物业费如何走出定价“困局”？

山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧

物业费作为物业管理行业的重要经济支柱，其收费标准一直是业主与物业公司之间关注的热点。近日，深圳莱佛仕小区因“天价物业费”登上热搜，成为舆论焦点。如此高昂的物业费究竟是物有所值，还是虚高？消息一出，物业费的高低问题再次引发了不少业主们的激烈讨论。其中，一些高端物业因收费过高而遭到业主的质疑，他们认为服务与收费不相匹配；同时，一些城市的物业费降价潮也引起了物业企业对运营成本的担忧。“物业费究竟应该高还是低？这一问题背后，反映了物业行业面临的众多困境与挑战。”业内人士表示。

有小区收“天价物业费”

换来的却是“空心服务”

近日，深圳莱佛仕小区的“天价物业费”事件上热搜榜单，在舆论场中炸开了锅。如此高昂的物业费，究竟是物有所值的“高端享受”，还是价格虚高的“空中楼阁”？消息一经传出，物业费的高低问题再次成为业主们热议的话题，引发了激烈的讨论和争议。据悉，该公寓的物业费高达33元/平方米/月，这一收费标准在业内属于较高水平。尽管物业费高昂，但实际享受的服务却与销售承诺存在较大差距。据多名业主反映，小区公共区域的清洁工作不到位，存在卫生死角；安保人员的巡逻频次不够，小区内时有陌生人随意进出；绿化养护也存在问题，部分绿植枯萎无人打理。此外，小区内的公共设施维护也不及时，一些健身器材和儿童游乐设施损坏后长期无人修复。记者了解到，目前由于不满物业的服务，多名业主已经拒交物业费超过半年，并以知情权纠纷为由起诉了物业。

实际上，深圳莱佛士公寓的情况并非孤例。在多个城市的高端住宅区，类似的“质价不符”问题同样广泛存在。例如，在上海某高端住宅区，尽管物业费高达28元/平方米/月，业主们却抱怨垃圾清理不及时，公共区域的照明设施损坏后长期无人修复。在杭州的一个高端小区，物业费为25元/平方米/月，但业主们对小区内的绿化养护和安保服务表示不满，认为物业提供的服务质量与高昂的收费严重不符。在成都某高端小区，物业费甚至高达30元/平方米/月，业主们却对小区内的公共区域清洁和设施维护问题持续抱怨。记者调查发现，由于服务质量未能满足预期，许多业主对物业的信任度已经大幅降低。

然而，记者在采访中，有些小区的业主们也表达了他们不同的看法。在一些高端小区，业主们对物业服务的要求较高，他们愿意为高品质的服务支付更高的物业费。例如，上海的一些新房和次新房项目，物业费普遍在3.5元/平方米/月到20元/平方米/月之间。这些小区的业主表示，高物业费意味着更好的绿化养护、更频繁的公共区域清洁以及更严格的安全管理。济南市历下区一业主陈罗涛说，“此前选择改善小区，不仅是因为房子本身，更是为了希望物业服务能给我们带来高品质的生活体验。”很多业主感觉物业价格高的话，服务也能更到位一些。

30个城市加入物业费调整行列

恐陷入“低价低质”循环

与高物业费小区形成鲜明对比的是，一些低物业费小区的业主纷纷表达了进一步降低物业费的诉求。对于许多低物业费小区的业主来说，物业费虽然相对较低，但仍是一笔不小的开支。以济南市槐荫区一老旧小区为例，业主每月物业费约100元，看似数额不大，却让不少家庭倍感压力。此外，一些租户对物业费也颇为敏感。在另一低物业费小区，刚毕业参加工作的小李每月工资4000元，除去房租1500元，剩下的钱要应付生活各项开支。“物业费每月将近80元，相当于一顿饭钱，能省下来就省下来，毕竟自己还在攒钱阶段。”小李说道。在就业压力下，不少租户将每一笔支出都放在生活成本的天平上反复衡量，“降低物业费”的诉求也因此愈发强烈。

值得关注的是，自2024年下半年以来，全国多地掀起了物业费降价潮。据不完全统计，2025年1月至今，全国已有超过30个城市加入物业费调整行列。例如，重庆某小区物业费从1.8元/㎡/月降至1.3元，降幅达28%；武汉硚口区江山如画八期物业费由3元/㎡/月骤降至1.6元，降幅达47%。此外，长沙、兰州、青岛等城市也进一步明确了空置房屋物业费的减免政策。然而，低廉的物业费账单却与破损的公共设施、缺位的基础服务并存。“低物业费导致我们每月收入微薄，连保洁和保安的基础工资都难以维持。为了生存，只能减少人员配置，原本3人负责的保洁区域，现在压缩到1人。即便如此，部分业主还拖欠物业费，公司长期处于亏损状态，根本无力提升服务。”一小型物业公司工作人员于晓透露，这种恶性循环下，服务质量持续下滑，业主满意度降低，收缴率进一步下降，形成“低收费—低服务—低收缴”的死循环。

山东商报·速豹新闻网记者发现，在青岛某物业费从3.2元/㎡/月降至2.4元/㎡/月的小区业主群里，“继续砍价”的提议总能引发热烈讨论。青岛一业主刘女士直言，“我们小区降价后，保洁从每天两次变成一次，楼道杂物堆积三天才清理，这种服务质量根本对不起现在的费用。”根据相关调查显示，超65%的受访业主认为，物业费不是越低越好，关键是花的钱能换来干净整洁的环境、及时响应的维修服务和安全有序的社区管理。越来越多业主不再满足于单纯的低价或高价服务，而是将目光投向“质价双优”，以合理的费用支出，换取匹配甚至超越预期的物业服务。

物业“度量衡”逐步构建

建立质价相符的服务体系

当高物业费小区业主质疑“天价账单为何换不来对等服务”，低物业费小区居民又在抱怨“廉价背后是服务缺位”，在这场围绕物业费的争议愈演愈烈的局面之中，一系列全国性物业费政策的出台，推动物业行业逐步规范化。据了解，在费用机制上，多地推行“政府指导价+市场调节”双轨制。以重庆为例，自2024年6月起施行的《重庆市物业服务收费管理办法》明确，住宅前期物业收费实行政府指导价，中心城区有电梯住宅物业费最高限价为1.9元/平方米，直接遏制了部分楼盘“虚高定价”的乱象。武汉则通过制定《物业服务收费标准指导目录》，将服务内容细化为基础保洁、安保巡逻、设施维护等12大类，要求物业公司按服务等级明码标价，让业主缴费时“看得见、算得清”。“这种定价透明化的举措，有效缓解了高物业费小区业主对‘天价账单’的质疑。”有业内人士指出。

此外，2025年3月，住建部等九部门联合发布的《关于加强住宅物业服务管理的指导意见》正式实施，提出建立全国统一的物业服务质量评价体系，将绿化养护频次、维修响应时间等指标量化。其中，江苏等地率先响应，规定低物业费小区至少保证每日一次公共区域清扫、每周一次设施巡检，倒逼物业公司在有限成本下提升服务效率。据悉，青岛某老旧小区在政策推动下，将原本每平方米0.8元的物业费与基础服务清单绑定，保洁人员从2名增加到4名，楼道照明修复率从60%提升至100%，实现了“低价不低质”的转变。此外，多地开通“物业纠纷调解绿色通道”，2024年全国通过行政调解化解物业费争议案件超12万件，较上年增长40%，将矛盾化解在萌芽阶段。

“如何在保障业主权益的同时，为物业公司留出合理利润空间，如何推动政策在基层精准落地，仍是接下来要解决的问题。”有业内人士认为，物业费高低之辩并非简单的是非题，而是一个涉及多方利益、多种因素的复杂问题。高物业费有其提供优质服务、保障设施维护等优势，但也存在加重业主经济负担、服务与费用不符等弊端；低物业费虽然能减轻业主经济压力，但往往难以保证服务质量和小区品质。解决这一争议的关键在于建立质价相符的服务体系，加强业主与物业公司的沟通，推动物业服务创新，完善法律法规与监管机制。只有这样，才能实现业主、物业公司和社会的多方共赢，促进物业服务行业的健康、可持续发展。