“取消预售制”呼声高涨 “即买即住”或将加速落地

文/图 山东商报·速豹新闻网记者 杨千慧

“所见即所得、交房即交证”“买未知的期房，不如买看得见的现房”……近日，有关商品房预售制改革的方向，在本届全国两会上又重新成为热门话题。两会期间，住建部部长倪虹提出要有力有序推进现房销售，下力气建设好房子。消息一出，便让“现房销售”“取消预售制”的呼声再次高涨。“绝大部分购房者在选房阶段一定会首先看现房楼盘，即便最后没有购买此类楼盘，但是现房一定会成为购房者最后买房时的‘参照物’。”业内人士介绍称。

“取消预售制”呼声高涨

两会提有力有序推进现房销售

“一定程度上减轻购买楼盘是否能如期保质收房、拿证的‘焦虑’”“相比于预售制，现房销售更符合我们的置业意愿”……在各大网络平台，不少购房者对于是否应该取消预售制的讨论几乎从未间断过。在两会期间，住房城乡建设部部长倪虹在回答关于如何构建房地产发展新模式的问题时提到，在供应方面，要改革商品房开发、融资、销售等基础性制度，有力有序推行现房销售。

实际上，关于预售制改革的方向近期已经引起了一波较大范围的讨论。在今年城市房地产融资协调机制工作视频调度会议上，倪虹也曾提出，全力支持房地产在建项目融资和建设交付，保障购房人合法权益，有效支持现房销售，稳定市场预期。3月1日，全国人大代表、浩天律师事务所合伙人会议主席朱征夫拟提交“关于取消商品房预售制度”的建议，一度冲上微博热搜，当天阅读量达到39万。此后，7日上午，全国政协经济委员会副主任、中国人民银行原行长、中国金融学会理事会会长易纲在全国政协十四届二次会议第二次全体会议上作大会发言时，专门提出了设立房地产预售资金保险机制的建议，争取用三年时间过渡到以现房销售为主。

“此前提现房销售和现在提现房销售，它有一个本质的区别。”一家房企的市场部负责人告诉记者，此前现房销售首先是2021年上半年之前，各地主要是在供地规则中明确了现房销售的模式。其出发点是基于“稳房价、稳地价、稳预期”的工作目标，通过设定现房销售模式，有效促进房企理性拿地、促进地价平稳、助力高品质住宅供应。随着市场降温，各地优化或者取消了现房销售政策。而现在提现房销售则是跟保交楼挂钩，各地从保交楼、保护购房者权益的角度出发，提出现房销售模式。总的来说，当前各地对于现房销售的改革节奏正在提速，此举也有助于建立房地产新发展模式。

购房者盼“所见即所得”

多家房企开启现房营销活动

如今，房地产行业发展进入新周期，业内预计未来预售制度改革或将成为新发展模式的重要内容。而开发商自身也在努力利用这一现实情况，试图把握购房者对现房更青睐的态度，转变销售策略，包括旭辉、融创、金地等在内的多家房企陆续开启现房营销。去年开始，碧桂园直接推行“现房销售”政策，即购房者以较低比例楼款即可锁定房源，待预售房源完工后，可先前往查看房源，再签署正式合同及支付尾款。据悉，这一政策已在多个项目落地。据碧桂园方面表示，其某项目在新政策下，已实现到访量提升200%。另一家房企万科从去年上半年开始也加大了对现房的去化力度，改变了之前较多依赖新推的策略。有数据对外披露，其中有部分现房资源在去年上半年去化了近300亿元。

“相较于购房者期待的现房销售，目前济南市面上售卖的现房实际上并非真正意义上的‘现房’。”一家房企销售人员表示，真正意义上的现房销售，是指项目自开盘出售时就已经具备交付条件的房源，而如今济南市面上绝大多数现房楼盘多是由于项目体量大、去化慢，由期房拖成了尾盘，进而达到了规定的交付时间，变成了“现房”。随后，记者实地探访济南部分楼盘发现，目前市场上也有不少现房在售，其中不乏有项目频频以“现房销售”作为宣传噱头，打出了“所见即所得”“买新房当买现房”等宣传语。即便如此，济南的购房者对于这类现房的期待值仍相对较高。市民董先生向记者表示，“同样一个片区如果必须在现房和期房中选一个，价格相差不大的前提下，肯定优先选择现房。”

“现房对于购房者而言不一定是最优选，但是一定会成为一个待选项。”济南市槐荫区一家中介机构的店长向记者透露，根据现行的商品房预售制度，正常一套期房的交付时间需要2至3年甚至更久。相较于如此长交付时间的期房，可能在交付时会呈现出一幅“买家秀”与“卖家秀”的离谱画面。绝大部分购房者在选房阶段一定会首先看现房楼盘，即便最后没有购买该类楼盘，但是现房一定会成为购房者最后买房时的“参照物”。如今现存现房销售的楼盘项目，大概率会在一定程度上吸引购房者到访。

30城近700个现房项目在售

“即买即交付”或将加速落地

值得一提的是，尽管现房销售占比有所增大，不过从当前市场来看，现房销售楼盘价格一般高于同类型期房销售项目。同时，这种模式对房企的资金实力与流动性都有一定的要求。“相比于预售制，现房销售更符合大众对商品房销售的期望，‘所见即所得’更符合购房者的置业意愿。”有业内人士表示，现房销售也利于保障楼盘项目品质，对项目工程质量提出了更高要求，有效避免虚假宣传、质量瑕疵、延期交付等风险。这也更考验企业的产品力，高产品力、强品牌力的企业未来发展机遇更大。据媒体机构不完全统计，截至2024年3月，全国30个主要城市共超近700个现房项目在售。此前有机构测算，2028年全国现房销售规模占比有望达到20%。

买房对于每个家庭来说都是大事，如何规避风险保障权益？有购房者建议，在购房协议期内设冷静期。还有购房者建议，严格规范达成退房协议后的退款周期，杜绝开发企业故意长期占用首付款的行为。有专家也谈到，商品房预售制度本身不必然导致问题，关键是要做好预售资金监管，严格按照节点发放资金，防止资金被挪用。记者注意到，其实早在2月份，济南、昆明、合肥等地就修改了商品房预售资金管理办法。以济南为例，自取得《商品房预售许可证》开始，至取得水电气热配套设施验收（备案）证明、档案移交证明，完成公共维修资金缴存和房屋所有权首次登记后终止。

“不能把期房销售一棍子打死。”专家认为，商品房预售与现售是两种销售方式，也有相关法律保驾护航，应由市场自发选择。为此，专家建议，在现房销售试点方面，土地供给、审批流程、金融支持等应同步跟进，如适当降低地价、降低商业配建比例、简化审批流程等措施，降低开发企业资金压力，提高开发商对现售地块的获取积极性；金融端研究合理解决资金缺口的方案，有效满足开发企业建设期的合理融资需求。