【警界周刊】“假赠与”背后的房屋买卖

◎山东商报·速豹新闻网记者 王晓迪 通讯员 于彩霞

17年前，老张买二手房时为了省房产交易税，找到了一个逃避交税的“法子”，便委托中介与卖主老李商量，签了一份“赠与”合同，一番操作下来，果真是省了万把块钱。但谁成想，17年后，这份假赠与合同却让老张坐上了被告席……

一份“赠与”合同

事情还要从17年前的一场官司说起。2005年，历城法院对某银行与老李借款合同纠纷案达成的协议予以确认，并依法出具民事调解书，但老李时至今年初也未按约定履行调解协议。2022年，一次偶然机会，某银行发现，老李曾于2005年12月将其名下房产无偿赠与老张。某银行认为老李存在恶意转移财产规避生效法律文书的行为，对方认为老李与老张的赠与合同无效，要求将该房屋权属恢复登记为老李所有，遂起诉至历城法院。

但让大家意想不到的是，这套房子并不是真正的赠与，只是打着“赠与”的旗号，实则为房屋买卖。

老张到庭后自责不已，表示当时自己也只为省那万把块钱，没想到却惹上了官司。17年前，老张想买房，于是在网络上看房，看了几套后，就从网上看到涉案房产，先与中介签订了中介合同，谈价格的时候想再便宜一点，后来中介公司给自己出了个点子，可以通过赠与的方式过户。老张表示自己与老李无债权债务关系，也无亲属关系，当时并不知道老李对外存在债务。一番操作后，2005年12月底将涉案房屋房产证过户到老张名下，过户后房屋就交付了，老张至今一直在该房屋内居住生活。

一份买卖合同

虽然老李和老张之间曾签署一份赠与合同，但在此之前双方早已签订了房屋买卖合同。那么双方的这两份合同是否成立，又或是哪一份才存在法律效力？

历城法院综合本案证据举证、质证，认为老张与老李就案涉房产同时存在房屋买卖合同及赠与合同；双方依据赠与合同将涉案房屋过户；老张为购买涉案房屋向老李支付5000元定金、5万元首付款并向银行贷款22万元，老张已将该贷款还清。

本案的争议焦点为老张与老李就涉案房屋存在的法律关系及效力问题。根据法院认定的事实，老张与老李就案涉房屋分别签订了房屋买卖合同、赠与合同。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。具体到本案来看，老张与老李先于2005年11月签订房屋买卖合同、附加协议，又于2005年12月签订了赠与合同，之后又与银行签订个人购房借款合同，老张提前还清贷款。

综合老张、老李的上述行为及老张的自述，法院认为老张与老李签订的赠与合同并非双方真实意思，双方均知道这份赠与合同并非真正意义上的赠与，而是二人通谋作出与真意不一致的虚伪赠与，实则逃避税费，因此该赠与合同为无效合同。老张与老李之间的房屋买卖行为被虚伪的“赠与”所隐藏。二人签订的房屋买卖合同才是双方的真实意图，某银行未提供证据证实该合同存在法定的无效情形，法院认为该合同合法有效。现老张与老李已按约定履行房屋买卖合同，并将涉案房屋产权登记由老李变更为老张。老张、老李签订的赠与合同虽然无效，但双方实际为房屋买卖合同关系，为此对于某银行要求将涉案房屋权属恢复登记为老李的诉讼请求，法院不予支持。

一份司法建议

本案主审法官历城区人民法院民二庭庭长李晓丽表示，老张和老李二人以假赠与的形式偷逃房屋过户税费，系违法行为，法院已向济南市税务局第一稽查局提出司法建议，建议对房屋买卖合同当事人涉及的偷逃税行为予以查处。

司法建议中提到，法院在审理原告某银行与被告老张、老李确认合同效力纠纷一案中发现，被告二人存在以假赠与的形式偷逃房屋过户税费的行为。被告二人先签订了济南市历城区某房产的房屋买卖合同，后又到公证处办理该房产的赠与合同公证，并依据赠与合同办理了房产过户。被告老张为购买该房屋向被告老李支付5000元定金、5万元首付款并向银行贷款22万元，现已将该贷款还清。法院认为被告双方针对某房产的赠与合同无效，被告二人于2005年11月签订的该房屋买卖合同有效。为此，特建议济南市税务局依法查处被告二人以假赠与的形式偷逃房屋过户税费的行为。以上建议请研究处理，并将处理结果或者反馈意见于2022年6月10日前函告法院。

李晓丽表示，2005年，老张为“省税”，一时糊涂选择以“假赠与”形式过户，法网恢恢，疏而不漏，十几年后老张依然要为自己最初的“假赠与”买单，不仅涉嫌违法，诉讼缠身，支付律师费，还要补上曾经省掉的税款，可谓得不偿失。