【家周刊】济南11月楼市观察：房价双降网签微滑，百万刚需房备受青睐

　　年末楼市的“收官前哨”已然吹响，济南11月楼市又会交出一份怎样的“成绩单”？根据国家统计局最新数据，11月济南新房价格迎来七连降，业内观点认为，年末房企将进入冲刺业绩的关键窗口期，核心城市优质新盘供应量预计增加；但整体市场调整尚未收尾，后续仍面临不小压力与挑战。

　　◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

11月济南楼市表现平淡

　　济南新房价格迎七连降

　　11月网签量环比下滑

　　年末将至，济南楼市开始步入真正的“倒计时”，作为收官的前一个月，11月的表现为全年市场最终走势提供了重要参考依据。根据国家统计局发布的2025年11月70个大中城市商品住宅销售价格变动数据，济南新房价格延续下行态势，已迎来七连降，环比下降0.4%，同比下降2.6%。

　　山东商报·速豹新闻网记者梳理历史数据了解到，自我国房地产步入深度调整期以来，济南新房价格整体呈波动缓降态势。2022年11月新房价格开启下行周期，截至2023年1月已连跌3个月；2023年2月首次止跌回升，随后实现六连涨，同年8月再度转入跌势且持续走弱，至2025年1月已形成“十八连降”。今年市场迎来阶段性调整，2月房价止跌反弹，3月延续涨势达成“二连涨”，4月环比持平，5月起再度进入连降通道，截至11月已迎来六连降。值得一提的是，在11月房价重点监测我省的四个城市济南、青岛、烟台、济宁中，四城房价环比均呈现下降趋势，其中青岛11月份环比下降0.2%，同比下降1.1%；烟台环比下降0.6%，同比下降4.2%；济宁环比下降0.7%，同比下降3.9%。

　　在房价呈现波动下行趋势的同时，11月济南房地产市场的具体交易数据也随之公布。据济南房协最新信息简报统计，11月济南新建商品房网签6907套、面积52.60万㎡、总金额61.00亿元，较10月的7475套环比下降7.6%；其中住宅网签2338套，较10月2415套微降3.2%，网签面积32.71万㎡，均价14171.34元/㎡，较10月14191.64元/㎡小幅回落0.14%。供应端方面，11月济南新建商品房批准预售3566套、59.59万㎡，其中住宅3181套、48.13万㎡，商业、办公类产品供应则分别为230套、155套。

　　从各区县住宅网签表现看，历城区以596套的网签量稳居榜首，网签面积8.40万㎡、均价14957.77元/㎡，仍是济南全市成交主力；历下区以20976.22元/㎡的“天花板级”均价，延续核心地段的高端属性，网签273套、面积3.78万㎡；起步区则以2套的网签量处于末位。而长清7562.28元/㎡、章丘8227.22元/㎡、济阳7794.84元/㎡等区域，凭借亲民的均价，继续成为刚需置业的“友好选择”。项目成交热度上，天桥区“能源·保利明湖印”以129套的网签量登顶11月住宅项目榜，历城区“中海未来之境”以104套紧随其后，槐荫区多个项目也进入网签套数TOP10，区域市场活跃度有所显现。

　　二手房价格八连降后

　　百万内刚需房备受青睐

　　与新房价格走势轨迹相似，济南二手房价格一直处于下跌通道中。回望过往，济南二手房曾有过一轮长达十七个月的连续下跌，2023年2月才止住颓势。此后虽有短暂回温，但很快开启新一轮下行，直至今年3月止跌持平。然而好景不长，4月再度下降，截至10月已经达七连降。国家统计局最新数据显示，11月份济南二手房价格环比下降0.5%，同比下降4.4%，持续承压。值得注意的是，在山东省内国家重点监测的四个城市中，11月二手房价格均处于环比下降趋势。其中，青岛11月份环比下降0.6%，同比下降5.0%；烟台环比下降0.8%，同比下降7.5%；济宁环比下降0.8%，同比下降6.5%。

　　房天下研究院最新监测数据显示，11月济南二手房市场延续了此前的调整态势，不仅挂牌均价呈现微降特征，区域关注度分化与刚需需求主导的市场格局较为明显。区域关注度方面，济南各区县呈现出“核心区县领跑、近郊相对靠后”的显著特征。历城、天桥、历下三大区县牢牢占据热搜区县榜前三甲，成为购房者聚焦的核心区域。其中，历城区表现尤为突出，以41.64%的搜索占比断层领跑；天桥区凭借26.53%的搜索占比紧随其后，老城区配套成熟、性价比突出的优势持续释放吸引力；历下区虽以11.14%的占比位列第三，但作为城市核心板块，其教育、医疗等优质资源加持下的价值属性依然稳固。相比之下，部分远郊区县因配套完善度不足，搜索热度相对偏低，更多承接外溢的刚需需求。

　　价格偏好上，11月济南二手房市场的刚需属性突出明显。数据显示，0至100万元价格区间的搜索占比高达77.75%，成为绝对的主流关注区间。紧随其后的80万-150万元、0-60万元价格区间，搜索占比分别为3.30%和2.01%，而150万以上的改善型价格区间搜索热度则明显偏低。

　　“从这段时间带看情况来看，历城、天桥这两个区域相对高一些，历下主要集中于那些优质小户型也比较抢手。”济南一房产中介机构相关负责人介绍，当前市场百万元以内的房源属于市场主力，咨询量比150万元以上的改善型房源高出好几倍，“尤其是历城区的雪山、唐冶板块次新房受欢迎程度高，购房者多是在东部上班的年轻人，既看重通勤方便，又觉得这里房价亲民，比同地段新房性价比高太多。”

　　除此之外，上述负责人表示天桥区的老小区二手房客源也相对比较稳定。“很多准备结婚的小夫妻就认老城区的配套，楼下有商超、近地铁，总价80万元至90万元就能拿下两居室，这类房源挂出来基本半个月内就有好几组带看，成交周期比大户型要短不少。”该负责人表示，与之相比，高于150万元以上的房源咨询量则较少，有时候一个月都带看不了两次，“总价高于300万元以上的房子，带看量则更低，成交周期则更长。”

　　楼市分化下核心城市显韧性

　　“以旧换新”或成破局新路径

　　从全国视角来看，11月楼市在政策持续发力下呈现分化态势，核心城市表现相对亮眼，非核心城市仍处于调整阶段。成交端方面，一线城市及部分强二线城市受优化购房政策带动，合理住房需求加快释放，新房及二手房交易活跃度较10月有所提升；而多数三四线城市因人口流入有限、库存压力较大，市场成交仍显乏力。

　　政策层面已形成强支撑。记者梳理发现，今年以来各地累计出台楼市相关政策超560条，当前地方楼市调控政策已基本实现“应出尽出”。尽管政策出台频次较前期有所减少，但针对性显著增强，更加聚焦于释放合理住房需求、降低购房成本等关键环节。值得注意的是，三季度北京、上海、深圳等核心城市相继跟进优化购房政策，通过调整首付比例、房贷利率、限购范围等措施，进一步为市场注入信心。有业内人士表示，从行业发展预期来看，短期房地产政策将继续围绕推动市场止跌回稳展开，通过多维度举措促进住房需求有序释放。中长期则将紧扣“十五五”规划建议中提出的高质量发展目标，加快构建房地产发展新模式，根据市场变化动态推进各项改革举措落地见效。

　　随着房地产价格逐步回归合理区间，市场积压的真实居住需求与品质改善需求正加速集中释放，这一趋势在核心城市表现得尤为显著。对于后市走向，业内普遍认为，年末将进入房企业绩冲刺的关键窗口期，核心城市优质新盘的供应量预计会有所增加，新房市场有望迎来“翘尾”行情。不过，考虑到整体市场调整尚未完全收尾，后续仍面临一定的压力与挑战。

　　与此同时，二手房市场的激活与带动正成为楼市稳健发展的新发力点。近日，为进一步巩固房地产市场止跌回稳态势、激活住房消费潜力，山东省住房城乡建设厅会同有关部门联合印发《关于住房“以旧换新”的指导意见》，明确提出“卖旧换新”“收旧换新”“拆旧换新”三种换新模式，为住房置换提供了具体路径支撑。

　　业内观点认为，若二手房交易活跃度能持续提升，将有效撬动“卖旧换新”需求释放，为新房市场输送更充足购买力，进而打通住房置换全链条，推动新房与二手房市场形成相互促进的良性循环格局。“‘以旧换新’政策精准契合市场置换需求，伴随二手房流通效率提升与新房供应优化，核心城市楼市的‘自我修复’能力将持续增强，而这也会使得市场发展步入更稳健的状态。”上述业内人士说。