2026年开年以来,政策“暖风”一波接一波地吹，楼市也迎来了更为明确的企稳信号。在政策持续优化、销售端稳步回升的同时，房企的转型探索从未停歇。其中，代建业务作为轻资产转型的核心方向之一，正从过去的“小众业务”走向“主流赛道”。根据相关报告，头部房企代建布局率已达六成，央国企的强势入局与快速扩张，正为这条万亿赛道注入全新动能。与此同时，城市更新崛起、费率体系调整等新特征相继显现，也推动行业从规模扩张向精细化运营加速转型。“从当前行业态势来看，轻资产转型已成房企共识。随着多家房企的加速入局，代建等细分赛道热度也持续攀升。”有业内人士表示。
◎文/图 速豹新闻网记者 杨千慧
代建业务作为轻资产转型的核心方向之一，正从过去的“小众业务”走向“主流赛道”
从“小众业务”到“主流赛道”
代建成房企轻资产转型关键
2026年开年以来，随着政策持续完善优化，市场信心逐渐恢复，楼市整体保持着平稳运行、温和修复的态势。而行业整体企稳的同时，房企的转型探索步伐也正在持续加快。山东商报·山海新闻记者了解到，随着一批批更符合高质量发展要求的新模式、新赛道加速崛起，多家房企纷纷跳出传统重资产开发的固有模式，加快向轻资产、专业化方向转型。其中，适配行业转型需求的代建模式，凭借轻资产、低风险、稳收益的独特优势，也正悄然完成从最初“小众业务”到“主流赛道”的跨越。据悉，与传统的房产开发模式相比，代建是一种由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共同盈利的商业模式。
事实上，回溯行业发展历程，代建业务并非一蹴而就，而是在市场迭代与行业转型中逐步走向成熟。“2019年之前，代建业务更多是房企的‘副业’，主要集中在绿城、华润等少数头部企业。当时行业正处于发展快速期，大多数房企更倾向于自主拿地、开发、销售的传统模式。”济南一房企运营负责人王琦表示，这一阶段的代建，只是头部房企输出项目经验与品牌优势，尚未形成规模化发展格局。2021年，房地产市场进入新的发展阶段，行业对精细化运营、专业化开发的需求不断提升，代建模式也成为房企轻资产转型的重要方向。而在转型阶段，地方政府、城投平台以及国企等主体，虽具备土地资源优势，却普遍缺乏成熟的开发运营经验，这也成为代建赛道快速崛起的重要契机。
值得一提的是，在行业转型与市场需求的双重推动下，如今的代建模式已从过去的“补充业务”成长为房地产行业的重要赛道。日前，克而瑞发布的报告显示，截至2025年底，国内代建市场新签约建筑面积达2.19亿平方米，同比增长16%，增速相较2024年提升了6个百分点，市场规模保持稳步扩张，发展势头强劲。与此同时，行业规模化、集中化趋势愈加明显。2025年，代建企业新拓面积前十企业集中度达到77%，较上年再提升6个百分点，资源加速向头部企业汇聚。此外，全年新增代建规模超1000万平方米的企业增至10家，较上年增加5家，行业整体体量持续扩容。
头部房企六成已入局
精细化、多元化业态结构显现
山东商报·山海新闻记者注意到，从行业整体扩容到主体结构变化，央国企的加速入局，也正成为代建赛道高质量发展的鲜明特征。根据《2025中国房地产企业销售业绩排行榜》数据，在销售额排名前50的房企中，已有30家规模化开展代建业务，占比达六成。而在30家规模化开展代建业务的头部房企中，央国企共计18家，占比近四成；从央企布局来看，全国16家房地产央企里，12家已涉足代建领域，更有4家专门成立独立代建业务平台，专业化、市场化布局日趋完善。记者梳理发现，不少央国企代建业务增速迅猛，如中铁置业同比增长51%，五矿地产、中铁建地产更是实现翻倍，其布局已从“试水”全面转向“深耕”，在多重领域持续发力，成为代建行业高质量发展的中坚力量。
在央国企加速深耕的同时，不少企业也凭借成熟的市场化运营能力，优势进一步显现。根据中指研究院近日发布的《2025年中国房地产代建企业排行榜》，绿城管理以3535万平方米新签约规模位居榜首，旭辉建管、润地管理分别以1629万平方米、1595万平方米位列二、三位，第一梯队优势稳固。其中，润地管理在政府代建领域表现尤为亮眼，以1349万平方米新拓规模居行业首位，同比增长22%，成为细分赛道标杆。从项目落地来看，多数企业纷纷聚焦核心城市与优质项目，打造出一批具有示范效应的标杆作品。例如，中海管理代建的北京CBD-Z5项目提前3个月实现幕墙封闭，冲刺多项绿色建筑认证；绿城管理操盘的武汉青山阀门厂地块项目，规划打造低密高层社区，充分彰显了企业的专业操盘能力与品牌价值。
伴随着多家企业的持续布局，代建行业的发展脉络也在不断丰富，在模式构成、项目业态、业务形态上呈现出多重新特征，行业发展的精细化、多元化趋势愈发明显。记者注意到，在代建模式构成上，商业代建仍占据主导地位。根据中指研究院发布的报告统计，2025年代建企业新签约规划建筑面积中，商业代建占比74.0%，政府代建占比21.6%，资本代建占比4.4%。同时，项目业态方面，商品住宅重回代建核心品类，2025年占比达66.7%，较上年同期大幅增长11.4个百分点，成为代建业务规模增长的主要拉动力。“一线城市代建业务占比增多，因土地稀缺、开发要求高，其专业价值凸显，自然成为头部代建企业打造标杆、树立品牌的核心区域。”王琦表示。
城市更新注入新动能
行业标准规范护航长期发展
值得注意的是，在这些新特征之外，城市更新的持续升温也为代建行业注入新活力，成为其多元化发展的重要延伸方向。随着国家层面明确建立可持续的城市更新模式，各地老旧小区改造、危旧楼房改建需求持续释放，代建企业凭借专业的开发运营能力，成为城市更新项目的核心参与者。例如，青岛李沧区郑庄56号地块城市更新项目中，青特置业作为代建方，接手项目后优化规划、推进开发，打造适配片区需求的住宅产品，助力闲置地块“焕新”。据悉，此类城市更新代建项目已在北京、杭州、广州及山东等地逐步推广。“代建企业通过精准对接政府、产权单位与居民需求，实现多方共赢，也让城市更新成为代建业务的重要增长因素。”青岛本地一代建行业从业者王野表示。
不过，行业快速发展的同时，竞争加剧带来的代建管理费率下行也成为行业普遍面临的现实情况，推动代建行业逐步从“价格竞争”向“价值竞争”深度转型。数据显示，目前代建管理费率已从早期的5%—6%降至1%—3%区间，其中1%—2%区间的项目占比达50.5%，较2024年底大幅提升。面对费率下行压力，头部企业纷纷跳出低价竞争思路，聚焦价值创造，通过提升产品品质、优化服务流程、强化成本管控打造核心竞争力。“当前行业确实存在一定的价格竞争压力，但我们始终坚持走价值竞争路线，不参与非理性低价报价。”绿城管理一相关负责人表示，企业更愿意通过输出成熟的开发管理经验、产品品质与品牌服务，为委托方创造更高价值，以此实现合理的专业溢价。
而企业主动转向价值竞争的背后，行业规范也在逐步完善。去年10月1日，中国房地产业协会主导的《代建项目综合评价标准》已开始实施，未来将在项目管理、服务流程、品质管控、风险防范等方面形成统一规范，进一步净化市场环境，引导代建行业告别低价竞争，迈向高质量、可持续发展之路，为这条万亿级赛道筑牢长期发展根基。“总体来看，今年的代建行业仍是房地产行业发展的重要支撑力量。”业内人士坦言，未来，代建行业将进入“品质竞争、品牌竞争、专业竞争”的新阶段，只有坚守专业、深耕细分、创新突破，才能在行业竞争中站稳脚跟。
