【家周刊】楼市“暖春”要来了？

◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

在这春暖花开的日子里，阵阵暖风吹进了楼市之中。近日全国多城市出台楼市宽松政策，不少城市的首套房利率开始出现松动，这其中包括山东省会济南。济南从年前首套房首贷利率最高5.8%，到目前首贷最低利率4.9%，刚需购房者经历了一个从选房“货比三家”，到选银行“精挑细选”的过程。若是选的合适，那每月月供至少省下一两百元。伴随首贷利率下降后，不少置业顾问和中介的朋友圈炸开了锅，“抄底机会不要错过”“贷款利率下降，目前上车是最好时机”。温暖的春天已经到来，楼市的“春天”也要来了吗？

伴随多城房贷“松绑”，售楼处渐回暖

济南首贷利率最低降至4.9%

实际执行需看贷款人资质

对于购房者而言，除了关心房价的变化，房贷利率的升降也牵动着他们的心。以一套贷款100万元的房子为例，假设首套房商贷利率为5.8%，采取等额本息法贷款30年，那么购房者月供为5740.79元。若利率降至5.0%，那么购房者月供仅为5368.22元，这也就相当于每月少付了近400元，换算到30年可谓是一笔不小的数目。

自2022年春节过后，全国多城市出台宽松的楼市政策，多家银行的首套贷款出现了明显松动迹象，不仅放款速度加快，利率也频频下调。根据相关数据显示，2月份监测的103个重点城市主流首套房贷平均利率为5.47%，二套房贷款平均利率为5.75%，均较1月回落9个基点。在103个重点城市中，未有一家城市房贷利率出现提高，有87个城市的房贷主流利率环比下调，较1月增加了28个。山东商报·速豹新闻网记者梳理主流利率下降的城市发现，除北上广等一线城市外，济南也名列其中。

“我们目前能做的首套房首贷最低利率为5.35%，也可做商贷和公积金混合贷。”在济南历城区华山片区一楼盘内，中国农业银行的工作人员告诉记者，年前农行的首贷利率为5.6%左右，过了年后利率开始下降，现今放贷周期相对于年前要快很多，纯商贷最快不到一个月就能放贷。数据显示，2月全国房贷平均放款周期为38天，较1月缩短12天。“根据客户相关资质，目前最低能做到5.3%，但是我们无法做组合贷。”该售楼处另一家银行工作人员说。记者实地探访中发现，自春节过后截至目前，济南已经有多家银行出现首贷利率下降的情况，其中个别银行利率甚至低至4.9%。据该售楼处置业顾问称，4.9%的低利率优惠并非所有贷款人均可享受。在实际执行情况中，不同银行可能会根据贷款人的资质、当时外部环境等进行调整。

“对于购房者而言，选择适合自己的贷款方式才最重要。”该置业顾问表示，有的银行商贷利率虽然略高，但是可以做组合贷，实际折算下来还是很划算的。“建议购房者能用公积金贷款还是尽量用，公积金贷款利率比商贷要低很多。”该置业顾问称，商贷利率低固然是好事，但是越低可能伴随着其他附加条件，“目前银行方面称后期利率可能还会下调，但是四大银行降到4.9%可能性不大。”

多城楼市“松绑”进行时

河南新乡取消“认房又认贷”

除了降低首套房贷款利率外，全国各地对于楼市的“松绑”还包括降低首付比例以及提高公积金贷款额度。据不完全统计，今年以来已有河南新乡、广西、浙江衢州、广东东莞、广东中山等地，相继调整政策提高公积金购房贷款额度。

2月25日，广西区直住房公积金管理中心发布通知称，自3月1日起，职工个人及家庭购买首套及首次申请住房公积金贷款，住房公积金贷款最高额度由60万元提高至70万元。同日东莞宣布，当地首套房公积金最高可贷额度由72万元上升至90万元。此外，广东中山明确购买首套房、二套房申请住房公积金贷款，一名缴存人住房贷款最高额度由现行40万元调整至50万元，两名或以上缴存人共同申请住房贷款最高额度由现行80万元调整至90万元。河南新乡则规定，单方按时连续足额缴存住房公积金的，贷款最高额度由30万元提升至40万元。

实际上，对于刚需购房者而言，由于暂时的囊中羞涩，除了在意贷款利率，对于首套房的首付比例也甚是关注。记者了解到，目前绝大部分城市首套房首付比例为30%，然而伴随全国楼市逐一“松绑”，不少三四线城市的首付比例也进行了下调。相关数据统计，截至目前，2022年以来，全国累计已有至少15个城市发布不同内容的降低购房首付政策，这其中包括山东菏泽、江西赣州、广东佛山等，这些城市整体或局部对首套房首付比例进行下调，最低降至20%。不仅如此，部分城市还对二套房首付比例进行了调整，广西北海率先下调二套房首付比例，规定缴存职工家庭购买第二套住房或申请第二次住房公积金贷款，最低首付款比例由60%下调至40%。同时福州自2月1日起，第二次申请纯住房公积金贷款的，首付款比例由50%调整为40%。此外，如山西晋中、广西南宁等也都有相关调整。

值得注意的是，在新一轮楼市“松绑”过程中，河南新乡可谓开创了先例，率先取消了“认房又认贷”政策。相关新规规定，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。而这意味着未来郑州购房者购买第二套、第三套住房，不少家庭将有机会享受首套房的低首付和优惠利率，这对于改善型购房者来说可谓是一个“福利”。

中介借势赚“吆喝”

二手房放贷提速中

今年以来，楼市“松绑”迹象在全国多地蔓延，然而最“喜”的并非购房者，而是卖房的置业顾问和中介。“楼市全面解绑，抄底不要错过”“年前不买房，一年又白忙”“买房再回2016年，购房机不可失”。伴随置业顾问和中介的朋友圈不断更新“轰炸”，这不禁让人产生疑问，楼市的“春天”要来了吗？

记者实地探访中发现，近日来不少楼盘的到访量确实较前段时间有所增多，且成交量也有上涨。“可能天气暖和了，再加上如今首套房房贷利率下降，不少持观望的购房者愿意走出家门来楼盘看看了。”济南槐荫区一楼盘置业顾问表示，同期来看目前这个时间段的到访量和成交量属于常态，“最终卖得好不好，就看三月底至四月初这段时间了。”

除新房市场外，济南二手房市场也有回温迹象。据济南历下区和平路附近一中介机构负责人介绍，伴随首套房贷款利率降低，银行放款的速度也在逐步加快，这对于去年几乎陷入“停滞”状态的二手房来说可谓十分利好。“去年年末那段时间二手房放贷要三四个月，有的甚至要半年，现在最快可能两个月就能放贷。”该置业顾问说。而济南历城区一银行工作人员则称，由于去年积压的二手房贷款较多，目前需要逐步“消化”，“短期内大幅度提速不太现实，但是后期针对二手房房贷的额度和放贷的速度肯定会有上涨。”

“全国多地都对房地产市场进行因城施策调控，目前来看还是有一定成效。”业内人士分析认为，在新一轮楼市调控中，诸如房贷利率下调已然蔓延至全国多地，但是类似上调公积金贷款额度以及降低首付比例的行为，均属于各个城市“因城施策”的调控结果。“个别银行机构根据其服务城市的房地产市场形势以及金融形势变化，在政策框架内调整首付款比例，是银行机构正常的市场化行为。”该业内人士称，这种一城一策的方式，实施后确实有助于满足居民合理住房需求，但并不一定适合所有城市。“总体来看，各项政策都在助力楼市快速回暖，春天可能真的要来了。”该业内人士说。