公摊“盲盒”何时才能“摊”明白？69m²公寓仅32m²可用，公摊话题屡遭热议

山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

花了69㎡的钱，却只住上了32㎡的房子，这对于任何人来说都是一件烦心事。近日，“西安一女子买69m²公寓37m²是公摊”的新闻引发社会热议，一时间“取消公摊面积”的话题再次重回大众视野。对于公摊面积的存在，不少市民称“既咬牙切齿，又无可奈何”，而更有不少市民提出疑问，公摊面积“摊”的究竟是什么？怎样的公摊才算是一笔“明白账”呢？

公摊“摊”的究竟是什么？

花几十万元买的房子，到手面积却仅仅只有一半，这不禁让人们连连咂舌。据此前媒体报道，西安的姬女士买了套商业公寓，该公寓公摊面积比例超过了50%。根据姬女士提供的购房合同显示，房子的预（实）测建筑面积共69.75m²，其中套内建筑面积32.71m²，分摊共有建筑面积高达37.04m²，两相比较下，公摊面积竟然大于实际的套内建筑面积。据悉，姬女士所买公寓楼道十分宽敞，而报道媒体也用了“大到可以开车”来形容该公寓楼道的宽敞。尽管后续该楼盘销售人员称，所售公寓五证齐全，规划也是经过政府部门审批，公摊面积符合国家规定，但该公寓“过大”的公摊面积还是引起了姬女士的不满，也引发了社会上关于公摊面积广泛的热议。

针对姬女士遇到的“大公摊”事件，网上绝大部分的声音都认为“不应该有这么大的公摊”。而关于“取消公摊”的声音也一时间甚嚣尘上。山东商报·速豹新闻网记者走访调查发现，济南不少市民对于公摊的问题都表示“难以接受”。“我买一套130m²的房子，实际到手可能就90m²左右。”济南市民王先生称，这“摊”去的近40m²的面积既不属于我，也不属于我的邻居，明明花的是130m²的钱，却享受不到应有的宽敞，“公摊究竟‘摊’的是哪些面积呢？”

根据《房产测量规范》对于公摊的定义，公摊面积指的是电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室及为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积，按水平投影面积计算。由于这部分面积无法分割给每家每户，但是又确实存在，并且由小区居民共同使用，于是这部分面积的成本也就进行了分摊。记者尝试咨询小区物业究竟哪些面积为公摊面积，小区物业工作人员称。公摊面积大小是开发商与相关部门一同商定，具体如何得出不知情，“但是在小区出现的任何一处面积，都有可能有居民的公摊。”

实际公摊占比并无明文规定

但公摊率会体现在购房合同中

“既然小区每一处都有可能成为公摊面积，那公摊率的大小是不是该有个标准呢？”市民杨女士说。在姬女士的“大公摊事件”中，当地住建局对于公寓公摊面积过大作出回应称，目前公摊面积的占比没有明文规定。记者查阅相关资料也了解到，关于公摊率的定义并无准确的官方说法，常理来说楼层越高则需要建设设施越多，公摊率也会偏高，目前业内关于多层、小高层和高层住宅的公摊率有一类常规认可的规定。

根据业内普遍认可的规定，将房屋类型划分为住宅与公寓。一般公寓公摊率在40%至45%属于合理区间。而住宅的公摊率则多按照层高进行分类，其中多层住宅一般指的是7层以下的房子，其正常公摊率为7%至12%；小高层住宅通常指的是7至11层，不同的小高层公摊率略有差异。无地下用房、商铺的小高层公摊约为10%至15%，带电梯的小高层公摊约为15%至20%；而高层住宅多指的是12至33层，由于电梯多、公用面积多等因素，这类建筑的公摊面积都比较大，一般公摊率为14%至24%。

然而在实地走访中记者却发现，关于楼层的界定以及公摊的定义每个楼盘都各不相同，绝大多数楼盘的置业顾问都称18楼以下的楼栋为小高层。以层高为17层的楼栋为例，有的楼盘公摊率高达25%，有的楼盘公摊率则低至19%。即便是同一个小区同样层高的楼栋，其公摊率也有所区别，有的小区总高15层的楼栋公摊率甚至高于总高17层的楼栋。

“无论是住宅还是公寓，每栋楼的公摊率都有自己的说法。”济南历城区一楼盘置业顾问向记者透露，关于公摊率问题开发商解释称，住宅的公摊率虽无具体标准，但在实际建设过程中却有一定的“规定”需要遵守。如大高层住宅必须要建设连廊，否则房子无法入市，而一旦建设连廊，公摊率自然会高一些。“虽然我们没办法解释清楚公摊率大小的问题，但是每次售房前我们都会告知业主所买房屋公摊率的大小。”上述置业顾问称，在济南市住宅与房地产信息网站上能查到每套房源的公摊信息，同时开发商与购房者签订的合同也会清晰标明房子的公摊面积。“至于公摊面积大小能不能接受，那就是购房者自己的选择了。”该置业顾问说。

高公摊背后好似开“盲盒”

这笔“糊涂账”何时能休？

对于大多数楼盘而言，公摊面积在售卖之前都会提前告知，但也有楼盘在公摊面积这个问题上玩起了“买家秀和卖家秀”，实际交房时，有楼盘的公摊率远高于宣传时承诺的比例，让购房者着实有一场“开盲盒”的经历。据媒体报道，此前青岛一楼盘宣传时开发商承诺购房者的公摊面积为31%，但在实际交房时公摊面积却高达46%，这凭空多出来的15%的公摊面积，直接让当时购房者瞬间感觉少了数十万元。更有此前山东高密一楼盘公摊率高达52%，被媒体称为“史上最牛公摊”，而该楼盘负责人在接受采访时更是表示，“法律对于公摊上限无具体规定，购房者无权要求退房。”

近年来，每逢有楼盘出现公摊面积过大的新闻，针对公摊的讨论往往会直冲热搜，而关于“取消公摊面积，提高房地产市场透明度，探索用套内面积替代建筑面积计价”的这类观点十分吸睛，将公摊面积“水分”挤出去的呼声近年来也越发强烈。据了解，早在2002年，重庆就实行以套内建筑面积作为商品房计价依据。到2019年2月23日，住建部官网发布了《住宅项目规范（征求意见稿）》其中提到，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”，这也是主管部门首次提出按套内计价方式交易。然而记者了解到，实际上全国采用套内计价方式进行房产交易的城市很少，即使是重庆房产销售广告上也会注明套内单价或建面单价分别是多少，购房合同上亦是如此，两种价格经过折算，其最终房屋成交总价仍然一样。

“即便是取消了公摊面积这个概念，小区各类公共区域的面积成本还是会附加到业主身上。”有业内人士认为，当下有购房者认为公摊面积越小越好，但实际上若公摊面积过小，则意味小区公共空间以及基础设施会“缩水”，业主的居住体验可能会大受影响。“开发商不会做亏本生意，若是未来房屋售价按照套内面积计算，那么取消的公摊则很有可能会附加到房屋单价中，而这必然导致房屋单价的上涨。”该业内人士认为，对于公摊面积的争议，最现实的解决方案就是制定相应的公摊标准，以此来保护购房者的权益。

也有业内人士认为，公摊面积全面取消或是未来的一个发展趋势，但是操作起来并非能一蹴而就。“说白了，购房者在意的更多是公摊“摊”到哪里去了？有没有必要摊到这些地方？”上述业内人士称，若后期相关部门能明确公摊的涉及范围，监督公摊的占比合理性，那么关于公摊的争议将会少很多。