物企行业大考阅卷进行时

山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

春风得意马蹄疾，物企业绩竞“风流”。在房地产市场的快速发展中，物业管理作为其不可或缺的一部分，正逐渐成为衡量住宅品质和居住体验的重要标准。近年来，房地产行业除房企外，物业管理企业（物企）的发展也备受市场关注。在年报季到来之际，截至目前已有50多家物业企业公布了2023年年报“成绩单”，对于当下的物企而言，“成绩单”不再只是营收的数字游戏，而是独立性、质量增长和非居领域拓展的全面较量。

碧桂园服务再夺营收榜首

去年超百亿俱乐部仅八家

春风拂面的季节，物企迎来了展示去年业绩的关键时刻。在物业管理市场经历了供求关系的重大调整后，今年的年报季不仅是对物企过去一年业绩的回顾，更是对其应对市场变化能力的一次全面检验。据记者不完全统计，截至目前已有超50家上市房企披露年报数据，这其中包括碧桂园服务、万物云、绿城服务等重点物企。

营收第一花落谁家，历年来一直是年报季行业关注的重点。此前因无法按时披露年报，遭遇停牌的碧桂园地产，物企方面的年报却是如约而至，并且再夺物企营业收入榜第一。2023年年报数据披露，碧桂园服务营业收入突破400亿元门槛，高达426.1亿元。紧随其后的“榜眼”为万科企业的控股子公司——万物云，2023年营业收入为331.8亿元。值得一提的是，仅有这两家物企2023年营业收入超过300亿元。而夺得营收榜“探花”的物企为绿城服务，其收入为173.9亿元，虽排名营收榜第三，但其实际营收与第二名有着近一半差距。

根据乐居财经统计数据显示，2023年全年营业收入超过百亿元的物企仅有8家，招商积余、雅生活服务、保利物业、华润万象生活、中海物业、世茂服务和融创服务分别以156.3亿元、154.4亿元、150.6亿元、147.7亿元、130.5亿元、82.03亿元和70.1亿元的营业收入位列前十。记者梳理披露的物企相关数据显示，50多家物企超半数以上实现了营收增长，其中在济南区域比较活跃的物企如建发物业、越秀服务、华润万象生活、中海物业营业收入同比更是有较明显增幅。除此之外，过去在济发展迅速的世茂服务、融创服务等物企，2023年营业收入则出现了明显下滑。

虽然营业收入是各家物企年报大比拼的“主战场”，但实际上归属母公司净利润才是反映一个物企“赚钱”能力的指标。在2023年物业公司归属母公司净利润榜中，华润万象生活以29.29亿元位于榜首，万物云和保利物业则以19.55亿元和13.8亿元分别位列第二和第三。中海物业、招商积余、绿城服务、滨江服务、越秀服务、建发物业和雅生活服务均名列前十。值得注意的是，作为占据营收榜第一名的碧桂园服务，却仅在净利润排行榜上以5.17亿元位列第11名。据悉，此前碧桂园服务曾于2021年、2022年连续两年位居净利润榜首。

独立成物企发展“必修课”

大规模不再是唯一荣耀

在过去房地产发展时期，诸多物企与房企有着千丝万缕的关系，部分物企甚至直接隶属于房企。此种模式初期房企为物企带来了稳定的业务来源，但随着近些年房地产市场供需关系发生新变化，过度依赖房企的业务反而会限制物企发展空间。在最新披露的各家物企年报中，提升独立性已然成为上市物企的重要课题，一方面是为摆脱为地产“输血”带来的业务惯性，另一方面独立也是当下物企提升盈利能力的必要手段。

在今年业绩会上，万物云董事长朱保全称，“2023年至2025年会是物管行业分水岭，此岸是房地产开发产业链末端，彼岸是基于不动产持有的消费。能否达成行业从此岸到彼岸的涅槃，要摆脱路径依赖，要自身有更独立自主的决心。”“此岸已近尾声”带来的关联房企在管面积增量下降，也促使物企摆脱路径依赖，走向独立自主。事实上，万物云2023年也确实是这么做的，年报业绩会上披露，万物云与万科的持续关联交易收入占比呈逐年下降趋势，收入占比下降至13.5%，整体非开发商业务的收入占比提升到82.5%。

碧桂园服务方面亦表示，2023年总收入同比增长3%至426.12亿元，其中来自第三方的收入约412.83亿元，同比增长6%，占比达到约97%，物业管理服务持续发挥基石作用。根据克而瑞物管的统计数据显示，2023年，共有34家上市物企公布了在管项目中关联方面积情况：平均占比由2022年同期的48.04%，下滑至46.6%，比重超50%的仅有15家物企；60%以上面积来自关联方输送的物企，由2022年的9家降至7家。

在笃定了独立发展的路线之后，2023年物企也改变了过往的“野蛮生长”模式，披露的年报数据显示，当下物企不再唯规模论“英雄”，而是聚焦于质量的增长。记者梳理发现，目前主动退出大量低收缴率、低利润率、管理难度大、管理成本高的项目，正成为行业的一大趋势。金科服务在2023年终止及退出的在管建筑面积达3573.5万平方米，同比增长28.63%。碧桂园服务管理层也决定退出所收购的嘉宝服务相应物业管理项目，并暂停部分账面利润率高但收缴率低的非业主增值服务。有媒体统计，2023年多家上市物企项目退出规模超千万平方米，企业提升规模质量的决心可见一斑。

物企寻“多条腿”走路

非居领域成发展新赛道

一直以来住宅规模是物业服务的“粮仓”，但近年来随着传统住宅市场增量空间日益缩小，存量市场竞争白热化，越来越多物企进行非居住物业领域（非居领域）业态的拓展。在当下的存量房时代中，物企同房企一样都在寻“多条腿”走路。2023年年报披露内容显示，当下不少物企正逐步减少对住宅业务的过度依赖，开始积极挖掘非居领域，使其成为长线发展的新赛道。

在最新的2023年物企年报中，净利润排行前十的物企多数都有非居住领域的业务。其中招商积余持续精耕金融业态，2023年新签年度合同额同比增长67%，高校赛道新签年度合同额同比增长31%，非居领域年收入达73.1亿元，占总营收比例为46.78%。除此之外，依靠收购皆斯内集团及盛康集团带来的营收增量的东原仁知服务，在非居领域的收入同比增长了78.2%。此外，德信服务集团、京城佳业、众安智慧生活等物企非居营收增速均超过30%。

根据克而瑞物管最新统计数据，当下越来越多的物业公司开始扩展非住宅业态，丰富服务领域，寻找新利润增长点，就监测数据来看，2024年1月第三方拓展规模前三的业态是公建、学校、住宅，其中公建及学校拓展规模占比近五成，明显高于其他业态。尤其是物企头部企业的优势更为明显，以净利润排行榜第一的物企华润万象生活为例，该物企拓展全委托项目70个，规模达到1727万平方米，领先其他企业位列第一。其仅在产业园、公建领域业态上，单月拓展规模就已经达到319万平方米和301万平方米。

“目前来看多数头部物企非居领域整体营收略低于住宅，但其增速却遥遥领先。”有业内人士认为，综合来看，非居物业市场前景广阔，但非居业务入局和运营难度亦较大，对于物企专业能力和品牌实力亦要求较高。在拓展非住宅业态时，更需要合理规划，提升项目管理水平。“未来物企的发展一定是更注重质量，而存量房市场的到来也为物企发展带来更大挑战。”该业内人士称，未来物企只有提供更优质的服务和产品，以及塑造良好的品牌形象，才能在市场中立于不败之地，交出一份更为优异的“成绩单”。