【家周刊】土拍过后,“准现房”来了

8月的第一天，一场土拍格外热闹。济南年内第二批次集中土拍，18宗住宅、商务金融地块全部成交。相较于5月份第一批次集中土拍35宗地14宗流拍，此次的全部成交释放了济南适度调整楼市调控政策后的积极信号，触发土拍“最高限价”规则后的比拼更是热议的话题。“建筑单体封顶后办理商品住宅预售许可手续”，这一表述出现在了这场土拍中，让这场土拍多了更多看点，而各种关于“准现房销售”的解读此起彼伏。随着近日首次提出“保交楼”工作任务，“建筑单体封顶后办理商品住宅预售许可手续”是否是迈进“准现房时代”的尝试？

◎山东商报·速豹新闻网记者 史尚静

“限地价竞建筑品质和建设进度”环节，毫秒间决定地块最终归属

土拍首现

封顶后办预售许可手续

8月1日9时30分,济南市第二批次18宗住宅、商务金融地块挂牌截止，而这场“暗战”早就悄悄打响。位于历城区彩石片区旅游路以北、玉岭山以南、土河以西的一宗30488㎡城镇住宅用地，因为位于旅游路市委党校东侧，也被人称为“市委党校东地块”。因为地块面积不大，所需的资金门槛不高，地段不错周边竞品楼盘也不多，吸引了不少房企的注意。

7月20日，距离挂牌截止还有10天的时间，就有房企早早出价，给这场土拍增添了一丝紧张感。果然，在随后的几天里，都有房企陆续出价，据悉，意向参与企业中包含银丰、瑞马、华润、鑫都、烟建、南益等8家企业。截至8月1日9时29分进入延时交易环节前的最后时刻,该地块已经历了25轮竞拍达到最高限价32400万元。

随后，这场精彩的比拼环节才正式来到，“限地价竞建筑品质和建设进度”环节中，竞买人互拼手速，最终10点15分整，编号为37379383的竞买人率先出手，24522990号竞买人紧跟其后，系统显示，前者比后者早一秒出手，就是这一秒决定了地块归属济南鑫都置业有限公司。

同样情况的还有唐冶A5地块，地块住宅面积93.7亩，地上容积率2.1，吸引了五家房企竞价。10点59分该地块在第63轮时触发最高限价，进入“竞建筑品质和建设进度”环节，多轮出价后，11时39分14秒三家最终同时出价。毫秒之间，华润置地（山东）发展有限公司摘得土地。

两宗土地出现溢价，是济南适度调整楼市调控政策后土地市场的首场表现，而更引发热烈讨论的则是，两宗土地拿地房企将要面对地块“建筑单体封顶后办理商品住宅预售许可手续”。不少业内人士分析，封顶后才能预售，意味着拿地后要以“准现房”销售项目。

新规则新“玩法”

９项条款竞品质和建设进度

说到土拍带来“准现房”，就不得不先熟悉下济南目前的土拍规则。去年10月底，在当年第三轮集中供地出让来临前，全国22个“两集中”供地重点城市不断优化土拍规则，“竞品质”队伍不断壮大。10月27日，济南市国有建设用地使用权竞买规则也再次更新，市本级居住用地达到最高限价后分12种情况竞价，新增“限地价竞建筑品质和建设进度”。

限地价竞建筑品质和建设进度如何玩？根据更新后的竞买规则，当竞买人出价达到最高限价之后，系统会弹出提示触发最高限价的提示，“将按照规则说明中的９项条款顺序竞建筑品质和建设进度”，只有“同意”才能转入下一环节，等待“同意”的时间为５分钟。

转到竞建筑品质和建设进度环节后，系统会显示挂牌交易地块的建筑品质和建设进度承诺条款相关信息。竞买人需选择“同意”或者“不同意”，“同意”则会出现一条对应承诺条款记录，“不同意”的则无法进入下一条承诺条款的选择。选择时间一般为５分钟，时间过后，未选择的默认以“不同意”处理。一旦有两个或者两个以上竞买人同意该项条款，５分钟倒计时结束后，依次转入下一条承诺条款，直至达到其中一项只有一个竞买人，倒计时结束后，以同意该项条款的竞买人为最终竞得人。

9项条款依次为：1.商品住宅建筑二星级绿色建筑比例不低于50%；2.商品住宅建筑满足二星级绿色建筑要求；3.商品住宅建筑三星级绿色建筑比例不低于50%；4.商品住宅建筑满足三星级绿色建筑要求；5.达到建筑单体地上总层数的20%后办理商品住字预售许可手续；6.达到建筑单体地上总层数的40%后办理商品住字预售许可手续；7.达到建筑单体地上总层数的60%后办理商品住宅预售许可手续；8.达到建筑单体地上总层数的80%后办理商品住宅预售许可手续；9.建筑单体封顶后办理商品住字预售许可手续。

也正是因为这个规则，比拼了多个环节后，竞买人来到了“建筑单体封顶后办理商品住字预售许可手续”最后一关，并以“拼手速”决定了最终土地的归属。

封顶销售距离交付还得半年

鼓励现房销售写入规划

“建筑单体封顶后办理商品住字预售许可手续”是否就意味着这些项目将以“现房”的形式面世？购买后就可以进行交付吗？“房屋的封顶和达到交付条件没有联系的，当封顶完成后，只是将项目一半甚至三分之一建造好了。以后还会涉及到许多方面，如铺路、改善公共设施等，这些都需要花时间。但不可否认，封顶后可以拿到预售许可证，对于购房者来说是积极的保证。”一位从事房地产建设项目的业内人士告诉山东商报·速豹新闻网记者。

据悉，高层封顶后还要做二次结构施工，工程封顶只能说主体结构分部施工完成，通常来说，起码要4-5个月或是半年的时间。如果封顶取得预售许可证的话，也就是自此可以售卖，与购房者签订的《商品房购房合同》同样也会注明相应的交房时间，还有开发商预期交房的赔偿等细则。

“建筑单体封顶后办理预售许可证，烂尾的可能性更小，是‘保交楼’的一种尝试。”该业内人士介绍，就当前的市场形势来看，封顶销售对开发商来说是加码与压力并存。对资金链稳健的房企来说，将成为竞争的优势。而购房者的担忧情绪也会缓解，或将对楼盘销售起到积极作用。与此同时，竞拍环节中对于绿色建筑比例的要求，也将引导市场从价格竞争向质量竞争优化,从土地供应端提升建筑品质，促进城市建设高质量发展。

其实，回顾济南的“土拍史”，2017年房地产市场过热，济南出台了“史上最严楼市调控政策”要求，为引导企业理性竞价，将结合土地出让溢价率提高项目预售条件。溢价率达到100%以上（含）的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上（含）的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。当年，长清区海子洼和大柿子园村地块以超过150%的溢价率“吃螃蟹”。不过，2018年以后，济南土地市场逐渐降温，这种以“现房销售”的形式就很少出现了。而此次，是济南自去年开始执行住宅用地“两集中”供应以来，首次出现触发最高限价的情况，也是自2017年7月起执行土拍最高限价政策以来，房企首次以封顶为竞拍条件拿预售证。

业内人士分析，这次土拍两宗地要以现房销售落幕，但未必意味着销售模式有变，更多的是释放出热点地块仍受到市场认可的积极信号。不过，从山东住建事业发展“十四五”规划中也可以看出，在房地产市场平稳健康发展方面，“从严掌控新建商品房预售许可条件，逐步提高预售条件，鼓励有条件的地方或项目推行现房销售”已经列入规划。