首页>新闻频道>周刊集群 > 内容详情

【家周刊】土拍过后,“准现房”来了

2022-08-05 07:23:54  大字体 小字体 扫码带走
打印

8月的第一天,一场土拍格外热闹。济南年内第二批次集中土拍,18宗住宅、商务金融地块全部成交。相较于5月份第一批次集中土拍35宗地14宗流拍,此次的全部成交释放了济南适度调整楼市调控政策后的积极信号,触发土拍“最高限价”规则后的比拼更是热议的话题。“建筑单体封顶后办理商品住宅预售许可手续”,这一表述出现在了这场土拍中,让这场土拍多了更多看点,而各种关于“准现房销售”的解读此起彼伏。随着近日首次提出“保交楼”工作任务,“建筑单体封顶后办理商品住宅预售许可手续”是否是迈进“准现房时代”的尝试?

◎山东商报·速豹新闻网记者 史尚静

“限地价竞建筑品质和建设进度”环节,毫秒间决定地块最终归属

土拍首现

封顶后办预售许可手续

8月1日9时30分,济南市第二批次18宗住宅、商务金融地块挂牌截止,而这场“暗战”早就悄悄打响。位于历城区彩石片区旅游路以北、玉岭山以南、土河以西的一宗30488㎡城镇住宅用地,因为位于旅游路市委党校东侧,也被人称为“市委党校东地块”。因为地块面积不大,所需的资金门槛不高,地段不错周边竞品楼盘也不多,吸引了不少房企的注意。

7月20日,距离挂牌截止还有10天的时间,就有房企早早出价,给这场土拍增添了一丝紧张感。果然,在随后的几天里,都有房企陆续出价,据悉,意向参与企业中包含银丰、瑞马、华润、鑫都、烟建、南益等8家企业。截至8月1日9时29分进入延时交易环节前的最后时刻,该地块已经历了25轮竞拍达到最高限价32400万元。

随后,这场精彩的比拼环节才正式来到,“限地价竞建筑品质和建设进度”环节中,竞买人互拼手速,最终10点15分整,编号为37379383的竞买人率先出手,24522990号竞买人紧跟其后,系统显示,前者比后者早一秒出手,就是这一秒决定了地块归属济南鑫都置业有限公司。

同样情况的还有唐冶A5地块,地块住宅面积93.7亩,地上容积率2.1,吸引了五家房企竞价。10点59分该地块在第63轮时触发最高限价,进入“竞建筑品质和建设进度”环节,多轮出价后,11时39分14秒三家最终同时出价。毫秒之间,华润置地(山东)发展有限公司摘得土地。

两宗土地出现溢价,是济南适度调整楼市调控政策后土地市场的首场表现,而更引发热烈讨论的则是,两宗土地拿地房企将要面对地块“建筑单体封顶后办理商品住宅预售许可手续”。不少业内人士分析,封顶后才能预售,意味着拿地后要以“准现房”销售项目。

新规则新“玩法”

9项条款竞品质和建设进度

说到土拍带来“准现房”,就不得不先熟悉下济南目前的土拍规则。去年10月底,在当年第三轮集中供地出让来临前,全国22个“两集中”供地重点城市不断优化土拍规则,“竞品质”队伍不断壮大。10月27日,济南市国有建设用地使用权竞买规则也再次更新,市本级居住用地达到最高限价后分12种情况竞价,新增“限地价竞建筑品质和建设进度”。

限地价竞建筑品质和建设进度如何玩?根据更新后的竞买规则,当竞买人出价达到最高限价之后,系统会弹出提示触发最高限价的提示,“将按照规则说明中的9项条款顺序竞建筑品质和建设进度”,只有“同意”才能转入下一环节,等待“同意”的时间为5分钟。

转到竞建筑品质和建设进度环节后,系统会显示挂牌交易地块的建筑品质和建设进度承诺条款相关信息。竞买人需选择“同意”或者“不同意”,“同意”则会出现一条对应承诺条款记录,“不同意”的则无法进入下一条承诺条款的选择。选择时间一般为5分钟,时间过后,未选择的默认以“不同意”处理。一旦有两个或者两个以上竞买人同意该项条款,5分钟倒计时结束后,依次转入下一条承诺条款,直至达到其中一项只有一个竞买人,倒计时结束后,以同意该项条款的竞买人为最终竞得人。

9项条款依次为:1.商品住宅建筑二星级绿色建筑比例不低于50%;2.商品住宅建筑满足二星级绿色建筑要求;3.商品住宅建筑三星级绿色建筑比例不低于50%;4.商品住宅建筑满足三星级绿色建筑要求;5.达到建筑单体地上总层数的20%后办理商品住字预售许可手续;6.达到建筑单体地上总层数的40%后办理商品住字预售许可手续;7.达到建筑单体地上总层数的60%后办理商品住宅预售许可手续;8.达到建筑单体地上总层数的80%后办理商品住宅预售许可手续;9.建筑单体封顶后办理商品住字预售许可手续。

也正是因为这个规则,比拼了多个环节后,竞买人来到了“建筑单体封顶后办理商品住字预售许可手续”最后一关,并以“拼手速”决定了最终土地的归属。

封顶销售距离交付还得半年

鼓励现房销售写入规划

“建筑单体封顶后办理商品住字预售许可手续”是否就意味着这些项目将以“现房”的形式面世?购买后就可以进行交付吗?“房屋的封顶和达到交付条件没有联系的,当封顶完成后,只是将项目一半甚至三分之一建造好了。以后还会涉及到许多方面,如铺路、改善公共设施等,这些都需要花时间。但不可否认,封顶后可以拿到预售许可证,对于购房者来说是积极的保证。”一位从事房地产建设项目的业内人士告诉山东商报·速豹新闻网记者。

据悉,高层封顶后还要做二次结构施工,工程封顶只能说主体结构分部施工完成,通常来说,起码要4-5个月或是半年的时间。如果封顶取得预售许可证的话,也就是自此可以售卖,与购房者签订的《商品房购房合同》同样也会注明相应的交房时间,还有开发商预期交房的赔偿等细则。

“建筑单体封顶后办理预售许可证,烂尾的可能性更小,是‘保交楼’的一种尝试。”该业内人士介绍,就当前的市场形势来看,封顶销售对开发商来说是加码与压力并存。对资金链稳健的房企来说,将成为竞争的优势。而购房者的担忧情绪也会缓解,或将对楼盘销售起到积极作用。与此同时,竞拍环节中对于绿色建筑比例的要求,也将引导市场从价格竞争向质量竞争优化,从土地供应端提升建筑品质,促进城市建设高质量发展。

其实,回顾济南的“土拍史”,2017年房地产市场过热,济南出台了“史上最严楼市调控政策”要求,为引导企业理性竞价,将结合土地出让溢价率提高项目预售条件。溢价率达到100%以上(含)的,项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可;溢价率达到150%以上(含)的,项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。当年,长清区海子洼和大柿子园村地块以超过150%的溢价率“吃螃蟹”。不过,2018年以后,济南土地市场逐渐降温,这种以“现房销售”的形式就很少出现了。而此次,是济南自去年开始执行住宅用地“两集中”供应以来,首次出现触发最高限价的情况,也是自2017年7月起执行土拍最高限价政策以来,房企首次以封顶为竞拍条件拿预售证。

业内人士分析,这次土拍两宗地要以现房销售落幕,但未必意味着销售模式有变,更多的是释放出热点地块仍受到市场认可的积极信号。不过,从山东住建事业发展“十四五”规划中也可以看出,在房地产市场平稳健康发展方面,“从严掌控新建商品房预售许可条件,逐步提高预售条件,鼓励有条件的地方或项目推行现房销售”已经列入规划。

速豹新闻网·山东商报编辑:王迎
分享到: