整。”有业内人士认为。
房企重算资金账
回款周期拉长至一年左右
而在这场制度变革之下，对房企而言，过往高周转的开发模式迎来调整。记者了解到，预售制下，房企拿地后通常6至12个月即可通过销售回款滚动开发。而现房销售模式下，资金须等到项目竣工备案、取得现售备案后才能规模回笼。有券商机构测算，拿地至销售回款周期将拉长一年左右；普睿地产研究测算，行业资金占用周期从半年至一年拉长至两年以上；中信证券研报显示，项目内部收益率（IRR）将从传统预售模式下的15.8%降至3.6%。“预售制下房企测算的核心是周转速度和规模，地块本身条件反而退居其次。现房销售制度下，每个项目都要靠自有资金和项目融资支撑，区位、配套、容积率、产品适配性，成为决定项目成败的新变量。”山东建筑科学研究院研究员崔主任表示。
不过，优质地块的争夺并未降温。9月10日，深圳迎来“8·28”新政落地后的首场住宅用地拍卖，福田香蜜湖一宗5844平方米的“迷你宅地”吸引7家国企央企竞拍，经257轮竞价，中海地产以25.5亿元竞得，溢价率125.46%，楼面价约9.81万元/平方米。10月26日，同样在新政框架下挂牌的济南市历下CBD西片区两宗捆绑住宅用地完成出让，其中一宗迷你地块成交楼面价达到20793元/平方米，刷新济南住宅地价新高。其实在本轮新政落地之前，现房销售的出让规则就已经在部分城市的土拍市场有所实践。深圳福田梅林、厦门湖里均有涉宅地块，直接在土拍出让文件中将现房销售列为硬性开发要求；济南长清片区也曾推出三宗住宅用地，设置溢价触发机制，当土地溢价达到约定条件后，项目须实行整体现房销售，这也是济南首批在土拍挂牌环节就锁定现售约束的地块。市场端也有自发转型，今年5月，美的置业在徐州发布“主动现房战略”，不卖期房、不做沙盘，把小区完整建成后让客户“看过再买”。
值得一提的是，尽管拿地竞争逐步向资金实力更强的企业倾斜，各地在推进现房改革的同时，也配套出台缓冲政策，减轻房企资金负担。像杭州、北京允许土地出让余款两年内免息缴清，拉长缴款周期；武汉支持房企用银行保函置换部分监管资金，盘活沉淀资金。此外，不少城市还同步简化项目审批流程，推动开发贷款投放节奏匹配工程建设进度，多措并举分担企业前期垫资压力。“过去房企靠预售回款滚动建设，相当于提前借用购房者资金。现在建设投入主要由企业自行承担，这些配套缓冲政策，就是理顺成本边界，让开发成本回归开发端，保障改革平稳落地。”本地一名地产市场研究员分析。
购房逻辑转向“买实物”
现房项目去化远快于期房
当开发成本与经营风险重新回归房企端，对购房者而言，这笔“账”更简单。现房意味着交付周期不再是变量，房子品相实实在在摆在眼前，购房从“对未来承诺的判断”回归为“对现实商品的挑选”。与此同时，市场数据也印证了购房者对确定性的偏好。今年上半年，全国二手房销售面积占比达到50.4%，首次超过新房，北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易量已经超过新建商品住宅。2025年国内城镇住房套户比达到1.07，住房总量基本进入平衡阶段，购房者的关注点从“有没有房”转向“稳不稳、好不好”，传统“先交钱、后收房”的预售模式，已经越来越难契合当下的置业诉求。
购房者对确定性的偏好，已在成交端显现。记者走访发现，同一片区内，现房、准现房项目到访量与成交活跃度普遍高于期房项目，不少购房者把“看得见、摸得着”作为下单前提。“现在客户进门，第一句话基本都是问是不是现房，确定是现房才愿意坐下来谈价格和户型。”济南历下区一楼盘销售人员表示，片区里现房项目到访量明显更高，有的现房房源甚至出现看房当天就下定的情况，去化速度远快于周边期房项目。谈及价格，他补充道，“过去现房比期房单价贵不少还不好卖，现在反过来，客户愿意为看得见的房子多花钱，价格敏感度明显下降。”在他看来，这种变化并非个案，购房逻辑的转变正在影响整个新房市场。
值得关注的是，同样的变化也出现在二手房市场。“所见即所得”的二手房源议价空间在收窄，成交周期明显缩短。济南一家中介门店经纪人表示，“以前客户东挑西选、反复压价，现在看到配套成熟、能直接入住的房子，出手快多了。‘先看房、再掏钱’已经是不少买家的共识。”在他看来，新房靠实景打动客户，二手房靠现成房源承接需求，确定性成为双方共同看重的筹码。“随着更多城市酝酿跟进、配套措施持续完善，高周转的‘卖图纸’时代正在退场，资金实力与产品品质成为新的竞争维度。”有业内人士认为，对购房者而言，交易透明度提高，购房从“赌预期”变为“选实物”。可以预见，一个更注重品质与确定性的新房市场正在形成。
