最新房企年报都透露了啥？

山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

“金三银四”既是房企们抢收市场的旺季，亦是各房企提交去年“成绩单”的年报季。在近年房地产行业深度调整的大背景下，如期发布年报的房企数量已不如从前，而能够给市场交出一份靓丽“成绩单”的房企更是不可多得，部分房企因为年报“爽约”而选择停牌。回望过去的2023年，老牌头部房企大都顶住了“压力”，站稳脚跟，一些房企更是实现逆势增长。相较于过去房企年报的强势“宣言”，如今无论是回望过去还是展望后市，不少房企都不约而同提到了“安全”的重要性。打开2023年房企提交的“成绩单”，看看年报中房企们都透露了些啥？

净利润榜头部房企排名微调

多房企年报“爽约”停牌

春暖花开的季节，又到了各家房企提交去年年报的季节。过去房地产市场行情上行的年份，每每年报季就是各家房企营收“大比拼”的舞台，而随着近些年房地产市场供求关系发生重大变化，如今的年报季成为了房企们考试公布期。有的房企经受住大环境考验交出了一份尚可的“成绩单”，而有的房企则因为年报“爽约”选择了停牌。

3月14日晚间，金地集团发布了《2023年年度报告》，这也是A股上市房企的首份2023年年报。在金地发布年报后，年报季也正式拉开了序幕，据山东商报·速豹新闻网记者不完全统计，截至目前已有超20家上市房企披露年报数据，这其中包括龙湖、万科、招商蛇口、金茂、绿城、华润等重点房企。净利润方面，华润置地、中海地产、龙湖集团、万科地产及保利发展5家房企盈利均超百亿。从净利润排行榜来看，头部前三房企排名顺序微调，其中华润置地净利润为373.04亿元，从去年的第三名跃居榜首；中国海外发展净利270.47亿元，从去年的第四名跻身前三强，位列第二；万科企业实现净利润204.56亿元，从去年榜首下滑排在第三位。此前位列三甲的碧桂园退出TOP行列。

营收第一花落谁家，一直是年报季行业关注的重点。根据目前年报的披露情况，共有8家重点房企营收超过1000亿元。与2022年相比，2023年营收前三座次微调，其中万科以4657.39亿元夺魁，蝉联“营收王”，而华润以2511.37亿元居第二，与万科相差2146.02亿元；中海则以2025.24亿元位居第三，时隔一年重回前三甲。与2022年相比，营收超2000亿元的内房股减少1家，营收超1000亿元的内房股增加1家。

在各家房企营收“大比拼”的时刻，有些房企却在年报季“爽约”并选择了停牌。记者梳理发现，在克而瑞统计的2023年中国房地产企业排行榜中，全口径金额排行前十的房企，除碧桂园外，其余九家均如约公布了年报。根据联交所的规定，由于碧桂园无法于2024年3月31日或之前公布2023年度业绩，已于4月2日起停牌。除此之外，融信中国、上坤地产、当代置业、亿达中国等多家房地产企业也纷纷宣布暂停买卖。

重点房企土地储备充足

聚焦核心城市成主路径

2023年中央政治局相关会议明确指出，“要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”。对于房企们而言，2023年是在房产新背景下探索的新年份，在披露的年报中，重点房企的土地储备充足，而它们之间的竞争也不再以规模大小“论英雄”，而是注重从量到质变化，聚焦核心城市土地为主要发展路径。

作为TOP级别的房企巨头，华润、中海、万科、招商，均不同程度地在年报中透露公司总土地储备充裕，将重点投资发展一二线城市。华润置地年报显示，2022年华润置地新获取项目71个，新增投资中，一二线城市投资权益地价占比92%、总可售货值占比90%，其中一线城市项目占比较2021年有明显提升。目前土地储备充裕、布局结构相对优质，可满足未来3至4年的发展需求。

同华润一样，中海地产2023年年报披露，2022年中海地产（不包括中海宏洋）于内地16个城市合共新增40幅土地，拿地总价为1074亿元，同比下降22%；折合新增货值2139亿元，其中北上广深四个一线城市的新增货值在新增货值中占比48%。随着2022年市场不确定性风险积聚，万科投资态度趋于谨慎，重点聚焦一二线城市。年报披露，万科全年累计获取新项目36个，总规划计容建筑面积690.2万平方米，权益计容规划建筑面积为403.7万平方米，权益占比58.5%，较2021年71.3%明显降低。

此前招商蛇口董事长蒋铁峰也曾在业绩会上表示，10万亿级别的房地产市场仍有很大的发展空间，但行业、市场、企业将持续分化，行业比拼从“规模”转向“质量”。过去一年，招商蛇口深耕高能级城市，其在2023年先后获取上海、杭州、北京、西安多宗土地。年报显示，招商蛇口2023年“强心30城”签约销售额占比91%，其中核心“6+10城”占比77%。基于“区域聚焦、城市深耕”的投资策略，招商蛇口2023年在“强心30城”“核心6+10城”的投资金额占比分别达99%、88%，其中在北、上、广、深的投资额占比为51%。

优化债务结构严守底线

房企寻“多条腿”走路

当前，房地产市场仍在经历深度调整。调整的阵痛期，部分房企流动性压力增大，甚至出现债务风险。在现有的房地产市场大背景下，年报中多家房企透露筑牢安全垫的方式，除了对外的精准投资策略，更注重对内债务结构的持续管控。

在公布的2023年年报中，万科、龙湖、招商等多家重点房企披露：“将持续优化债券结构。”作为地产行业龙头企业，万科年报披露，万科资债结构持续优化，扣除预售账款的资产负债率65.5%，较2022年底降低2.1个百分点。龙湖方面亦称，今年以来，龙湖集团债务结构持续优化。截至目前，龙湖集团2024年内已经兑付或提前兑付的境内债券达到103.1亿元。招商蛇口管理层则在年报业绩会上表示，2023年，招商蛇口在满足“三道红线”同时，采取稳杠杆和优结构的融资策略，全面落实降本增效举措，实现债务结构调整。

守住债务底线的同时，多家房企更是在年报中披露正在以“多条腿”走路，重点房企均不约而同地在长租、物流、商业、产业园等持有型资产运营领域发力。作为早一批布局长租市场的房企，万科在年报中提及运营管理租赁住房方面称，截至2022年底，共运营管理租赁住房21.51万间，累计开业16.66万间，布局全国34个城市。以济南为例，在今年1月济南市住房和城乡建设局公布的相关内容亦显示，济南万科泊寓丁家庄项目符合保障性租赁住房项目认定要求，具备发放《保障性租赁住房项目认定书》条件，并按规定纳入济南市保障性租赁住房项目管理范围。

龙湖方面则聚焦开发、运营、服务三大业务板块，2023年龙湖集团运营业务不含税租金收入为129.4亿元，同比增长8.9%。商场、租赁住房、其他收入的占比分别为77.4%、19.7%和2.9%。2024年龙湖还将新开14座商场，其中8座重资产、6座轻资产。龙湖冠寓是龙湖集团2016年面向年轻人群租住生活形态及消费升级需求而推出的集中式长租公寓品牌，年报披露冠寓已开业12.3万间，整体出租率为95.5%，其中开业超过六个月的项目出租率为96.4%。据记者不完全统计，龙湖冠寓项目落地山东已有十家，其中济南、青岛两大城市均有涉及。

随着年报陆续发布，各家房企领军人物也对后市房地产行情做出了一定预判。“市场稳中向好，区域结构性分化仍会存在”“市场仍然处于温和恢复的阶段”“出现回暖迹象，热度和可持续性待检验”“信心逐步恢复，长期坚定看好”……在政策面暖风频吹的市场背景下，多数房企领军人物的预判都为“谨慎乐观”。新一年楼市篇章已经拉开序幕，今年房企又会给市场一个怎样的答案呢？