【家周刊】购房开启“低利率”时代

房贷利率的高低一直牵动着购房者的神经，近日，人民银行、银保监会发文称决定阶段性调整差别化住房信贷政策，对2022年6月份至8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，当地政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。山东商报·速豹新闻网记者梳理发现，截至目前已有济宁、清远、武汉、湛江等多个城市加入房贷利率下调“大军”，其中清远首套房贷利率更是低至3.7%，开启了首套房贷利率“3时代”。在首套房商贷利率下限放宽的同时，公积金贷款利率也在下降，近日济南、北京、天津、武汉等多地先后下调了首套个人住房公积金贷款利率，实地探访发现，目前济南首套房商贷利率低至4.1%，5年以下住房公积金贷款利率低至2.6%。从年初的首套房房贷利率高至5.8%，到目前降至4.1%，甚至是3.7%，“低利率”购房时代真的来了吗？

◎文/图 山东商报·速豹新闻网记者 夏子繁

购房进入低利率时代，济南部分楼盘迎来明显升温

公积金贷款利率下调

“红利”贷款政策密集来袭

对于大部分购房者而言，决定他们买房的因素除了地段、户型外，房贷利率的高低也成为了不可或缺的重要因素。房贷利率越低，购房者买房则越有信心。10月1日，济南住房公积金中心发文称，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点。公积金中心划拨到各受委托银行的委托贷款资金尚未对客户发放贷款的，自当日起，一律按照新的利率执行。山东商报·速豹新闻网记者在采访中了解到，目前已经有居民在办理公积金贷款业务中，享受到最新的低利率政策。

为何济南在国庆假期期间下调公积金贷款利率呢？事实上此次公积金贷款利率下调，是济南对中国人民银行此前政策的紧密跟进。国庆假期前，中国人民银行发文称自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下(含5年)和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。第二套个人住房公积金贷款利率政策保持不变，即5年以下(含5年)和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%。关于该项政策的执行落实，全国各个城市跟进的十分坚决。记者梳理发现，自国庆假期之后，全国已经有超30个城市陆续下调了公积金贷款利率。这其中包括一线城市北上广深，还有诸如济南、南京、成都、郑州等省会城市。

实际上，在公积金贷款利率下调之前，密集的公积金贷款“辅助”政策就已经在今年的房地产市场上遍地开花。今年以来，全国多个城市因城施策，采取了一系列诸如降低公积金首付、调整公积金贷款上限以及“一人购房全家帮”等措施，以期望助力市场快速回温。

以今年出台较为密集的“一人购房全家帮”措施为例，该项措施是指在省内连续足额缴存住房公积金6个月以上的购房人，购买家庭首套自住住房，可使用其配偶及直系亲属的住房公积金支付购房首付款和对冲偿还住房公积金贷款，其中的直系亲属涵盖了购房人及其配偶的父母或子女。截至目前“一人购房全家帮”的公积金贷款政策已经扩散到全国多个城市，据不完全统计，全国已有超过30城发布过此类政策，这其中包括山东聊城市。

多城调低首套房房贷利率下限

利率步入“3时代”

所谓好事成双，在金融端针对楼市的利好政策远不止于此，同样是在国庆假期前，中国人民银行发文称将阶段性放宽部分城市首套住房贷款利率下限，对于2022年6月份至8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，当地政府可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。

山东商报·速豹新闻网记者梳理6月份至8月份国家统计局发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据发现，符合下调首套住房贷款利率下限的城市共有23个，这其中包括直辖市天津、省会城市石家庄、哈尔滨、武汉，以及温州、济宁等。截至目前，清远、武汉、济宁、宜昌、襄阳、江门、云浮、湛江等多个城市已经陆续加入房贷利率下调的“大军”。

作为第一个响应政府号召的城市，广东清远于10月1日官方发文正式下调首套房房贷利率，官方文件显示从2022年10月1日至2022年12月31日，清远市将阶段性地调整首套房利率下限，由现行的“LPR-20BP”调整为“LPR-60BP”。按照目前5年期LPR4.3%计算，调整后清远市的首套房房贷利率最低降至3.7%。在清远下调首套房房贷利率后不久，山东济宁紧随其后，10月5日济宁宣布将阶段性下调全市首套住房商业性个人贷款利率下限15个BP，由LPR减20BP调整为LPR减35BP，下调截止时间为2022年底。换算下来，济宁首套房贷利率最低由4.1%降至3.95%。此后，诸如武汉、宜昌、襄阳等城市也陆续跟进该政策，大部分城市首套房房贷利率由4.1%降至3.9%。

山东商报·速豹新闻网记者留意到，截至目前，下调首套房房贷利率幅度最大的城市是广东清远。以一套贷款100万元的房子为例，此前首套房商贷利率较高时为5.8%，采取等额本息法贷款30年，那么购房者月供为5740.79元。而当利率降至3.7%，购房者月供则仅为4602.83元，这也就相当于每月少付了1137.96元，换算到30年利息整整少了45.53万元。有业内人士称，多城市响应此前央行房贷利率下限放宽的政策，对于后续其他城市有较好的启发意义，“当房贷利率跌破4%，意味着我国部分城市首套房房贷利率正式步入‘3’字阶段。”

商贷公积金利率历史双低

济南首贷利率低至4.1%

在房地产市场整体下行的大势下，楼市的暖风压根就没有停过，而首套房低利率的风在今年下半年才逐渐刮起。记者留意到，由于济南尚不满足6月份至8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的条件，目前济南首套房贷款利率的下限暂未进行下调。记者从中介人员处获悉，截至目前济南部分银行最低的利率已经降至4.1%。

虽尚未跌破4%，但济南目前首套房房贷利率也算得上有史以来的低利率。据了解，4.1%的房贷利率，是从1998年央行出台《个人住房贷款管理办法》以来的历史最低。此前“历史最低”曾出现在2008年底，当时5年期LPR为5.94%，央行允许贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，即按4.16%利率发放房贷。此外，目前济南首套房5年以下住房公积金贷款利率也已经调低至2.6%，有业内人士认为，此次个人住房公积金贷款利率下调，是自2015年以来的首次下调，目前首套房住房公积金贷款利率也已经处于历史低点。

伴随首套房商贷、公积金利率双双创下历史低点的同时，济南限购政策的“松绑”也为楼市升温再添了一把“火”。十月开始，济南楼市更是迎来了久违的看房热，根据最新统计数据显示，济南2022年国庆假期成交面积为6.73万平方米，较2021年同期成交面积增长了46%。而济南住宅与房地产信息网统计数据也显示，今年国庆节期间济南的网签量比去年同期上涨约50%。

“未来首套房房贷利率有可能还将继续下调，但是大概率是一个循序渐进的过程。”有业内人士认为，首套房贷款利率的进一步下调，有助于提升刚需购房者的购房信心。此政策叠加各个城市因城施策的其他利好政策，客观上对于改善型购房需求的释放也具有积极意义。“目前来看，首套房贷利率‘破四进三’，意味着房地产市场正在逐步进入‘低利率’的时代。”该业内人士表示，在低利率以及各地因城施策的宽松政策支持下，四季度楼市行情提振的作用将会表现得更为明显。