【家周刊】2020济南楼市成绩单

2020年，是极不平凡的一年。虽然受到疫情的影响，但房地产市场仍然表现出了足够的韧性，保持调控政策的连续性稳定性的基础上，实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。新的一年，济南房地产市场走向又将如何?

日前，济南市房地产协会发布2020年济南房地产市场运行情况，在延续2019年下半年市场下行和新冠疫情防控双重压力下，企业通过积极的降价策略取得了有效成果，新建住宅日均成交量保持在280套左右，超过了济南近三年的日均成交水平。预计2021年房地产市场仍将保持“量价齐稳”的状态，住宅价格不会出现大起大落。

逆势增长

根据2020年济南房地产市场运行情况来看，2020年济南新建商品房销售19.77万套，面积1579.60万平方米、同比增长4.11%，均价为每平方米11753.78元、同比下降1.25%。其中，住宅销售8.85万套，面积1112.11万平方米，相较于2019年济南新建住宅销售8.04万套，多了八千多套。不过，从价格来看，均价为每平方米12889.56元，相较于2019年均价每平方米13074.44元，降了184.88元。总体来看，没有出现大起大落。尤其3月份以来，济南市房地产业复工复产效果明显，受疫情影响逐渐减弱，市场销量较往年大幅增长，住宅日均成交量保持在280套左右，超过了2017-2019年日平均成交200套水平。济南市房协秘书长李刚表示，“销量大幅增长的主要原因是企业通过积极的降价策略，推动复工复产，回笼资金。”

济南市房协发言人孙大海博士分析称，2020年新建商品住宅成交逆势增长，呈现“量增价稳”的特征。2020年上半年受疫情影响，市场在一季度经历停摆和断档，在政府复工复产政策支持以及企业积极自救的努力下，成交量开始逐步复苏，6月份市场已基本恢复至2019年同期水平。三、四季度随着项目施工进度加快、企业供应增加以及需求的稳步释放，市场也保持了相对稳定的增幅，因此2020年市场在供应和销售周期压缩的情况下，仍实现了逆势增长。

记者了解到，为了应对市场变化对业绩带来的冲击，过去这一年济南楼市上演了一大波价格战。作为刚需产品云集的新东站、唐冶等片区，价格战模式也在层出不穷的变化着，通过各种形式都在通过降价来实现以价换量;一些卖得比较好的项目也在通过价格战，想要尽快拿下还在观望的购房者们，实现资金回流。“房企通过以价换量的方式实现‘自救’”，一位业内人士如此说。

竞争加剧

回顾过去的这一年，随着板块自身配套发展和规划不断兑现，楼市热门板块集中的区域吸引力越来越大，济南房地产市场的区域分化也愈加明显。综合考虑市场销售和库存状态，以CBD为代表的核心区域，目前在售项目均处于尾盘清房阶段，价格相对保持稳定;以新东站片区为代表的城郊区域，楼盘供应数量充足，价格竞争激烈，开发企业多采取“以价换量”销售策略，成交量占比较大，成为市场重要组成。

不仅如此，市场竞争也在加剧。2020年济南市商品住宅的套均面积达到125.92㎡，创历年新高。2017年-2019年，济南市商品住宅的套均面积分别为122.59㎡、122.39㎡、125.22㎡，呈持续上行趋势。2020年济南市商品房签约项目数量为670个，新建商品住宅签约项目数量469个，较2019年分别增加78个和69个，增幅分别为13.2%和17.3%，套均面积和签约项目数量都创历年新高。不过，从新建商品住宅单项目平均成交金额来看，2.65亿元的成交金额同比减少6.5%，这也意味着市场竞争的进一步加剧。

孙大海表示，受市场下行和疫情叠加因素的影响，2020年上半年企业的业绩表现整体不佳，但从下半年开始，大部分企业开始“以变应变”，积极自救，通过调整产品构成、营销节奏和营销力度适应市场，实现了逆势增长。“销售金额TOP20企业中，也有三成因为货量不足，产品适销能力较弱等原因出现业绩下滑的趋势，市场分化的特征愈加明显。”

市场预判

由于2020年全社会推动复工复产，住宅成交规模超过预期。步入新的一年，济南的房地产市场又将走势如何?还将会继续推出哪些政策?李刚表示，通过重点企业调研，综合考虑市场供应及库存情况，预计2021年房地产市场仍将保持“量价齐稳”的状态，住宅成交应保持在1000万平方米左右，住宅价格不会出现大起大落。同时，二手房市场回暖将带动住宅市场继续回暖。

2020年10月29日中共中央“十四五”规划建议中提到，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，促进房地产市场平稳健康发展;扩大保障性租赁住房供给;促进住房消费健康发展。12月16日至18日，中央经济工作会议提出解决好大城市住房突出问题。12月21日，全国住房和城乡建设工作会议提出，稳妥实施房地产长效机制方案，促进房地产市场平稳健康发展;大力发展租赁住房，解决好大城市住房突出问题。扩大保障性租赁住房供给。整顿租赁市场秩序，规范市场行为。

对于济南，在政策方面，下一步仍将调控政策继续保持连续性稳定性，稳定购房者信心和市场预期。落实“一城一策”备案要求，保持调控政策的连续性稳定性，实现稳地价、稳房价、稳预期，防止市场出现大起大落。继续推动住房租赁市场试点工作，更加细化深化租赁政策等措施，全面推动住房租赁市场发展。研究落实人才引进政策，支持人才来济创业就业，完善人才安居工程。

同时，强化房地产市场监管，优化住宅供应结构。引导提升商品房建筑品质。加大对绿色建筑、健康建筑、超低能耗建筑等高品质建筑政策支持力度，逐步引导提高全市整体建筑品质。为深入推进济南市绿色建筑高质量发展，促进建筑行业新旧动能转换，研究出台《关于全面推进绿色建筑高质量发展的实施意见》。进一步稳定市场预期，加强房地产市场监测评价。密切监测市场变化，精准监测项目。加强房地产市场专题研究，继续做好政策储备。

速豹新闻网·山东商报记者 史尚静