回收旧房充抵房款，多地房企试行

山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧

记者实探楼盘活动情况

“以旧换新”网上海报宣传页

家电、手机、汽车以旧换新的营销手段早已屡见不鲜，购房也能以旧换新在济南房地产市场上却是鲜有耳闻。近日，济南一楼盘发布一张海报，称“以房换房以旧换新”，消息发布后迅速引发市场关注。根据海报信息，以房换房的交换流程仅需三步。首先，提供老房子信息，价格评估；其次，支付老房子房款，回购过户；最后，业主支付购房款，购买新房。这到底是怎么回事？换房需要什么条件？如何保障换房价格的公平性？是否存在一些消费隐患？山东商报·速豹新闻网记者对此进行了调查采访。

房龄10年内

总价低于新房60%

“资产置换、学区改善、自住投资澜庭高阶置业模式来袭！”“换经五路学府”“换‘精妆房’”……这是济南市一家楼盘在朋友圈晒出的海报，其中“以旧换新亮相济南”8个醒目大字。根据海报上显示的位置，记者来到了位于济南市南部区域的这家楼盘。环顾四周后，记者发现售楼处外并无张贴此前在网上公开宣传的海报。当记者问及网上海报内容是否属实时，工作人员表示，购房者可以用济南市现有住宅置换现场新房，也就是说旧房可以直接抵换新房。

山东商报·速豹新闻网记者了解到，“以旧换新”主要是由开发商牵头，项目合作方参与。而项目合作方为项目施工方、承包商等，他们对旧房进行收购用于买卖或者工抵。“活动的具体操作方式为，有改善需求、对项目感兴趣的购房者，由中介评估其旧房市场价，购房者认可旧房评估价和意向新房的价格后，交3万元定金锁定房源。”工作人员说道。针对开发商“以旧换新”的做法，有市民表示：“这不等于二手房转让了吗？”“所有地市的旧房都可以抵换吗？”“看似操作简单，旧房价值认定标准如何算，能等价换取新房吗？”还有的市民称：“别冲动，先问清楚，世界上没有无缘无故的爱。”

“并不是任意旧房都可以置换，有一定的前提条件。”工作人员介绍，旧房房龄需控制在10年以内，并且房子必须有不动产权证，两条都符合的前提下，才能对房屋进行下一步的评估。“旧房在符合条件的情况下，存在墙体开裂、承重墙损坏或者其他问题，我们也不予以抵换。”工作人员解释道，虽然规则细节是这么要求，但总体上来说，还是要根据旧房的整体情况来判定是否能进行换新。由于个别小区地理位置较好，要求也存在一定的特殊性。例如经五路、燕山、和平路等附近的老小区虽然房龄都已超出规定年限，有的房龄甚至高达50年，但同样可以抵换。与此同时，在规定条件的基础上，旧房总房款不能超出新房总房款的60%。假设一套旧房可以卖90万元，那新房价格要在150万以上才可以进行换购。

项目直接“回收”

半月内预定6套

面对这种换新政策，市民们却纷纷提出了自己的疑问：“如果购房者要用住宅来换房的话，那么就必须委托开发商来全权处理房子出售事宜，那如何对新旧房子定价？”“旧房一时半会卖不出去怎么办？”据了解，新房价格以开发商现场公布的价格为准，而旧房的价格则以该房产所在小区半年内成交的均价为准，如果这个小区半年内没有房子成交的话，则以一年内该小区成交的房价为准。“评估价是否与市场持平，主要还是看房屋的综合价值空间。”工作人员解释道，项目对旧房进行收购，而不是进行二次帮卖，因此也不会有卖不出去的烦恼。双方协商同意后，旧房即可直接过户给开发商合作的第三方股东。一旦旧房房款到账，就可抵用部分新房房款。

“来咨询换房的人还挺多的，目前已经有3-6套正在操作流程中。”随后，工作人员向记者展示了几份客户刚填完的房屋评估表，房龄、面积、层高、户型、房屋朝向、具体位置、贷款情况等，表上完整清晰地标注着旧房情况。“意向客户达到一定数额后，我们会找专业的公司统一进行评估。”该销售人员说，至于活动持续到什么时候，目前预计是8月底，具体情况还需等项目进一步通知。

家住济南市槐荫区的包先生就是这次活动的参与者之一，“自家原来宿舍分的老房子挂103万元一个多月了，根本没人看。”包先生表示，在听说济南一楼盘推出的以旧换新活动后，他来到项目处考察多次，对一套146平方米的四室两厅户型比较感兴趣。“现在就等着评估看看房子价值，如果能估到心理价，我就尽快换新房。”包先生说道。“旧房卖不出去，新房置换计划泡汤。如果房主扛着不愿降价，很多二手房挂牌几个月甚至几年都卖不出去，而一些打算卖房改善的客户因此无法顺利换房。我们推出的这个活动，就是为了解决这些改善型客户的痛点。”另一销售人员补充道。

多地房企开“换”

交易需规避风险

值得一提的是，记者注意到虽然买房以旧换新这个活动在济南尚属新鲜事物，但从全国来看，此前已有威海、深圳、苏州、无锡、临沂等城市的多个地产项目推出过类似活动。而实施此类活动的房地产企业，不止一家。据相关媒体报道，山东威海一房企楼盘于今年7月中旬推出“以旧换新”计划，先选新房、帮卖旧房。具体操作方式是，房企联合中介平台发起年中置换计划，由中介机构专业评估，确定旧房价值；然后将旧房源置顶销售，聚焦资源快速销售；如果售出，联合战略银行，快速审批贷款；在约定时间内，旧房如果没能售出，新房无理由退房。

纵观全国，虽然多个地产项目在多个城市推出此类活动，但项目合作方直接将旧房收购的先例并不多。“该活动除了能盘活市场各环节，对购房者的最大便利是省心，交易环节不需要操心，购房者等着旧房收购、支付新房余款就行，置换房屋大约在明年11月份交房。”工作人员表示，以房换房，本质上是开发商花样促销的手段，但这个举措可以让市场周转起来，不然就陷入了死循环。同时也能有效解决时间久、成本高等换房困扰，预计最终真正换房的比例会很大。

“‘以旧换新’的营销方式，其实与一般置换人群的买房方式一样，只是通过整合资源，把全流程打通，使得买房过程更加流畅，出发点是好的，提高销售效率，能够很好地促进改善型住房需求的消费，对想以旧换新的购房人是一大利好。”不过，业内人士也提醒道，目前房地产市场政策在变化，卖房与买房两端的交易都可能产生纠纷，应该注意各个环节的衔接。买房人以旧换新等于是一买一卖，只不过把卖房业务直接委托给了开发商，卖旧买新的合同要签署好，二者之间是什么关系，包括卖房、买房的税收优惠、补贴，卖房是否有手续费、旧房的房价是否符合预期等，在合同里约定好，就可以规避可能发生的风险。