【家周刊】当“三孩”放开遇到楼市调控

◎山东商报·速豹新闻网记者 史尚静 杨千慧

2021年5月份，国家正式放开三孩政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。时隔一年，随着全国各地一波楼市调控政策的先后落地，再次将不少人的目光聚焦到了“三娃”政策上，一时间 “多生孩子多买房”成为大众热议的话题。据山东商报·速豹新闻网记者不完全统计，目前至少已有兰州、东莞、扬州、沈阳、南京、无锡、杭州等近20城出台针对二孩、三孩家庭的购房宽松政策。5月24日，济南市也发布了“因城施策”新政与满足多孩家庭居住需求挂钩的举措，新政中提及养老及多子女家庭可在限购区域内增购商品住房1套。随之而来的，房地产开发和销售市场，以“三户型”“四户型”为代表的大户型设计也渐成主流。

“多生孩子多买房”

5月20日，国务院办公厅关于印发《“十四五”国民健康规划》，提出优化生育服务与保障。实施三孩生育政策，完善相关配套支持措施。而自4月底以来，鼓励生育和楼市松绑在全国多地形成合奏，包括杭州、南京、绵阳、沈阳等近20个城市或区县已公布新政鼓励多孩家庭购房，内容涉及购房补贴、优化限购政策、调整贷款最低首付比例等直接补贴额在1.3万元至4万元不等。

记者梳理发现，如南京的新政提出，生育两个孩子及以上的南京户籍居民家庭新增购房的，可享受相关银行最优惠贷款利率等支持。四川达州则规定，符合国家生育政策生育二孩或三孩家庭购买第二套新建商品房的，可视为首套房，享受首套房利率。扬州新政提到，生育二孩及以上家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，贷款最低首付比例由30%调整至20%。生育二孩、二孩以上(不含二孩)的缴存职工家庭申请住房公积金贷款且符合申请条件的，最高贷款额度可在最高贷款限额的基础上分别上浮10万元和20万元。同时，河南安阳明确提高住房公积金贷款额度，生育二孩或三孩的缴存职工最高贷款金额由60万元调整为70万元。放宽贷款条件，缴存人购房提取住房公积金账户资金后，符合住房公积金贷款条件的，可同时申请住房公积金贷款。

值得一提的是，在这近20个城市或区县中，还有个别城市的政策明确面向三孩家庭。其中，在杭州出台的政策中，符合条件的三孩家庭在杭州市限购范围内限购的住房套数增加1套，在报名参加新建商品住房公开摇号销售时，参照“无房家庭”优先摇号。另外，处于征求意见阶段的广州楼市新政，可享受贷款额提高的也仅限三孩家庭。

楼市调控新思维

2021年5月31日,中共中央政治局召开会议审议《关于优化生育政策促进人口长期均衡发展的决定》并指出,为进一步优化生育政策实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。记者注意到，政策出台后陆续就有个别县市出台与三孩政策相关的楼市政策。甘肃张掖市临泽县是全国第一个提到三孩家庭购房补贴政策的地区。当年9月15日，《临泽县优化生育政策促进人口长期均衡发展的实施意见(试行)》中提到，对生育二孩、三孩的临泽户籍常住家庭，在购买商品房时最高给予4万元的政府补助。

虽然该地不属于楼市热点城市，但作为全国首例仍释放了较强的信号。在促进市场交易活跃的同时，也有助于推进人口生育政策。记者发现，从各地出台与生育相关的楼市新政来看，多孩家庭增加限购套数，成为2022年不少城市楼市调控的政策发力点。

“扶持楼市与促进生育‘一箭双雕’的政策，对购房的改善型需求影响很大。”不少专家认为，购房指标与二孩、三孩生育挂钩，是楼市调控的新思维，是各地对限购的突破口。

济南四成成交户型超120m2

自5月23日起，济南两天推6条楼市调控政策，在此次房地产政策调整中，同样也涉及到支持投亲养老和多子女家庭的合理住房需求在限购方面的调控。根据济南最新政策，限购区域内家庭住房总套数在两套及以下，有父母投亲养老（须取得居住证6个月以上）及家庭有两个（含）以上子女的，可在限购区域内增购商品住房1套。

济南出台与生育挂钩的楼市新政能否增强购房者的购房意愿？近日，记者在多楼盘探访发现，与前期相比，不少购房者闻风而动，售楼处有了明显回温。“我们一直想在附近再买一套，孩子大了需要独立空间，但我们又不想离父母太远。”购房者张女士告诉记者，既然能够增购了，肯定想换一套大点的改善型住房。之前我们想换房，却被限购令束缚住。现在购房政策这么好，买三套房的事情也就提上了日程。

“此轮政策调整受众集中在刚需改善群体，大多都跟二孩增购有明显关系。”济南一位房产中介表示，支持限购区域养老和多子女家庭的合理住房需求，将在实操层面扩大购房者范围，有助于市区改善型住房需求的有效释放。纵观济南在售的项目中，济南市场上4成以上成交户型均在120-160平方米之间。财富壹号、绿城诚园、龙湖水晶郦城、玖唐府、中铁建花语拾光等推出了120平方米-130平方米的三房户型设计；绿城明月风荷、天鸿万象东方、地平西棠观樾、中海天钻、远洋天著春秋等也相继推出四房户型设计。

多家房企创新产品发力点

“自二孩、三孩生育政策与楼市政策捆绑以后，市面上刚改的需求不断增加。”业内人士表示，近年来，市面上多房间户型成交占比有升高趋势。据贝壳研究院发布的《2021居住客群消费趋势年报》显示，2021年，全国35个样本城市购买三居及以上产品的客群占比36.66%，同比增加了0.5个百分点，相较于2017年增加了3.67个百分点。其中，2021年新一线城市购买三居及以上产品客群占比40.52%，比一线城市高出15.12个百分点，这也意味着改善型住房需求持续释放，消费者在空间上住得更加宽敞。

从全国30个代表城市成交结构看，2022年1-4月一线城市120平以下产品成交占比超7成，杭州、南京等热点二线城市120-144平改善型产品成交占比在3成以上。从热点城市成交结构看，2022年1-4月北京90平以下产品成交套数同比下降58.4％，90-200平产品成交套数同比变化不大。南京1-4月90平以下产品成交套数同比下降62.8％，90-200平成交套数同比下降32％。佛山1-4月总价段150万以下产品成交占比45.3％，较去年同期上升5.2个百分点。这也意味着改善型住房需求持续释放，消费者在空间上住得更加宽敞。

针对户型、配套功能等方面有要求的购房者在逐渐增多，为了满足购房者的个性化需求，各家房企也把发力点放在了改善型产品上。记者了解到，自二孩政策放开以来，仅2018年当年，绿城、旭辉、万科、金茂等房企都有改善产品上市。

业内人士称，两室的户型在近几年基本销声匿迹，这意味着住房户型的提升是一个趋势，对于一些主打大户型的房企来说是利好。与此同时，户型设计标准有所转变，从房企投资和营销角度看，需要积极在投资拿地和产品设计方面做好创新，预计后期土拍政策也会逐渐向大户型靠近。“楼市调控配合鼓励生育政策的出台，有助于促进房地产良性循环健康发展，但更多的是释放积极信号，政策端利好向市场传导仍需一定时间。”