雄安新区实行现房销售 离全面现房销售还有多远
山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁
备受争议的商品房预售制度，在河北省雄安新区“终结”。根据雄安新区官网9月19日消息，雄安新区创造性地取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。相较于传统的商品房预售制，现房销售显然能规避更多风险，保护购房者的权益，而事实上此前全国多地也的确曾提出或探索试点现房销售，但最终均不了了之。山东商报·速豹新闻网记者实地探访调查发现，随着雄安新区创造性实行现房销售后，购房者关于“买现房”的呼声愈演愈烈，未来现房销售真的会成为我国房地产发展的大势吗？
雄安新区创新现房销售
多城市曾有试点均无疾而终
“天下苦商品房‘预售制’久矣”，而今这项制度终于被河北雄安新区取消。根据雄安新区住房管理中心消息，雄安新区创造性地取消商品住房预售，实行现房销售、精装交付，“所见即所得、交房即交证”。同时，雄安新区支持有意愿的人才，通过租房解决住房问题，并承诺在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。
“雄安新区实现现房销售”的消息一出，即刻冲上热搜，而网友对于雄安新区此举纷纷表示赞同。“如果未来都是现房销售，那么就不会出现买房时一个样，到手时另一个样了。”有网友表示，希望未来全国各地都能推行现房销售。
记者了解到，之所以网友对于创新的现房制度如此赞同，最主要原因是因为商品房预售制存在一定风险。自1994年我国实行商品房预售制度后，近30年时间里期房一直是购房者买房的必选项。作为中国商品房销售的主流方式，预售制极大地缩短了房企现金回笼周期，同时增加了市场商品房供应，在一段时间内加速推动我国城镇化发展进程。但随着我国房地产市场形势发生新变化，房地产经济下行，由此导致期房存在各种“迟交房”“交不上房”等问题，于是购房者对于现房销售的呼声越来越高。
事实上，在雄安新区宣布实行现房销售之前，全国已有部分城市进行现房销售试点。早在2016年，为遏制土地市场过热，南京率先试点“现房销售”，当网上竞价达到最高限价90%时，南京一地块所建商品住房则被要求必须现房销售。同年苏州、深圳、杭州等城市为限制企业非理性拿地，也曾在土地端设置现房销售条件。2018年7月，在南京最新的土地公告中已无“土地竞价达到最高限价的90%时，该地块所建商品住房必须现房销售”的要求，“现房销售”政策执行近两年后被低调取消。与此同时，苏州也与南京“步调”保持一致，自探索现房限售后，苏州诞生了39个现房销售地块，这些地块自房企拿地后时隔6年才正式开盘，2020年苏州取消已执行了42个月的强制性现房销售政策。2021年，又有北京、福州、合肥、西安、宁波等城市在土拍环节试点现房销售。
至于省城济南，在2017年4月出台“史上最严楼市调控政策”要求的背景下，保利地产和安徽一家房企以超过150%的溢价率，拍得长清区海子洼和大柿子园村地块，该项目建成后被要求现房销售。此后，同年6月章丘的土拍中，又上演了一幕现房销售。自此之后，济南虽也有房企试点现房销售，但最终却并未取得预期的效果。
现房销售成宣传“噱头”
购房者盼“所见即所得”
记者注意到，从全国来看，自去年以来，鼓励现房销售的城市越来越多，而这些城市更多是出于“保交楼”的目的。去年，全国各地楼盘停工现象明显增加，消费者为降低风险，购房行为更趋谨慎。2022年，我国商品住宅现房销售增速自2016年以来首次超过期房销售增速。
为迎合消费者心理，近年来，善于营销的房企频频将“现房销售”作为宣传噱头，打出了“所见即所得”“买新房当买现房”等宣传语，而此类房企所售楼盘仅靠这一营销点就吸引了不少购房者到访。
据乐居新媒体不完全统计，截至2022年7月22日，全国30个主要城市共有超600个现房项目在售。记者实地探访济南部分楼盘发现，目前市场上也有不少现房在售，但相较于购房者期待的现房销售，目前济南市面上售卖的现房实际上并非真正意义上的“现房”。真正意义上的现房销售，是指项目自开盘出售时就已经具备交付条件的房源，而如今济南市面上绝大多数现房楼盘多是由于项目体量大、去化慢，由期房拖成了尾盘，进而达到了规定的交付时间，变成了“现房”。
即便如此，济南的购房者对于这类现房的期待值仍相对较高。“同样一个片区如果必须在现房和期房中选一个，价格相差不大的前提下，肯定优先选择现房。”济南一购房者方先生向记者表示，当下市场环境下买期房就像是开盲盒，若运气好开出来的是“惊喜”，若运气不好可能开出来的是“惊吓”，“就怕最尴尬的是连开盲盒的机会都不给。”
记者了解到，根据现行的商品房预售制度，正常一套期房的交付时间需要2至3年甚至更久，在如此长的交付时间里，房企可能会遇到各种难题，而这导致的结果就极有可能在交付时呈现出一幅“买家秀”与“卖家秀”的离谱画面。
济南历下区一中介机构渠道人士介绍称，相较于少则一两年，多则三四年才能交付的期房，绝大部分购房者在选房阶段一定会首先看现房楼盘，即便最后没有购买该类楼盘，但是现房一定会成为购房者最后买房时的“参照物”。“现房对于购房者而言不一定是最优选，但是一定会成为一个待选项。”该渠道人士表示，倘若后期济南实现真正的现房销售，大概率会在一定程度上吸引购房者到访。
现房销售积极推进
未来买房都是“现房”吗？
随着雄安新区创新现房销售，全国各地关于现房销售的呼吁此起彼伏，那么未来房地产市场真的会实现大面积的现房销售吗？有业内人士介绍称，现房销售指的是那些在售卖时就已经完全具备交付条件，且验收合格的房源，相当于“一手交钱，一手交房”。
“当下，现房销售大规模推进之所以困难，与房企的经营模式息息相关。”该业内人士告诉记者，传统的商品预售制本质上是用购房者的钱盖房子，而这意味着一些能力强的开发商仅需10%至20%的启动资金，就能利用“杠杆”开发一个楼盘，在资金链不出现问题的情况下，一个房企能在全国各地同时建设多个楼盘。而若是实行现房销售，则意味着开发商在房地产开发环节利用“杠杆”的能力大大减弱，不仅需要大量资金沉淀，还需要完全承担开发风险，这对于一些小体量的房企而言实在压力太大。
“倘若之前预售制能让一个房企开发20亿平方米，那么现房销售它只能开发10亿平方米甚至更低。”上述业内人士称，随着房企开发成本上涨以及供给能力下降，极有可能推动开发楼盘的价格上涨，“全国全面取消预售制对市场影响太大，我觉得短期实现不大可能。”
但也有业内人士认为，今年7月下旬，中央相关会议明确指出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善型住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。“当下全国各地支持楼市积极信号频出，未来全国全面实现现房销售也具有一定可能性。”该业内人士说道。
