【警界周刊】“添堵”的新房

在商品房买卖交易中，开发商应当严格按照合同约定交付房屋。如果开发商交付与合同约定严重不符的房屋，购房者能否以此要求解除合同？江枫（化名）就遇到了这么一件棘手的事儿，自己新买的房屋里“凭空”多出三面承重墙，把本就不大的空间分割得零零散散，与开发商协商无果，只得将对方诉至法庭。近日，济南市槐荫区人民法院民三庭赵洪彬法官审理了这起案件。

◎山东商报·速豹新闻网记者 王晓迪 通讯员 赵洪彬 何江浩

济南市槐荫区人民法院民三庭法官赵洪彬

新房里多出三堵墙

2019年，来济南打拼多年的江枫准备买一套属于自己的房子，正式在济南安个家。作为买受人，在寻遍心仪的几家楼盘后，决定与某置业公司签订一份《商品房买卖合同》，约定江枫以210万元购买置业公司开发的某楼盘商品房，随后江枫支付了全部购房款并办理了房屋交接手续。

房屋交付的那天，江枫满心欢喜地走进新房，却发现眼前的房屋和之前自己想象的不太一样。相比合同约定，房屋内部多出了三堵墙，将室内分割为大小不等的数个分散空间。江枫表示，附随该合同还有五个附件。附件一的房屋平面图中，案涉房屋结构显示了房屋的四周墙体及内部洗手间的墙体，内部无其他墙体，自己也在该平面图中涉及本案房屋部分签名捺印。

“这哪是家，更像是个不规则的格子间，”江枫越想越觉得此事应该讨个说法。便于2020年向置业公司发出解除合同的通知，置业公司未予回复。据了解，附随合同的附件五中的《补充协议》第一条约定：……根据建筑结构安全、消防要求、保证整体建筑完整性及商业经营需要，该房屋室内天棚局部可能有结构梁、明管；室内有结构柱或剪力墙、穿梁套管、穿墙套管等；……以上情况最终以实际交房为准。

由于事情一直没有得到妥善地解决，江枫遂向槐荫法院提起民事诉讼，请求依法确认解除其与置业公司签订的房屋买卖合同，并判令置业公司返还购房款及利息。

两份不同的“户型图”

交付的房屋与合同约定的有差异，江枫一心想解除房屋买卖合同，这事儿，法院能支持吗？承办法官表示，本案争议焦点为，江枫与置业公司签订《商品房买卖合同》时，是否明确知道房屋实际的户型结构。

庭审中，某置业公司提交《楼盘已阅文件签名确认单》（以下简称确认单）及《楼盘商铺户型鉴赏》（以下简称《户型鉴赏》）。其中《确认单》中公示内容栏中载有“户型图”一项，后面打有对号，下方载明“本人在购买某置业公司物业前，对本物业上述资料已经阅读、了解并认可”，江枫在确认单上签名捺印。《户型鉴赏》中的房屋显示了实际存在的全部内部墙体。但是这份《户型鉴赏》中却没有江枫本人的签字，而江枫也表示之前看到的户型图中的确没有那三堵墙，对于这份《户型鉴赏》，更是未曾见过。

置业公司则辩称，江枫在购买涉案房屋和签订合同前已对房屋的户型结构进行了了解且双方签订的补充协议第一条也载明室内有结构柱或剪立墙等情况、以实际交房为准的内容，请求驳回江枫的诉讼请求。

槐荫法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是双方就买卖案涉房屋进行要约、承诺并最终达成合意的主要载体，合同标的物即案涉房屋的基本信息均应在合同中予以体现。双方签订的合同为商品房预售合同，江枫购买的房屋是期房，在签约时房屋并未实际建设完毕，江枫无法通过房屋现状了解房屋的实际情况，而他获取房屋信息的主要载体只有商品房买卖合同。因此，认定江枫是否在购买案涉房屋时已明确知道房屋户型结构，应主要以商品房买卖合同为准。

而案涉合同中的房屋平面图中，房屋户型结构并未显示房屋内部存在本案争议的三面墙体。虽然置业公司表示江枫在《确认单》中签字确认已经阅读、了解并认可房屋户型图，但置业公司提交的显示房屋内部存在墙体的《户型鉴赏》，与确认单载明的“户型图”名称不一致，且《户型鉴赏》中也没有江枫的签名。置业公司据此主张江枫在购买房屋时已完全了解房屋的实际户型结构，依据不足，法院不予采信。因此，应认定江枫在购买案涉房屋时并不知道房屋的实际户型结构，即房屋内部存在三面承重墙体。

承办法官表示，房屋中存在的三面墙体，把房屋空间分割成了大小不一的数个零散空间，分别使用的话可用性很差；如果整体使用，又因空间被墙体阻隔，很难统筹利用。而且这三堵墙体还都是承重墙，无法通过拆除等方式改变房屋的实际户型结构，这使得案涉房屋户型结构、布局等与合同约定发生了重大的改变，与江枫在签订合同时对房屋的使用预期严重不符，已无法实现其合同目的。因此，江枫依据当时有效的《中华人民共和国合同法》（以下简称原《合同法》）第九十四条规定，享有合同解除权，有权与置业公司解除案涉《商品房买卖合同》。

置业公司依据补充协议条款主张江枫不具有合同解除权，法院认为，因案涉房屋三堵承重墙的存在使得房屋现状与合同约定相比发生了重大改变，已明显超出了补充协议所能涵盖的情形，故置业公司的主张，依法不能成立。

法院支持解除合同

置业公司提供的证据无法证实江枫在买房时明确了解户型实际情况，法院认为江枫有权解除买卖合同。关于合同解除的时间，承办法官了解到，江枫已于2020年11月向置业公司发出解除合同的通知，置业公司次日收到后并未对解除合同提出异议并请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，依照原《合同法》第九十六条第一款规定，应确认江枫与置业公司签订的案涉商品房买卖合同于置业公司收到该通知的当日解除。江枫主张置业公司退还其购房款210万元及利息，于法有据，应予以支持。同时，因江枫已办理了收房手续接收了房屋，其亦应将案涉房屋退还给某置业公司。

最终，槐荫法院判决：江枫与置业公司签订的《商品房买卖合同》解除；置业公司退还江枫购房款210万元；江枫退还置业公司案涉商品房；置业公司赔偿江枫利息损失。宣判后，置业公司提出上诉，但未缴纳上诉费。济南中院作出民事裁定：本案按置业公司自动撤回上诉处理。

承办法官表示，在商品房买卖中，房屋内部结构属于影响购房者缔约的重要因素。若购房者发现房屋现状与双方合同约定的房屋状况存在根本性的改变，导致房屋使用和利用价值大大降低，且已经完全超出其购买该房屋的初衷和使用预期，降低了其对该房屋的使用价值预期，可以按照《民法典》的规定，以开发商违约且其违约行为导致合同目的无法实现为由，与开发商解除商品房买卖合同。在2021年1月1日《民法典》施行之前，按照原《合同法》内容相近的规定执行。

承办法官提醒，在商品房买卖交易中，为避免类似纠纷，开发商应当遵守诚信原则、履行告知义务。购房者应在全面了解房屋状况后谨慎决定缔约事宜，如发现房屋与合同约定不一致的情形，应当做好证据保存，积极维护自身合法权益。