商品房预售制真要取消？现房销售试点进一步扩大

文/图 山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧

“所见即所得、交房即交证”“买未知的期房，不如买看得见的现房”……房地产市场进入调整期后，期房的风险问题越来越突出。由此，取消商品房预售制度，实行现房现售的呼声也越来越高。近期，越来越多的城市加入现房销售试点，也让“现房销售”一度冲上微博热搜。进入11月，湖南岳阳、浙江衢州等地发布的房地产市场相关政策中或鼓励开展商品房现售试点，或直接明确将试点现房销售。其中河北雄安则直接取消了商品住房预售，推行现房销售、精装交付。“短期来看，预计会有更多城市甚至不排除省会城市也将加入现房销售的试点。”业内人士指出。

“取消预售制”呼声高涨

试点“朋友圈”逐步扩大

11月份以来，湖南岳阳、浙江衢州、四川成都、河北雄安等多个省份城市明确“将因地制宜开展现房销售试点”，其中河北雄安则直接取消了商品住房预售，推行现房销售、精装交付。消息一出，便让“现房销售”“取消预售制”的呼声再次高涨。“一定程度上减轻购买楼盘是否能如期保质收房、拿证的‘焦虑’”“相比于预售制，现房销售更符合我们的置业意愿”……不少购房者讨论道。有渠道人士介绍称，相较于几年后才能交付的期房，哪怕绝大多数的购房者在选房后没有最终成交，也多会选择现房实景，用作最后买房时的参考对照。

事实上，推行现房销售并不是新政。早在2016年时，就有多个城市曾试点现房销售政策，包括杭州、南京等城市在部分地块出让时尝试现房销售；2018年时，广东省住房城乡建设厅还曾拟订“关于商品房预售许可事项调整”等相关政策；2019年成都也推进了现房销售试点，推出了15宗现房销售地块。到了2021年，又有北京、福州、合肥等城市在土拍环节试点现房销售。与此同时，在今年1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议上也曾提出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。”今年以来，其中包括河南、安徽、山东等已有多个省份及城市，先后提到了将试点现房销售。

济南一家房企的市场部负责人王晓敏在接受记者采访时指出，此前提现房销售和现在提现房销售，它有一个本质的区别。此前现房销售首先是2021年上半年之前，各地主要是在供地规则中明确了现房销售的模式。其出发点是基于“稳房价、稳地价、稳预期”的工作目标，通过设定现房销售模式，有效促进房企理性拿地、促进地价平稳、助力高品质住宅供应。随着市场降温，各地优化或者取消了现房销售政策。而现在提现房销售则是跟保交楼挂钩，各地从保交楼、保护购房者权益的角度出发，提出现房销售模式。总的来说，当前各地对于现房销售的改革节奏正在提速，此举也有助于建立房地产新发展模式。

30城近700个项目在售

多家房企开启现房营销活动

政策不断推动的同时，楼市下行、购房者置业倾向的转变、现房库存的增加等多重因素叠加，也促使开发商推动现房落地。

根据克而瑞对60家上市房企的库存情况统计，截至2022年年底，重点房企的现房库存在所有存货中的占比达到14.4%，且在不断增长。至2023年上半年，这一指标进一步上升至14.7%，达到历史新高。开发商自身也在努力利用这一现实情况，试图把握购房者对现房更青睐的态度，转变销售策略，包括时代中国、旭辉、融创、金地等在内的多家房企陆续开启现房营销活动。碧桂园更是直接推行“现房销售”政策，即购房者以较低比例楼款即可锁定房源，待预售房源完工后，可先前往查看房源，再签署正式合同及支付尾款。从今年6月底起，这一政策已在多个项目落地。据碧桂园方面披露，其某个项目在新政策下，已实现到访量提升200%。

“购房者们期待的现房是项目自开盘出售时就已经成型的房源，而如今市面上绝大多数现房楼盘多是由于尾盘或者因项目体量大、去化慢，由期房硬是拖成了现房。”济南一家房企销售人员陈先生向记者透露，相较于购房者期待的现房销售，目前济南市面上售卖的现房实际上并非真正意义上的“现房”。随后，记者实地探访发现，济南目前仍有不少现房在售，其中，不乏有房企频频以“现房销售”作为宣传噱头，打出了“所见即所得”“买新房当买现房”等宣传语。“孩子今年年底结婚，打算买婚房，看了不少期房和二手房，都没找到合适的。上个月听说市中望岳城有现房，小两口现场看了都很满意，就挑了一套。”市民张女士说道。

对于购房者而言，现房、准现房销售的好处显而易见，所见即所得，看得到工程进度、不用担心货不对版，大大降低了购房者的风险。因此，这类销售模式也更受到购房者的青睐。据媒体机构不完全统计，截至目前，全国30个主要城市共有近700个现房项目在售。此前有机构测算，2028年全国现房销售规模占比有望达到20%，值得一提的是，尽管现房销售占比有所增大，不过从当前市场来看，现房销售楼盘价格一般高于同类型期房销售项目。同时，这种模式对房企的资金实力与流动性都有一定的要求。“相较于商品房的预售制度，现房销售更符合大众对商品房销售的期望，‘所见即所得’更符合购房者的置业意愿。而对房企来说，现房销售意味着更长的资金回笼周期、更大的资金压力，也意味着更高的门槛。”业内人士表示。

从点状式变为组团式

现房销售短期或将“跨”出一大步

“未来现房销售或是探索行业新发展模式的重要方向。”有地产专家预计，后续各地在住房和城乡建设工作会议中都会提及现房销售的试点工作，从点状式的试点逐渐演变为组团式的发展模式，尤其是一些重点省会城市会加入到试点的大军中。整体来看，未来商品房预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容，但在金融配套政策到位以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小，预计短期仍将通过在核心城市的部分项目进行试点或者在部分地区小范围落地执行的方式推进。

买房对于每个家庭来说都是大事，如何规避风险保障权益？有购房者建议，在购房协议期内设冷静期。还有购房者建议，严格规范达成退房协议后的退款周期，杜绝开发企业故意长期占用首付款的行为。有专家也谈到，商品房预售制度本身不必然导致问题，关键是要做好预售资金监管，严格按照节点发放资金，防止资金被挪用。记者注意到，其实早在2月份，济南、昆明、合肥等地就修改了商品房预售资金管理办法。以济南为例，自取得《商品房预售许可证》开始，至取得水电气热配套设施验收（备案）证明、档案移交证明，完成公共维修资金缴存和房屋所有权首次登记后终止。

“不能把期房销售一棍子打死。”专家认为，商品房预售与现售是两种销售方式，也有相关法律保驾护航，应由市场自发选择。为此，专家建议，在现房销售试点方面，土地供给、审批流程、金融支持等应同步跟进，如适当降低地价、降低商业配建比例、简化审批流程等措施，降低开发企业资金压力，提高开发商对现售地块的获取积极性；金融端研究合理解决资金缺口的方案，有效满足开发企业建设期的合理融资需求。