9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合出台居民购房贷款贴息政策，10月1日起对符合条件的首套住房商业贷款给予年化1%财政贴息，为今年“银十”楼市注入关键政策动力，而国庆假期是新政落地后的首个完整营销窗口期。山东商报·山海新闻记者走访发现，政策红利已快速传导至刚需市场，契合面积、总价准入门槛的房源关注度提升明显；改善型住宅板块分化持续加剧，项目间冷热不均的格局愈发清晰。业内人士表示，政策托底下市场结构性回暖特征已现，但分化行情仍将贯穿“银十”，市场全面回暖尚需时日。
◎文/图 速豹新闻网记者 夏子繁
“银十”伊始，市场渐渐有了“暖意”
贴息新政首遇黄金周
刚需房源关注度显著提升
作为全国房贷贴息新政落地后的首个完整国庆黄金周，政策效应在济南刚需市场快速显现。记者国庆期间在济南多家刚需楼盘探访发现，售楼处到访量较平日周末明显回升，首套购房贴息成为现场咨询热度最高的话题之一，总价、面积契合政策门槛的刚需房源关注度显著提升。
济南市历城区某刚需楼盘售楼处内，沙盘旁围满了对照区位图比对房源的年轻购房者，洽谈区桌案上摊着折角的户型图、写满演算数字的算价单，计算器按键声夹杂着工作人员的讲解声此起彼伏。记者在现场留意到，到访人群以25—35岁的首置刚需群体为主，不少购房者趁着长假时间充裕，把片区内符合预算的楼盘挨个走访对比。
“首套首付现在最低能做到多少？”“交房时间具体定了吗？会不会有延期风险？”“小区配套的学校划片确定了吗？”“现在商贷执行利率是多少？前段时间出的购房贴息，我看中的这套能不能享受到？”……记者在售楼处停留的时间里，类似的提问反复出现。其中，9月底刚落地的全国房贷贴息政策，是购房者咨询较多的内容，不少人进门没多久就主动问起政策细节，甚至有人提前存好了官方政策截图，逐条对照自己的购房预算和意向户型面积核算。
在洽谈区内，市民张先生正和置业顾问一起核对算价单。他看中了一套95平方米的小三室，总价约138万元，刚好卡在贴息政策的门槛内。“工作刚满四年，准备买婚房，之前观望了快半年，总想着再等等价格走势。”张先生给记者算了一笔账，按贷款100万元测算，每年能省1万元利息，5年累计能省近5万元，“相当于省出了全屋家电的预算，感觉这个节点入手挺合适的，今天再跑两个盘对比下户型和交付标准，差不多就定了。”
山东商报·山海新闻记者梳理贴息官方政策信息显示，此次全国性房贷贴息政策精准聚焦首套刚需群体，明确三大准入条件，使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房（新房、二手房均可，不含存量贷款置换）、所购住房建筑面积120平方米及以下、房屋总价150万元及以下。贴息标准为按贷款本金年化1%补贴，期限最长不超过5年，单户可享受贴息的贷款规模上限为100万元，政策实施期限暂定1年。按最高标准测算，符合条件的购房者累计可节省利息近5万元，公积金贷款、保障性住房贷款不叠加享受本次贴息。
改善盘表现分化
市场冷热不均特征凸显
刚需市场在贴息政策带动下稳步回升的同时，济南改善型住宅市场的分化特征在“银十”期间也进一步放大。核心板块品质项目凭借产品优势与促销加码跑出稳定成交，外围及非核心板块的改善项目并未迎来预期的成交放量，楼市“冷热不均”的格局愈发清晰。
据海信君安项目营销相关负责人介绍，项目在国庆假期保持了稳定的市场表现。据项目统计数据，10月1日至7日，项目累计成交22套，假期累计到访超95组。记者在项目现场看到，到访客户多为35—45岁的主城置换群体，重点关注户型尺度、精装标准、物业服务等维度，“不少客户是第二甚至第三次到访，趁着假期集中对比周边几个同价位项目，对居住细节的要求明显更高”，现场置业顾问说。
除此之外，改善盘中海山湖璟成交表现也相对平稳。数据显示，该项目国庆七天累计成交24套，累计到访284组。据该项目置业顾问介绍，去年同期在售的阅麓山组团国庆期间到访量为162组，今年到访量同比提升明显。不过由于两年同期的在售货量结构、产品业态均存在差异，该同比数据并不具备直接参考价值；但从现场实际接待体感来看，今年国庆假期的市场热度较此前确有回升。据悉，为抢抓国庆营销窗口，该项目针对性推出限时折扣房源，同时叠加成交送千元家电的福利政策，以组合让利吸引购房者上车。
山东商报·山海新闻记者在实际探访中也发现，并非所有改善盘都借上了十月营销季的东风，部分核心项目凭借产品优势与促销加码跑出了稳定成交，但其余一些改善楼盘的到访量与实际转化率并未出现预期中的大幅上涨。探访济南东部、北部多个改善板块发现，尽管多数项目都配套推出了国庆专属优惠，但到访量与实际转化率均不尽如人意，部分项目日均到访不足10组，假期整体成交个位数的项目不在少数。唐冶片区某项目营销负责人告诉记者，节前原本制定了较高的成交目标，最终完成率不足一半，“客户到访量确实比平日多了一些，但真正能下定的很少，大多还在持续观望、多方对比”。
新房市场分化之外，二手房市场则在贴息政策的直接撬动下呈现出刚需主导的结构性回升。记者从华山片区多家中介门店了解到，假期内首套刚需二手房的带看量环比节前有明显上涨。片区内不少次新房总价集中在80万—130万元，面积多在120平方米以下，几乎全部符合贴息条件，也因此成为刚需客户的重点关注标的。“不少客户明确说只看120平以下、150万以内的房子，就为了赶上这波政策红利，有的还特意要求优先找能快速网签的房源，怕错过政策窗口期。”一家中介门店的经纪人说。
银十“暖意”逐步释放
购房逻辑转向理性
从全国范围来看，“银十”伊始的国庆假期楼市整体呈现“结构性回暖”态势，重点城市成交好于去年同期，政策利好的传导效应逐步显现，但城市间、项目间的分化特征依然突出。中指研究院最新监测数据显示，10月1日至7日，全国25个重点城市新建住宅成交55.1万平方米，日均成交较去年国庆假期同比增长33.8%，成交规模与2024年国庆假期基本持平；二手房方面，11个重点城市日均成交套数同比增长42.8%，但成交规模较2024年同期仍有一定差距。中原地产研究院的数据也印证了市场热度回升：国庆假期全国50个重点城市新房认购量较去年同期上涨超15%。
山东商报·山海新闻记者实地探访发现，无论是新房还是二手房市场，也无论是刚需盘还是改善盘，贴息政策与“银十”传统营销季都只是拉动市场关注度的催化剂，并未改变购房者愈发理性的决策逻辑。有现场看房的购房者表示，贴息只是购房决策的“加分项”，国庆假期促销也只是一个合适的购买契机，但最终是否下单，核心还是看开发商口碑、交付确定性、小区物业和周边配套。“优惠再多，交不了房也没用；促销力度再大，房子质量不行也是泡影，还是得挑靠谱的项目。”有购房者说。
对于“银十”后续乃至四季度的市场走势，业内人士表示，短期来看，核心城市的部分项目仍有一定需求支撑，但市场整体仍处于结构性分化的调整阶段。后续走势需要重点关注几方面因素，一方面需要看购房贷款贴息政策的实际带动效果，另一方面要看各地增量稳楼市政策的出台情况，同时也要关注住房销售制度改革地方实施细则的落地进展。
具体到济南市场，业内人士认为，作为强二线城市，济南叠加了全国房贷贴息等多重政策红利，市场底部支撑较强。随着购房者心态从“买涨”转向“买值”，交付保障、产品品质、生活配套的综合价值成为购房决策的核心，未来更多改善型新盘入市，将进一步推动市场向“品质制胜”转型。整体来看，预计整个“银十”济南楼市将延续“稳中有分化”的态势，政策红利的持续释放将为市场提供底部支撑，但市场全面回暖仍需时间。
