郑州取消新房销售限价 “限价令”或将成过去时
山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
限售、限购、限贷、限价……随着我国房地产进入深度调整期，过往“限”字头的政策也在逐渐退出历史舞台。7月31日，郑州官方正式宣布对新建商品房取消限价规定，未来该地房价将由开发商根据市场需求自主定价。山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，实际上郑州并非全国首个取消限价的城市，此前已有沈阳、兰州两大省会城市曾取消过限价令。业内观点认为，取消限价令符合当前房地产发展主基调，未来或有更多省会城市跟进。
中部省城取消商品房限价
“供需两弱”成其解限主因
“限价令”，顾名思义就是通过调控手段控制房价过快上涨抑或是过快下降，在过去我国楼市高速发展的黄金时期，限价令很好地维护了楼市平稳的发展。现今随着房地产市场供需关系发生重大变化，过往调控利器或将逐渐退出历史的舞台。
7月31日，据郑州市住房保障和房地产管理局消息，经郑州市政府研究，住房保障部门不再对新建商品住房销售价格进行指导，开发企业按照自主定价进行销售、办理商品房预（销）售许可（备案）手续。换而言之，未来郑州的开发商可根据市场需求自主定价，没有上限和下限。有媒体报道称，在郑州取消限价令之前，实际上已经有多家楼盘在进行打折售卖，并且售卖价格低于指导销售价。同时该媒体表示，郑州市场目前也存在搭售高价车位来绕过限价的豪宅项目，取消价格指导对这些项目是利好，但这类项目相对较少。
作为中部省会城市，郑州人口高达1300万，过往房地产市场基本盘良好，现今究竟是何原因导致该地多家房企进行打折售卖，以致市场最终选择解除限价令呢？相关数据显示，房地产“供需两弱”、去化周期长或是郑州此次取消商品房限价的直接原因。根据贝壳研究院相关数据显示，今年以来，郑州房地产市场整体依然趋冷。2024年上半年，郑州新房住宅供应约170万平方米，成交261万平方米，同比下降近50%，整体来看供需处于低位；从库存来看，截至2024年6月份，郑州新房库存为1433万平方米，半年均去化周期为31.4个月，去化周期逐渐拉长。
国家统计局相关数据亦有验证，最新统计数据显示，今年1至6月，郑州新建商品住宅销售价格同比下降5%，二手住宅销售价格同比下降8%。根据郑州统计局数据，2024年上半年房地产开发投资同比下降3.4%，降幅比去年同期收窄7.6个百分点。据了解，此前郑州已取消限购、限售。2023年9月12日，郑州市发布《关于进一步支持合理住房需求的通知》提到，取消二环内住房限购政策等购房消费限制性规定，取消住房销售限制年限规定，支持居民刚性和改善性购房需求。
此前曾有多城市官宣解限
楼市“变相”打折风四起
山东商报·速豹新闻网记者注意到，事实上郑州并非首个取消商品房限价的城市。根据中指研究院统计，今年以来，沈阳、兰州、郑州、宁德等城市明确不再实施新建商品销售价格指导，即取消销售限价，另有阳江、珠海、芜湖等地优化限价政策，如缩短备案价格调整时间间隔、取消楼层差价限制等。
除了直接官宣不再实施新建商品房销售价格指导，部分城市则是选择在土拍环节对新房销售限价进行调整。以杭州和上海为例，杭州目前则仅保留核心区域新房销售限价；上海第三批次商品住房用地出让公告中也未提房地联动价，但出让文件要求竞买房企需要签署竞价承诺书。承诺包括理性竞价，严格遵守房地产市场管理的相关规定，按要求实施地块开发等后续工作；项目符合销售条件后，向房屋行政主管部门办理销售方案和“一房一价”备案，自愿承担市场风险。
作为曾经楼市的调控“利器”，如今的解除“限价令”市场更多的理解是取消“限跌令”，但记者梳理限价令历史发现，此前市场高速发展期时，“限价令”更多的是通过调控抑制房价的上限，而随着我国房地产市场供需关系发生重大变化，“限价令”近些年扮演的角色更多是限制房价的下限。自2021年开始，全国诸如岳阳、桂林、昆明、沈阳等多个城市就开始“限跌”，这些城市或对相关降价房企进行约谈，或通过召开座谈会方式防止“恶意降价”，或直接出台“限跌令”，要求新房销售价格不得低于备案价的85%。
在多城市取消“限价令”的大背景下，记者留意到，即便当下很多城市尚未明确取消“限价令”，但实际上这些城市已经有不少楼盘存在直接打折抑或是变相打折降价的行为。以省城济南为例，今年7月初位于济南北湖片区的金地明湖樾项目正常在售折后单价为14000元/平方米，推出捆绑全屋装修优惠政策后整装折后价12000元/平方米左右，经过计算后，该项目较正常销售价格每平方米降价近2000元。除此之外，济南部分楼盘还陆续推出“工抵房”“精装改毛坯”“买房送车位”等各种变相降价方式，尤其是在暑期的销售淡季，变相降价的促销行为更是在市场上遍地开花。
取消限价意味房价会跌？
未来或有更多城市陆续跟进
对于取消“限价令”的这一举措，购房者更关心的是未来的房价是否会因此而下跌？针对这个问题，记者也采访了多名房地产业内人士。“取消‘限价令’并不意味着房价会出现全面下跌，部分稀缺改善的项目盘甚至房价还有可能会小幅上涨。”有业内观点认为，取消“限价令”在当下市场弱复苏的环境下，加之房企回款压力偏大的背景下，房价向下调整优化的空间依然存在，但绝无法理解成房价会因此而全面下跌。
今年7月21日，新华社受权发布《中共中央关于进一步全面深化改革推进中国式现代化的决定》中提到，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。
以郑州为例，在此次取消商品房限价之前，郑州刚刚发布了《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）》，正式推出首批配售型保障房共计1999套，配售价格约是同区域商品房的一半。实际上郑州此次推行的并非简单的取消“限跌令”，其背后更深层次的意义在于推进“保障房+商品房”的住房双轨制建立，促进房地产发展新模式加速形成。
随着中部省会城市郑州全面取消商品房限价，业内人士认为，后续或有更多城市跟进此类政策。“取消限价后，商品房价格将更多的由市场供需关系决定。”有业内人士认为，在市场供大于求的区域，房企若想加快销售节奏，则必须根据市场情况以及自身经营情况灵活调整价格，以期达到快速去化的目的。
“取消限价与当前我国正在构建的房地产发展新模式相吻合，只有新房价格实现市场化，房企才会在建设过程中更注重对用户研究，用不同价格段的产品来迎合不同客户的需求。”上述业内人士认为，当前我国已明确赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，取消限价的行为也是因城施策的直接体现，预计后续将会有更多城市跟进这一政策，以加快房地产市场走出调整期的步伐。
