【家周刊】刚需购房者“等风来”

◎ 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

伴随4月底以来稳楼市信号的释放，全国各地优化楼市调控政策的节奏再次加快。据山东商报·速豹新闻网记者不完全统计发现，5月已过大半，全国已有超40城出台宽松新政，这其中包括山东德州、日照两市。除了政策“暖流”频现，全国信贷层面也呈现放松趋势，5月15日央行、银保监发布通知将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调降20个基点，济南有银行称后期将下调利率低至4.4%。业内人士指出，随着新政逐步落地和信贷政策的放松，未来市场有望触底反弹，刚需购房者“等风来”。

首套房商贷利率

下限下调释放“信号”

对于购房者而言，房贷利率的高低一直牵动着他们的心。以一套贷款100万元的房子为例，假设首套房商贷利率为5.8%，采取等额本息法贷款30年，那么购房者月供为5740.79元。若利率降至4.4%，那么购房者月供仅为5007.41元，这也就相当于每月少付了近740元，换算到30年可谓是一笔不小的数目。

5月15日，中国人民银行和银保监会发布关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知，将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调降20个基点。按照最新5年期贷款市场报价利率（LPR）4.6%计算，首套房贷款利率可以低至4.4%，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。实际上，今年以来全国诸多城市首贷利率均不断下降，根据贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，4月份，103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%，二套利率为5.45%，分别较3月份回落17个、15个基点；平均放款周期为29天，较3月份缩短5天。其中，苏州、南通等部分城市的首套主流房贷利率已降至4.6%，与5年期以上LPR持平。

记者实地调查发现，同全国一样，自春节以后济南首套房房贷利率也在不断下降，从年前最高的5.8%到3月最低的5.1%，再到4月最低利率做到4.9%、4.6%……在近期与济南历城区一售楼处银行工作人员沟通中记者获悉，后期他们将按照央行和银保监的指示下调首套住房商业性个人住房贷款利率，最低调至4.4%。“目前我们能做的首套房首贷最低利率为4.6%左右，可做商贷和公积金混合贷。”该工作人员称，即使后期调整为4.4%的低利率，但是该优惠也并非所有贷款人均可享受。在实际执行情况中，银行可能会根据贷款人的资质、当时外部环境等进行调整放贷。

据业内人士介绍，首套房商贷利率下限下调的传导落地需要一定时间，各家商业银行何时跟进可自主调控，短期来看对整体市场影响不是很大。“首套房商贷利率下限下调之所以受关注，更多的是释放了面对市场下行将要出‘真招’的信号。”该业内人士称，即便短期对市场没有太大影响，但通知释放的信号也能在一定程度上提升刚需购房者的购房信心，推动刚需购房者适时入场。

商品房销售额创5年新低

政策“出招”不断

在全国首套房贷款利率不断下降的背后，源于整体房地产市场的“遇冷”。根据国家统计局发布的最新数据显示，1至4月份，全国房地产开发投资、销售、房企到位资金等多指标继续下行。其中，开发投资增速由正转负，是2020年5月以来最低值；销售额降幅继续扩大，4月单月销售数据创5年来最低值。

相关数据显示，今年前4个月，全国商品房销售额37789亿元，同比下降29.5%。拆分单月数据来看，4月份全国商品房销售面积、销售额同比分别下降39.0%、46.6%，降幅较3月分别扩大21.3、20.4个百分点，商品房销售额绝对规模均为自2016年以来同期最低值，市场活跃度明显不足。分区域来看，1至4月份东北地区、东部地区成交规模降幅较大，其中东部地区重点城市山东4月份的表现乏善可陈，省会济南楼市房价虽然平稳，但是实际成交量表现却是十分“平淡”，数据显示4月份济南商品住宅共计成交约5356套，环比减少16%；成交均价13409元/㎡，同比下跌7%，环比下跌12%。而在往期“热闹”的土地市场上，5月的首轮集中供地也出现了“遇冷”情况。5月7日济南首轮集中供地，主城区出让的30宗涉宅用地中仅成交了16宗，其余地块则全部因无人竞价而遭遇提前撤牌或流拍，流拍率达到47%。

面对持续下行的市场，山东实际上一直都在为楼市“减负”。记者留意到，自今年一季度开始，山东楼市的宽松政策就未曾停过。今年春节一过，山东菏泽、德州纷纷出台新政降低首付比例至20%，一时吸睛无数。而在此后不久，山东临沂住房公积金则将二套房公积金贷款首付比例由40%下调为30%，购买自住住房贷款上限由现行的50万元提高到60万元。到了3月份，青岛即墨也释放了放松限售的消息。5月开始，山东又有日照、德州两座城市为楼市实行“减负”。5月4日，日照出台《关于支持青年人才集聚发展的九条措施》，设立人才住房发展基金，购房最高补贴20万元，对人才购房或租房提供支持。5月10日，山东省德州市发布新政，住房公积金贷款最高额度在现有基础上提高10万元；公积金购房贷款首付比例在现有基础上降低10个百分点，同时，德州市还提出调整二手房交易政策，在全市范围内取消新购住房限制转让措施。

超40城花式“减负”

市场有望触底反弹

事实上不仅仅是山东，今年是全国稳楼市新政频出台的大年，尤其到了5月份，各个城市出台新政节奏明显再次加快。自五一小长假开始，就已经有惠州、梅州、无锡、连云港、徐州、岳阳、赣州等多个城市“加班”发布了新政。而过了“五一假期”之后，新政发布的频率则再次加快，据记者不完全统计，截至目前5月大半个月的时间里，全国已经陆续有超40城为楼市花式“减负”。

记者梳理发现，本轮发布楼市宽松政策城市的情况各不相同，有的城市是对之前执行的房地产调控政策进行调整，而有的城市则根据自身实际情况出台了新的政策。从推出的新政内容来看，除了“传统”的降低购房首付比例、下调房贷利率、二手房增值税免征年限“5改2”、放松限售、购房补贴、提高公积金贷款最高额度等常见措施外，部分城市更是创新性提出了一些颇有特点的措施。

在本轮陆续出台的一系列支持政策中，尤其以长沙推出的新政着实“吸睛”，5月11日长沙发布新政明确，已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋业主，可以通过与住房租赁试点企业签订《长沙市盘活存量房供作租赁住房合作协议》方式，将存量房盘活作为租赁住房，运营年限不低于10年，此存量房不纳入家庭住房套数计算。通俗的解释来说，长沙房东若是对外出租房子，那么其名下则可以多出一套购房资格或购房名额。此外，如东莞、南京等地则推出了“多孩家庭可以多购买一套房”的创新举措，而面对超过65岁的老年人即使有退休工资也无法向银行办理贷款的问题，赣州则打破了这一贷款年龄限制，在5月1日至30日为期一个月的线上房地产展销会期间内，赣州创新性提出购房者贷款年龄可放宽至70周岁。

据业内人士介绍，目前全国楼市市场下行严重，除了受疫情影响外，更多是源于市场信心并未完全恢复，而若想让市场信心加速恢复，宽松的政策是稳定楼市的一剂“强心针”。目前多城出台的房地产支持政策涵盖的内容愈发丰富，且力度明显加大，已经触及对限贷、限购等核心调控政策的放松。接下来政策落地实行，以及传导效应的推动是市场能否拥有拐点的重要因素。“伴随全国宽松楼市政策频出，在提振购房者信心后，长期来看市场有望触底反弹。”该业内人士表示，如今无论是政策导向、还是信贷层面的放松，均有利于购房者。