【家周刊】济南首批集中土拍地块今如何？

◎山东商报·速豹新闻网记者 史尚静 杨千慧

2021年是集中供地元年，全国22城开启了“两集中”供地新模式。作为22个重点城市之一的济南，在2021年5月24日的首轮集中土拍中，114宗地成交108宗，其中九成底价成交。其中，南北康、王府庄和张马屯地块成为房企争夺热点，竞争最为激烈。如今，近一年时间过去了，作为济南历史上第一批集中土拍地块，这些2021年上半年入市的土地现今如何？山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，这批土地大多陆续显露雏形，如今进入5月，许多楼盘加快了推盘节奏，不少纯新盘项目也公布了推新计划。而明日，济南也将迎来2022年首批集中供地土拍。 

步入5月以来，济南不少楼盘加快了推新节奏 记者 王晓峰 摄

南北康最后的宅地

项目规划已出

一直以来万科南北康板块非常值得关注,回顾2021年济南的三次土拍,溢价率不高,179个底价成交,32个有溢价。2021年5月24日的首轮土拍中，万科在市中区南北康片区竞拍143轮溢价拿下5个地块，成交价约36.4亿元，楼面价高达1.3万，溢价率达64.41%，其中住宅用地4宗，这是2021年济南土拍溢价率最高的地块。而对于南北康片区来说，这是近3年多以来，南部出让的唯一地块组团，同样也是整个片区内的最后一块住宅用地。该组团地块位于南北康片区07街区，有C1、C2、C3、C4四宗住宅用地和B-1-1地块一宗商用地。目前，南北康组团中除C-3地块外，其他4个地块均已有相关规划。

根据规划，3个住宅地块地上容积率在2.0-2.7之间，产品包括10层-27层住宅，涵盖高层、小高层和洋房，新楼盘共28.7万㎡、256套房源，建面约105-165㎡。此外，B-1-1地块规划有6栋8-22F办公楼和1栋6F商业综合体。2022年2月份，住宅用地4宗发布案名为市中万科城，2月28日，市中万科城城市展厅开放，主力户型为165㎡和143㎡的洋房，还设有143㎡、115㎡和105㎡的小高层户型，首开C-1地块和C-2地块。项目周边配套除B-1-1商业地块上有商业综合体外，万科中心、贵和、市中区人民医院新院区、30个班制小学和15个班制幼儿园，形成了项目家门口的一站式商业、教育、医疗和公园的综合体。除此之外，市中万科城附近有万科山望、绿地新里城等项目，万科山望早已是尾盘项目，绿地新里城也已经交房入住，周边竞争极少。因此，市中万科城成为了南北康片区的“主角”。

张马屯迎“新生力量”

多项目齐亮相

在首轮供地中，来自济宁的瑞马集团以“黑马”之姿走进大众视野，联合济宁城投拿下5宗地块，实力可见一斑。首次进入济南就通过竞价将张马屯片区的2宗土地和市中区除尘设备厂地块收入囊中。先是经过15轮竞拍后，与城投嘉华联合以55540万元摘取张马屯住宅地块，溢价率36.43%。接着，又在市中区拿下除尘设备厂地块，经过6轮竞拍后，以24000万元将其摘得，溢价率26.73%。据悉，2022年2月18日，城投瑞马·国风案名发布，随后4月29日项目迎来首开，首开C-5地块，108-143㎡三至四居。据了解，城投瑞马·国风共有C-3、C-5、C-1、C-2四宗住宅用地，规划7栋11层产品、1栋13层产品，其中2#楼为租赁住房。

除城投瑞马·国风外，还有几个容积率不高独立开发项目即将在张马屯片区入市，分别为银丰御玺和大华张马项目，产品多为洋房、小高层。在去年第三批供地中，银丰在张马片区西部拿下了三宗宅地，分别是B1、B6、B7地块，B1地块规划建设9栋住宅、B6地块规划9栋楼、B7地块规划6栋楼，住宅楼面价最高9025元/㎡，预计2022年中下旬入市。同一时间，大华以39528万元摘取了B-9、B-10组团，住宅楼面价均为6954元/㎡。其中，B9地块规划5栋住宅全部是17、18层产品。B10地块规划5栋住宅，包括3栋18层，2栋10层、11层产品，项目最快7月底开盘。

王府庄片区四足鼎立

首次推出“地铁上盖房”

除了上述片区，在去年首轮集中供地后，位于刘长山路以北的王府庄片区首次面世。记者了解到，在这个车辆停放、检修的地上建筑上将加盖住宅、商业等，这是济南首次打出地铁上盖房的概念进行土地拍卖。据悉，王府庄地铁站附近共有4宗地块出让，包含3宗居住用地、1宗商业用地。中梁、海信和建发分别摘取了3宗住宅用地，而1宗商业用地被轨交集团获得。其中，王府车辆段上盖开发项目地块E（盖上）被建发以总价8.84亿元夺得，溢价率约42%，成交楼面价约7114元/㎡。如今已经面世的建发玖熙府项目共规划了12栋住宅，容积率2.8，共1070户套，均面积约117/㎡。项目在2021年12月已经首开两栋楼座，其中一栋高层、一栋小高层均为毛坯产品，高层面积段99/㎡和115/㎡，小高层面积段117㎡和130/㎡，价格在12000㎡-13000元/㎡。

此外，地块A（盖上）被中梁以总价101500万元的价格夺得，溢价率约0.84%，成交楼面地价约2899元/㎡。项目占地面积约14万/㎡，容积率2.4，共计1868户，户均面积104/㎡，至今未发布案名。另外3宗住宅用地中的地块F（盖上）被海信以总价6.17亿元夺得，溢价率约49%，成交楼面地价约7611元/㎡，项目已定名为海信时代城·观悦，共规划9栋18层小高层，共717户，户均面积108/㎡，已于2021年面市，现已开始销售。令人关注的是，海信时代城·观悦还打造了首个“流量星球”主题公园，已于4月24日开放。伴随着中梁、海信、建发和轨交集团共同开发的王府庄片区，“四足鼎立”的割据状态将会更加凸显。

零星地块新盘入市

市场波动更加平稳

值得关注的是，除了张马屯、南北康、王府庄等热门片区外，2022年，零星片区的新楼盘项目也即将入市，比如泺源大街、黄岗、标山和盛福等片区。去年两集中供地后，旭辉银盛泰竞得泺源大街以北、太平街以东地块和二环东路以西、解放路以南两地块，并发布案名为翰林府。目前，在售45/㎡和63/㎡小户型，这在济南的新房中比较罕见。与此同时，黄岗片区的海信观澜、天桥区银丰交通动力机厂片区的协宸熙岸、盛福片区中电建国誉苑以及标山片区的银丰国泰江悦等项目也将在2022年逐步亮相。

经历了去年三波集中供地的“冰与火之歌”，今年的土地市场成为新的期待。3月31日，济南迎来了2022年度的第一批次供地，首批供地的1号公告共有14个住宅组团，包含32宗地块，总出让面积97.28万㎡，总起始金额约142.67亿元，另高新区和莱芜区也有单独挂牌。 5 月 7 日，济南 2022 年第一批 “两集中 ”供地土地就将迎来拍卖，市场将有如何表现同样让人期待。