千亿支持住房租赁团体购房贷款？实为误读

山东商报·速豹新闻网记者 史尚静

央行批复1000亿元住房租赁团体购房贷款，试点8城“先到先得”？上周，随着中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布的《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》出炉，这条事关住房租赁市场的最新消息传出迅速引发关注。更值得一提的是，传闻中“8个试点城市”中青岛、济南均占有一席，然而细细读来就会发现并非如此，这究竟是怎么回事？

“金融17条”

支持住房租赁市场再加码

新年伊始，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》（以下简称《意见》）。为支持加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，培育和发展住房租赁市场，促进房地产市场平稳健康发展，《意见》包括加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等内容，共计17条，也被称为住房租赁“金融17条”，自2024年2月5日起施行。

从内容来看，《意见》是金融支持住房租赁市场的再加码，不少业内专家认为标志着我国住房租赁金融支持体系进一步完善。《意见》提出金融支持住房租赁市场发展应突出重点、瞄准短板，主要在大城市，围绕解决新市民、青年人等群体住房问题，支持各类主体新建、改建和运营长期租赁住房，盘活存量房屋，有效增加保障性和商业性租赁住房供应。

重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展。建立健全住房租赁金融支持体系。同时，加大住房租赁开发建设信贷支持力度。支持商业银行向房地产开发企业、工业园区、农村集体经济组织、企事业单位等各类主体依法合规新建、改建长期租赁住房发放住房租赁开发建设贷款。住房租赁开发建设贷款期限一般为3年，最长不超过5年，租赁住房建设的项目资本金比例应符合国务院关于固定资产投资项目资本金制度相关要求。

此外，《意见》还涉及满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求，支持发放住房租赁经营性贷款，完善住房租赁相关企业综合金融服务，增强金融机构住房租赁贷款投放能力，拓宽住房租赁企业债券融资渠道，支持发行住房租赁担保债券，稳步发展房地产投资信托基金，引导各类社会资金有序投资住房租赁领域，严格住房租赁金融业务边界，加强住房租赁信贷资金管理，规范住房租赁直接融资产品创新，防范住房租赁金融风险，加强住房租赁金融监测评估等方面。

可以说《意见》的出炉，不仅能够为新市民、年轻人群体住房租赁提供更多选择和便利，更能稳定房地产市场、规范长租房市场。

千亿支持？

实为2023年结构性货币政策工具

值得一提的是，随着《意见》发布后，其中“发放住房租赁团体购房贷款”，引起了广泛的讨论。有一种声音则解读为“央行已批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持8个试点城市购买商品房用作长租房。8个试点城市分别是天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南”。

然而，在《意见》中，关于“住房租赁团体购房贷款”所涉及的内容实际为，满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求。对于企业和符合条件的事业单位依法依规批量购买存量闲置房屋用作宿舍型保障性租赁住房，专业化规模化住房租赁企业依法依规批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房长期持有运营的，鼓励商业银行在风险可控、商业可持续、严格不新增地方政府隐性债务的前提下，发放住房租赁团体购房贷款。利用贷款购买的商品住房、商业用房等应为法律关系清晰、已竣工验收的房屋，贷款存续期内，房屋租赁用途不得改变。住房租赁团体购房贷款的期限最长不超过30年，贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%，贷款利率由商业银行综合考虑借款人风险状况、风险缓释措施等因素合理确定。

所谓“1000亿元的住房租赁团体购房贷款”，源自2023年1月份，中国人民银行印发《关于开展租赁住房贷款支持计划试点有关事宜的通知》设立的“租赁住房贷款支持计划”，为加大保障性租赁住房供给，探索长租房市场建设，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。采取“先贷后借”的直达机制，按季度发放，支持相关金融机构于2023年年底前，向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市发放租赁住房购房贷款。

有业内人士解读，“1000亿元租赁住房贷款支持计划”不同于商业银行发放的住房租赁团体购房贷款，是2023年人民银行专门设立的结构性货币政策工具，在济南、郑州等城市试点，用于引导工农中建等7家银行为试点城市住房租赁经营主体收购存量住房提供资金支持，市场化盘活存量房屋、扩大租赁住房供给。

济南试点

今年将继续推进增加租赁房源供给

虽然此次《意见》涉及的“住房租赁团体购房贷款”与“千亿租赁住房贷款支持计划”并不是一回事，但回顾2023年央行的千亿租房贷款支持计划，也在稳步推动着，在济南、青岛、郑州等试点城市落地。

以济南为例，2023年年中，济南市结合住房租赁市场实际，确定实施主体，制定试点方案，为首批长期限租赁住房购房贷款落地提供基础。人民银行济南分行快速跟进、加快指导，五大国有银行省级行成立工作专班，开通绿色通道，完成首批贷款投放。

根据相关消息，2023年5月，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行山东省分行成功向济南城发集团资产运营管理有限公司发放1.87亿元长期限租赁住房购房贷款；同月，济南城市投资集团所属泉城城市更新投资有限公司“租赁住房贷款支持计划”全国首笔保障性租赁住房贷款发放到位，本次试点项目由国家开发银行提供总额14亿元的中长期授信，首笔发放贷款4.6亿元，主要用于购置存量住房用作保障性租赁住房。此次购置存量房范围选定为主城区，靠近主要商圈、办公区及地铁站，建成年限短、户型满足不同层次租赁需求的存量房源。

2024年伊始，青岛市首批租赁住房贷款支持计划试点贷款正式落地。国家开发银行、工商银行、农业银行和中国银行青岛市分行成功发放首批试点贷款18.5亿元，支持收购首批存量住房项目7个，涉及房屋总套数2319套，主要用于向新市民、青年人等群体提供保障性租赁住房。

完善租购并举发展模式，支持住房租赁市场发展。近年来，相关部门出台多项支持住房租赁市场发展的政策措施，地方政府、市场主体积极参与，探索加大租赁住房供给。在2024年济南市政府工作报告中，“加大保障性住房建设和供给力度，筹集建设保障性租赁住房1.5万套（间），托起住房困难群众的‘安居梦’”被写入其中。由济南城市发展集团负责的“为新市民平价提供租赁住房3500套”，也列入2024年济南市民生实事项目。据悉，济南将健全住房租赁供给体系，继续推进租赁住房贷款支持计划试点工作，增加租赁房源供给。