“春节心理”主导市场，新年二手房市场“热”了吗？

山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

新年新气象，伴随阳历新年到来之际，济南楼市又有怎样的新变化？本报上周对新房市场进行了走访调查，本周记者又针对二手房进行了现场探访。走访过程中获悉，当下济南二手房市场迎来了一丝“暖意”，受“春节心理”影响，买卖双方心理防线均有动摇，其中部分意向买家担心春节后房子“涨价”，于是预备“上车”，而一些急售的房主考虑到后期市场的不稳定，也同意“让步”。随着春节的脚步逐渐临近，未来二手房市场又会迎来怎样的变化呢？

意向买家预备“上车”

急售房主同意“让步”

“哥，您再让一步，买家真的很诚心，现在不出手，后面过了春节不一定好卖了。”2024年新年伊始，在济南市历下区和平路附近一房产中介机构内，房产中介方宇手持电话，正在替买家与二手房房主进行最后“谈判”。经过十几分钟的“讨价还价”，房主同意总房价再降一万元，随后方宇又拨通了买家的电话。“姐，房主也让步了，您也退一点，毕竟春节后市场大概率是要升温的，到时房主有可能又调高价格。”又是经过十几分钟的“拉扯”，最终双方达成交易，而方宇也实现了阳历年初的“开门红”。

“别看我这单完成得快，事实上整个中间耗费了小一年。”据方宇介绍，2024年年初完成的这笔交易，实际上“战线”从去年年初就已经开始。去年3月份，有买家相中了燕山小区一套80平方米的两居室，当时房主报价为160万，有买家看中了该套房源，但是双方就价格问题一直没谈拢，于是这笔交易就一直僵持着。直到去年下半年开始，房主下调了价格，买家也主动打电话过来询问房子情况，于是买卖双方又一次坐上了“谈判桌”，最终该套房源以149万的价格成交。“据我了解的信息，买家的孩子急着上学，而房主又急着换房，到了年底都沉不住气了。”方宇称，每年刚过阳历年多会出现这种现象，预备购房的意向买家准备找寻机会上车，而一些着急交易的房主则会选择适当“让步”。

无独有偶，在济南高新区康虹路附近一中介机构相关负责人罗月也表示，随着阳历年到来，不少二手房房主和意向购房者心理预期有所变化，而这使得开年来门店带看量有所增长。“从元旦开始，我们基本上全员在岗。”罗月介绍，除了有意向买家主动到访，她也会要求门店员工打电话给老客户让其复看。通过主动到访以及打电话邀看的方式，她所负责的门店周带看量环比增长约10个百分点左右。“主要带看的多为着急买房的意向买家，他们期待能够在春节前来个‘一锤定音’。”罗月表示，尽管新年来目前店内尚未成交一单，但是按照当下的带看率，节前肯定会有所收获。

阳历年初市场点滴“回温”

“春节心理”或为主导因素

山东商报·速豹新闻网记者在走访中了解到，在阳历新年到来之际，部分房产中介机构的带看量出现了小幅上涨的现象，个别中介机构也完成了新年的“首单”，但是从整个市场来看，“截至目前，我们店共完成了两单交易。”济南历城区华山片区一中介机构相关负责人王涛称，其中一笔交易是实打实新年完成的，而另一笔单则是年前就已经敲定，“只是房主在外地一直没办法签约，所以才拖到开年才签约。”

即便阳历年到来二手房成交数据不起眼，但是多数中介机构给出的数据都显示，相较去年年末，如今的二手房带看量和平台线上点击量都有明显上浮，其上浮区间为10个百分点至15个百分点左右。上述中介机构负责人王涛分析认为，春节前二手房市场出现小范围“活跃”，其根本原因在于“春节心理”影响着买卖双方。从买方的角度来看，对于那些真正有购房需求的意向买家而言，他们一方面会担心春节后市场回温，房主会涨价，另一方面，这些买家在观望了一年的市场后，判断当下年初市场处于“谷底”，适合“抄底”下手，同时他们也认为这个阶段可以向房主“砸砸价”。

“对于卖家而言，他们也着急。”王涛称，尤其是那些急于卖房的房主，苦等一年始终“卖不上价”，而他们又迫于或是换房或是资金周转等现实因素，不得不抓紧“出手”，而未来市场走向不明朗，年前若能达成交易，那么春节也能过得“踏实”。“买卖双方博弈了一年，一个真想买，一个真想卖，都希望春节前把这个事情给定了。”王涛说。

“特色”房源节后或小幅抬价

新年大范围“回暖”仍需时间

买家担心春节后房价会涨，房主担心会跌，双方的心理博弈为当下二手房市场注入了一丝活力，那么春节后二手房价格究竟是涨还是跌呢？采访中，多数中介机构负责人表示，不能简单的判断春节后二手房房价是涨还是跌，这个问题需要辨证来看。

“春节后‘小阳春’是近些年市场上的普遍现象，无论是新房还是二手房都会受其影响，尤其是那些具有特色优势的二手房房源。”上述中介机构负责人罗月表示，去年春节后二手房交易持续回暖，有房产中介机构仅春节后的2月份就成交了2000套左右房源。在市场氛围的影响下，诸如那些具有优质学区优势的房源，节后房主若不急着出手，大概率会上调挂牌价。即便如此，若有买家对于该类房源有需求，那么就算是“涨”也会主动“上车”。同时罗月表示，与新房市场一样，当下的二手房市场分化现象明显，具有特色优势的房源不愁卖，而那些不占有如学区、地理位置优势的房源，即便是在后期“小阳春”的加持下有“涨价”表现，但最终市场若不“买账”，这部分房源最后也只能降价销售。

根据济南市房协公布的数据显示，自去年春节后济南二手房交易回暖迅速，去年整个上半年二手房交易5.31万套、网签面积412.50万平方米、同比增长94.61%。其中住宅交易3.47万套，成交面积361.28万平方米，同比增长96.16%。二手房市场呈现“量增价减”的市场态势，涨幅超过新房市场。从近5年的二手住宅成交量来看，2018年至2022年二手房住宅年平均交易量约为390万平方米，而去年仅上半年二手住宅交易量已经基本接近往年全年的销售量。

步入新年以来，今年二手房市场又会迎来怎样的变化呢？业内普遍认为，随着2023年下半年一系列政策持续发力，对于房地产市场的企稳和购房者信心提振等都有积极的作用。年初市场个别区域二手房有成交，但这属于点状，未形成大规模。自去年以来受优化政策及市场双向影响，如今济南二手房挂牌量已经激增至7万多套，大量房源无人问津，出现供需不对等情况。这种情况虽然会使得二手房市场分化更为明显，但同时在市场需求集中释放的时候，成交量也出现较为明显的上涨。“预计新年二手房市场依旧企稳，但不排除春节后市场会呈现大范围‘回温’现象。”有业内人士说。（应受访者要求，以上所有受访者姓名均为化名）